在杭州實行住房反向抵押保險的可行性分析

【摘要】住房反向抵押保險，能夠在很好的維持房主既有居住條件基礎上，令這部分固定資產得以迅速盤活，對于欲保留房屋所有權但現金收入不定的老年群體來說，是社會養老保險的必要補充形式。因此，筆者針對我國住房反向抵押保險可行性，布置期間面臨的主要風險問題，最終的應對措施等，加以細致化驗證解析，希望能夠借此為我國保險業布置拓展反向住房抵押貸款服務項目，提供合理數量的指導性建議。

【關鍵詞】住房反向抵押；保險業務；利率風險；信用風險；利率保險機制

隨著社會主義市場經濟結構不斷修繕，涉及杭州區域住房自有化率得以有機提升，老年人工作過程中的積累幾乎全部凝結于住房之上，可畢竟住房歸屬于不動產行列且交易不便，無法向其余金融資產般支付老年人生活和醫療費用。現階段我國相關學術專家在針對住房反向抵押保險進行系統化研究過程中，始終將注意力集中投射在產品特征介紹業務拓展后的社會性分析之上。因此結合我國實際國情進行保險業開展住房反向抵押保險可行性驗證解析，同時明確當中業務定位，透過養老保險產品創新視角，制定合理化應對方案，已處于迫在眉睫之勢。

一、住房反向抵押保險的內涵機理論述

為了方便我國老年人將房產迅速抵押給金融機構，進一步靈活獲取現金流支持功效，且保留原來的所有權，涉及住房反向抵押保險應運而生。

首先，透過宏觀角度觀察，其可以認定是擁有房屋產權的居民，將其房產抵押給貸款機構，借用相對自由的貸款形式，進行各項生活開支滿足的抵押貸款。實際貸款的人員不單單限定在老年人群體，還可以是生活貧困的中青年及其余特殊人群，其實際擁有的房產自然被作為還貸的唯一保障。

其次，在微觀層面下，就是指超出一定年齡的老年人，將私有產權的自住房抵押給金融機構，換取貸款之后進行生活中不同支出滿足的行為流程。在簽訂抵押貸款合同環節中，如若老年所有者突然辭世或是自愿搬出之后，金融機構便可以透過出租和變賣途徑，進行預設的本金、利息收取。在確認貸款給付金額的最大值期間，需要金融機構主動聯合當時市場利率標準、借款人實際年齡、房產價值等因素加以綜合式驗證，至于支付方式包括一次性或是終身年金等。

二、在我國杭州地區開放住房反向抵押保險服務的可行性研究

（一）住房反向抵押對杭州整體社會保障功能的不斷強化補充

現階段，我國杭州地區人口老齡化問題十分嚴重，包括未富先老、老年女性問題提出、老齡化和少子化相向增速、空巢化和中年化提速、養老保險體系建設步伐較為緩慢、老年人健康狀況不容樂觀等，單純聯合杭州市情加以對比校驗，想要將其中人口老齡化問題順利克制，就必須結合當地經濟實力和養老體制等加以反復論證，使得老齡化引發的一切民生問題得以緩解，而住房反向抵押保險模式，主張在盤活老年人自有房屋這類存量資產和避免國家財政支出任意擴張基礎上，為此類人群提供定期養老金支付，能夠更好地令我國養老資金過度缺乏和養老保障功能弱化問題克制。

（二）住房私有率和產權可交易性的提升，為住房反向抵押保險提供物質支持

第一，如今我國杭州城鎮居民家庭自有住房率已經高達90%，后期更帶有明顯的增長趨勢，如此充足的房源，對于拓展當地住房反向抵押保險業務，提供了較大的支持動力。

第二，杭州在響應國家政策基礎上順勢啟動二手房交易市場，加上住房體制改革的逐層深化，不管是二手房交易程序或是交易費用都得到適當地縮減，方便銀行在合同到期且獲取抵押住房產權過后，在市場進行自由交易，快速收回貸款本息，最終為我國杭州住房反向抵押保險業務系統化開辦，提供較為強勁的物質支持能效。

（三）保險業已有的業務基礎為杭州住房反向抵押保險提供充分的技術指導

首先，隨著我國經濟競爭體制的不斷完善，有關保險公司都開始建立專業化精算機構，當中優質化人才數不勝數，尤其是在精算模型和壽險生命表成功設計應用過后，住房反向抵押保險中的各類服務產品定價，開始得到強勁的技術支持，涉及日后多元化業務推進期間面臨的風險也稍微緩解。在進行對應細化業務延展期間，長壽、利率、房價波動風險因素接踵而至，對于杭州住房反向抵押保險產品定價結果影響極為深入。產品定價畢竟是該類貸款業務布置的基礎，如若定價過低，申請人最終獲取的貸款數額將不夠理想，無法順利激活申請主體熱情，市場需求因此陷入黯淡危機；相反情況下，貸款機構會遭受貸款無法收回的危機。

其次，在布置住房反向抵押保險業務的初始階段，往往需要投入較大數額的資金，在回收期過于漫長背景下，負責此類業務開辦的貸款機構便同步保留長期富裕的資金流。截至至今，我國杭州保險行業的保費收入得以大幅度提升，尤其是閑置資金規模得以有機擴張，共同為日后保險公司開放住房反向抵押保險養老服務項目，創設了和諧的外部保護環境。

最后，保險公司擁有的分支機構眾多，為日后杭州住房反向抵押保險提供便利，至此過后市場基礎得以穩固，此類業務隨時能夠借助保險公司全新業務體系架構，開展推廣銷售、售后服務、客戶維護等事務，如此宏達的銷售體系，必然會換取杭州住房反向抵押保險業務量系統化增長結果。

三、杭州保險業辦理住房反向抵押保險業務期間遺留的風險因素驗證解析

住房反向抵押保險，實際上便是一類保留人壽、養老保險，和不動產抵押貸款業務特性的業務形式，當中的工作要點便是貸款發放環節。現如今我國杭州地區合法的貸款發放機構，包括市區內的銀行、小額貸款公司等，他們由于技術和經濟實力限制，在較長一段時間內，只能進行人壽保險保單質押貸款，至于不動產抵押貸款發放或是其余貸款功能發揮能力，尚且還不理想。尤其是在養老層面上，杭州居民傳統應對方式便是子女為父母養老送終，并在最后合法繼承老人房產，住房反向抵押保險業務則存在子女角色替代之嫌，無疑令當地老年人群體產生嚴峻的抵觸心態。加上杭州住房反向抵押保險業務規范條款日漸增多，年輕人理解梳理期間尚且存在思維模糊跡象，老年人也只能望而止步了。至于杭州保險業開辦住房反向抵押保險過程中面臨的主要風險問題將具體如下：

（一）利率風險

關于這部分風險問題，強調的是因為市場利率變動的不確定性，而引發的金融機構收益的波動現象，不管是實施固定或是浮動利率，最終都會過渡成為開拓住房反抵押貸款業務的金融機構的風險挑戰。

在此期間，如果是住房反向抵押保險合同中采取固定利率，一旦說市場利率水平提升期間，貸款主體則會同步失去區域投資機會，機會成本至此大幅度提升。相比之下，當采用浮動利率之時，在基準利率和應記利息同步提升，至于最終貸款發放的年金卻始終居高不下，持續到貸款到期過后，累積本息數額則非常容易超出房產價值，令貸款主體面臨嚴重的經濟損失危機。經過我國宏觀調控能力的不斷強化，現下我國杭州中央銀行開始主動加快利率調整速度，因為住房反向抵押保險產品周期不斷增加，使得其面臨的利率風險不斷增大。

（二）房價波動、房產價值評估和變現風險

所謂房價波動風險，實質上就是說住房反向抵押保險合同生效之后，因為房地產價格波動，貸款主體被迫面對的風險問題。持續到此類貸款到期之時，如果說房產實際處置價值超出了累計貸款額度，貸款本息便得到合理償付，金融機構收益顯著；相反，金融機構將承擔較大的經濟損失壓力。盡管說在理論層面之上，土地資源稀缺、土地價格增值幅度等，都會超出房屋價值貶值速率，一時間令得房產價格維持在相對穩定的范疇之內，但實際上杭州房價暴跌風暴已經迅速席卷而來。所以說，相關業務辦理主體，切勿因為杭州房地產價格短時間內的穩定結果，而隨意地將注意力從房價波動風險防范轉移到別處。

同時，在住房反向抵押保險合同成功簽訂過后，借款人的抵押房產會依照法定程序和年金給付額計算規則，被進行價值評估，畢竟此類合同期限過長，加上房價評估流程繁瑣，和現階段我國房屋價格機構專業度不足等問題限制，最終估價失誤幾率較高，包括貸款年金給付額過高或是過低結果，隨后引發更大的房產價值評估風險。在合同到期之后，貸款機構有必要介入二手房市場，并針對特定房屋的殘值加以拍賣變現，如此才能順利收回貸款并從中謀取經濟利益，因為現下我國房地產二級市場體系尚且不夠完善，使得抵押的房產最終出售變現的機會變得更小了。

（三）信用風險

首先，逆向選擇。強調的是，在簽訂住房抵押貸款合約之前，身體狀況良好和預期壽命較長的老年人往往會蜂窩而至，使得借款人平均余命嚴重超出預設均值范疇，由此會產生大量的定律失效問題，令貸款機構陷入給付額、成本增加的風險。

其次，道德風險。主要指住房反向抵押保險發放過后，借款人員房屋維護積極性驟減，使得此類房產實際抵押價值大打折扣，直到低于貸款本息累計額為止。另外，因為信息嚴重不對稱和高成本因素限制，令貸款機構日后監督工作難以順利展開。

四、杭州住房反向抵押保險保險業務拓展過后應對上述問題的策略內容補充

（一）發展利率保險機制

首先，適當發揮壽險、養老險企業在資產長期性控制的優勢，主動進行資產負債監管，令住房反向抵押保險業務下的現金流，能夠在合理時間范圍內和其余業務產生的反向現金流，加以自由銜接融合，使得日后單位期限中的現金流出入結果，不管是在數額、期限或是比例形態上，都能夠充分協調地加以匹配。

其次，建立利率保險管理機制，就是所謂的貸款人向保險公司支付特定數額的保險費用過后，如若貸款到期后實際利率超出預設指標，那么超出的部分將交由保險公司承擔。

（二）快速健全杭州房地產二級市場拍賣制度

主要就是督促當地政府主動地進行房屋估價專業化機構建設，使得二手房拍賣交易工序流程得以有機簡化，順勢降低過高的交易成本，輔助辦理住房反向抵押保險業務的保險公司，將收回的抵押房產予以快速變現。在此基礎上，充分聯合保險公司精算技術和人才優勢，避免今后住房反向抵押保險產品定價出現任何不必要的誤差跡象，同時制定實施嚴謹的風險可控的貸款比例，真正地將貸款到期過后的本息累計額度穩定在房屋價值內部。

（三）利用壽險中的生存保險進行借款人預期壽命風險緩解

主要就是確保最終此類保險的受益人為貸款機構，在必要情況下應用由貸款機構在住房出售所得中扣除的手段，令貸款機構透過生存保險中獲取的經濟效益，能夠及時劃入到借款人還款金額之中，此時如若保險實際收益和出售住房收益之和，超出前期貸款總額，當中的差額部分，需要直接交付給借款主體的財產繼承人員。透過借款主體角度觀察界定，盡管說此類保險額外增加一部分費用，但是的確為其提供一定的保障。而對于貸款機構來講，此類保險能夠令長壽風險順利地過渡轉移到保險公司之中。至于保險公司，尤其是在住房反向抵押保險業務布置拓展之后，其隨時可以從中收取較為可觀的經濟效益。

歸結來講，反向抵押貸款保險業務在美國已有較長時期的開辦，這一模式借鑒引入我國，將只是一個時日選擇的問題。以上對住房反向抵押保險方式這一金融創新在中國推行的必要性和可行性進行了探討，但推行中將面臨的長壽風險、利率風險、道德風險、政策風險、住宅價值變動風險等也應該引起我們的重視。所以，反向抵押貸款的發展和完善繼而再到實踐的應用，尚有一條很長、很艱辛的路要走，它迫切需要專家學者的大力參與，需要政府和相關部門的積極倡導，爭取使之早日成為現實，真正為廣大社會公眾謀取實利。

五、結語

綜上所述，隨著我國經濟、法律體系的不斷健全，有關住房反向抵押保險條件也都開始日漸完善，如今要做的，便是聯合最新技術手段和思維理念，針對此類保險業務布置初始階段的收益和今后面臨的諸多風險問題，加以系統化調整克制，確保特定保險公司實際資金規模、資產負債結構、精算業務能力、經營管理風險等特性，都能夠盡量貼合對應業務規范訴求，為今后杭州乃至全國各地的養老保險能效和健全化經濟結構同步拓展，奠定和諧的適應基礎。

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作者簡介：胡小釗（1995-），女，浙江上虞人，浙江財經大學金融學院金融學專業學生；仇思敏（1994-），女，浙江建德人，浙江財經大學金融學院金融學專業學生。