淺析“退二進三”場地上的建筑開發(fā)

摘 要：城市“退二進三”進程中，大量老工業(yè)企業(yè)用地轉變成為商住用地，工業(yè)用地中的建筑開發(fā)與一般用地開發(fā)存在較大區(qū)別，需統(tǒng)籌考慮場地調查、修復、建設等工作，本文介紹了國內外污染場地修復開發(fā)案例，針對這一新型建筑開發(fā)工作，建議在思想重視、調查評估、整體考慮等方面做足工作，實現(xiàn)工業(yè)場地建筑開發(fā)經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益的最大化。

關鍵詞：工業(yè)用地；場地污染；建筑開發(fā)

隨著經(jīng)濟社會的不斷發(fā)展，建筑業(yè)內涵在不斷豐富的同時也面臨著一些新的挑戰(zhàn)，“退二進三”中的城市開發(fā)即是一種新型的建設方式。城市邊界的不斷擴張，使得原來屬于城區(qū)之外的大量工業(yè)企業(yè)“進入”了市中心，老舊工業(yè)企業(yè)污染重、能耗高、規(guī)劃落后，不適應城市的發(fā)展，同時所占用地又是寶貴的資源，特別是在房地產(chǎn)市場迅速發(fā)展、土地價格飆升的情況下，國家為加快經(jīng)濟結構調整，鼓勵一些產(chǎn)品沒有市場，或者瀕于破產(chǎn)的中小型國有企業(yè)從第二產(chǎn)業(yè)中退出來，發(fā)展服務業(yè)等第三產(chǎn)業(yè)[1]。“退二進三”盤活了用地，促進了城市的發(fā)展，但遺留下來的工業(yè)場地改變用地性質成為商住用地[2]，如何在受到污染的非正常地塊中進行開發(fā)并滿足新建筑的正常使用功能，同時保證成本、風險的可控成為建筑工程的新命題之一。

在早期國內沒有系統(tǒng)參考案例的情況下，美國超級基金場地管理對我們有比較高的參考價值，超級基金場地是美國針對工業(yè)場地設立的基金以指導受污染地塊的修復再利用工作。美國從1980年超級基金法案通過后，國會和民眾普遍對當時已掌握的修復技術和資金規(guī)模是非常樂觀的[3]。根據(jù)1980年的估算，每塊超級基金場地的平均修復成本僅為360萬美元，約有400塊場地需要列入超級基金名單，然而到1990年代中期就已經(jīng)花費了數(shù)百億美元用于污染場地修復工作。龐大的資金投入使得人們意識到在污染場地中的建筑開發(fā)與一般場地中的建筑開發(fā)有著很大的區(qū)別，污染場地中建筑開發(fā)與場地修復必須結合起來。

北京市在奧運會之前也掀起了轟轟烈烈的“退二進三”運動，截止目前四環(huán)內已基本沒有工業(yè)場地，絕大部分改造成為商住用地，上海市為舉辦世博會，也將部分工業(yè)廠區(qū)改造成為展館區(qū)，多年的摸索使得我國在此領域也積累一定經(jīng)驗，總結起來，在中國的工業(yè)場地中進行建筑開發(fā)時需要在思想重視、調查評估、統(tǒng)籌謀劃等方面做好工作。

一、工業(yè)場地建筑開發(fā)過程中對場地污染必須引起足夠的重視

經(jīng)濟利益是房地產(chǎn)開發(fā)過程中的關鍵影響因素，場地修復由于不直接創(chuàng)造經(jīng)濟價值，因此建設方?jīng)]有動力推動此項工作，但該問題卻對建筑的長期使用、短期開發(fā)都產(chǎn)生直接影響，必須引起足夠重視。

美國胡克化學公司在拉夫運河中填埋了大量的化學品廢棄物，未經(jīng)嚴格處置簡單覆土后就在其上面進行了城市建設，結果土壤、地下水都出現(xiàn)了嚴重污染，導致周邊居民癌癥、生育缺陷高發(fā)，經(jīng)過漫長的法律訴訟程序，胡克公司最終為恢復居民健康、修復居住環(huán)境而賠償30億美元。

武漢赫山地塊位于漢陽區(qū)琴臺大道與京廣鐵路線交匯處，原為武漢市農藥廠，于1959年建成投產(chǎn)，以除草劑、除蟲劑、棉花病蟲藥等為主要產(chǎn)品。農藥廠停產(chǎn)后，該地塊于2006年掛牌出讓，由武漢三江航天房地產(chǎn)公司以4.055億的價格競得。但施工工人在進行樁基作業(yè)時，隨著深層土壤被逐步挖起，刺鼻的化學有毒味道越來越濃，有工人陸續(xù)出現(xiàn)頭暈和呼吸困難等不良反應，數(shù)名中毒工人被送往醫(yī)院緊急救治，相關部門在第一時間趕到現(xiàn)場勘察。結論是，該地被農藥化學物質污染，必須立即停止施工。土地閑置近4年后，2010年，武漢市土地儲備中心收回了該地塊并賠償了開發(fā)商1.2億元。“毒地”收回后，武漢市環(huán)境保護局數(shù)次調查發(fā)現(xiàn)，這塊地“病情”嚴重，經(jīng)過詳細調查和勘探，最終確定赫山地塊70%以上的區(qū)域都受到了污染，污染總土方量達到29.68萬立方米。2011年5月，啟動土地修復，2014年10月通過竣工驗收，整個“解毒”工程耗資約2.8億元。

不管是拉夫運河事件還是赫山農藥廠，在建設之前，各方面都未意識到工業(yè)場地的潛在污染問題，直接套用一般場地的建設方法，拉夫運河事件中由于污染的長期累積導致非常嚴重的后果，赫山農藥廠地塊由于沒有居民入住，后果尚在可控范圍內，但仍然造成地塊閑置8年，給地方政府、建設方都造成一定損失，如果能在建設之前就對工業(yè)場地的污染充分重視，進行場地的詳細調查并對污染區(qū)域進行修復，肯定不會出現(xiàn)上述情況。

二、建設之前必須針對場地進行調查與評估

工業(yè)場地與一般用地性質不同，特別是生產(chǎn)歷史久、工藝復雜、污染物排放量大的企業(yè)，有可能存在較為嚴重的場地污染。土壤、地下水的污染情況不像地表水污染或大氣污染易量化，必須聘請專業(yè)的調查評估機構對場地進行調查與風險評估。通過詳細的調查可以明確污染是否存在以及所需采取的針對性措施。如果確實存在污染，甚至存在難以消除的污染，則須考慮在地塊中進行建筑開發(fā)的可行性強弱，污染濃度太高導致修復、建設成本過高，進行施工建設不經(jīng)濟，施工的經(jīng)濟利益不存在，地塊的開發(fā)、建設、施工也就沒有價值。

以色列Ta’as Magen factory場地在1950-1997年間主要用于生產(chǎn)軍工用武器。工廠面積為44，000m2，位于以色列的主要都市中心。生產(chǎn)期間過程中涉及重金屬、氰化物等危險物質的使用，針對此工業(yè)場地的開發(fā)利用，參與多方核算了相關成本。

（一） 搬遷和修復費用。企業(yè)搬遷的費用包括場地調查、監(jiān)測和土壤、空氣、水的修復費用。據(jù)環(huán)保部統(tǒng)計，總的費用為

$24，300，000。費用包括兩大部分，調查費用和修復費用，詳見表1-1.

表1-1 企業(yè)搬遷/修復成本

（二）估算直接效益：場地的房地產(chǎn)價值。場地的總面積為44，000m2，根據(jù)官方的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃，場地將從工業(yè)用地轉換為住宅/商業(yè)/公共用途的混合利用模式，包括：1）4個住宅樓，每個43層，總的住房單元為848個；2）8層商業(yè)區(qū)，共4853m2；3）4層的公共建筑。根據(jù)住宅區(qū)價格$800/m2，商業(yè)區(qū)價格$600/m2估算，該場地的房地產(chǎn)價值約為$79，500，000，其中商業(yè)區(qū)價值為$9，500，000，住宅區(qū)價值為$70，000，000。

（三）比較成本和直接效益。數(shù)據(jù)表明，該場地搬遷的成本（$26，800，000）要遠遠低于其效益（$79，500，000）。但是，搬遷和修復費用是發(fā)生在1997和2002年，土地的開發(fā)、營銷周期長達數(shù)年，因此，成本和效益的比較應該使用時間貼現(xiàn)價格并綜合考慮市場風險，只有在綜合考慮短期利益和長期利益的情況下，才能對工業(yè)場地建筑開發(fā)有更好的判斷。

如果場地只存在較輕程度的污染，經(jīng)綜合考量，工業(yè)場地建筑開發(fā)有較高的經(jīng)濟價值，則需統(tǒng)籌考慮修復工程及建設工程，將修復工程內容作為施工組織設計的組成部分之一，綜合考慮周期、成本等因素，實現(xiàn)建筑開發(fā)的最大價值。

三、建設工程與修復工程統(tǒng)籌謀劃、通盤考慮

在受污染的工業(yè)場地中，修復工程成為建設工程的一部分，其造價、周期、質量都會直接影響到建筑，特別是民眾意識不斷提升的情況下，如果沒有采取良好的應對措施，即使建筑質量沒有受到場地污染的實質影響，建筑的價值仍有可能因為輿論導向而造成損失，因此在受污染的工業(yè)場地中在一開始就應將修復工程作為建設工程必不可少的組成部分，統(tǒng)籌謀劃、通盤考慮。

首先，在規(guī)劃方面應針對場地污染的分布情況，對建設工程進行合理調整，如在污染較重的區(qū)域建設人體接觸較少、敏感性較低的構筑物如污水泵站、變壓器等，在污染較輕或沒有污染的區(qū)域建設環(huán)境敏感點多、人體接觸密集的幼兒園、學校、醫(yī)院等設施。同時針對污染物的擴散遷移特性調整相關設施的建設方法，如重金屬汞的揮發(fā)性較強，在受到汞污染的區(qū)域應減少綠地面積、增加硬化面積，切斷汞蒸發(fā)的遷移路徑。工業(yè)場地污染集中于土壤和地下水，地下室是接觸污染物的主要區(qū)域，因此在污染較重的區(qū)域應提高地下水標高、減少地下室空間，地下水底板、墻面的厚度、密封性高于一般地下室，北方某大型樓盤土壤中砷含量超過正常水平，通過修改地下室機構設計，減少土壤修復成本近億元，同時也保證了居民的身體健康。其次，在施工組織設計中應充分考慮修復工程的特點，采取針對性措施，提高物料綜合利用水平。如修復后的土壤就可以用作基坑回填及道路路基等，既解決了修復土壤的處理終端問題，也可以實現(xiàn)建設過程中的成本控制。部分場地的污染物有可能影響建設工程質量，建設工程的材料要有針對性的進行配置，如江蘇省內某工業(yè)場地土壤地下水中存在過高濃度的氯離子，氯離子對鋼筋混凝土有較強的腐蝕性，修復工程可以將氯離子濃度降低至一定水平，但仍比自然情況下的本底值要高，因此施工方在建設工程中就采取材料防腐等措施，保證在氯離子較高濃度的情況下建筑工程的可靠性、耐久性。最后，工業(yè)場地在開發(fā)施工建設較一般場地更易引起社會關注，因此需做好與各方面的交流對接工作，減少施工過程中的外部干擾因素，保證施工的正常進行，使工業(yè)場地再開發(fā)利用過程中最大限度的發(fā)揮價值、最大程度的減少污染對建筑及建筑使用者的影響。

四、結語

在工業(yè)場地中所進行的建筑開發(fā)對建設方、施工方、監(jiān)管方都提出了更高的要求，施工過程也超越了傳統(tǒng)建筑業(yè)的范疇，如何進行統(tǒng)籌計劃以實現(xiàn)經(jīng)濟效益、環(huán)境效益、社會效益的最大化仍需要更多的探索，好在國內外都提供了多種多樣的解決方式，相信通過各方的共同努力，集思廣益、揚長避短，“退二進三”將成為我國城市發(fā)展的又一個助推器，為城市居民提供更好的城市生活環(huán)境。

參考文獻：

[1] 許志明. 國有企業(yè)“退二進三”及土地置換. 《印刷世界》. 2004

[2] 邵寅，馬乾. 退二進三——合肥老舊工業(yè)廠區(qū)改造模式研究. 《安徽建筑》. 2015（5）l

[3] National Research Council. Ranking Hazardous-Waste Sites for Remedial Action [M]， 1994.

[4]任睿. 北京城市快速發(fā)展時期老工業(yè)區(qū)工業(yè)用地調整研究. 北京工業(yè)大學. 2007