基于ArcGIS的住宅價格空間分布規律研究

吳靖瑤 孫欣怡 孔姝琪

摘 要：住宅空間是城市的重要組成部分，每一住宅建筑與其周圍環境發生關聯并形成不同的住宅區位。文章結合空間分析方法，運用ArcGIS、ArcScene軟件對南京市大東郊住宅價格空間分布規律及影響因素進行實證分析研究，以期對房地產開發，城市規劃以及教育醫療等公共資源的合理化配置提供參考依據。

關鍵詞：住宅價格；空間分布；ArcGIS

1 研究范圍與方法

文章以南京搜房網和實地調研的房價數據作為研究的樣本數據，篩選出27個2014年10月開盤在售的位于南京市大東郊的普通住宅項目。調查研究的范圍包括玄武區以及棲霞區的部分區域，北至棲霞大道，東至南京繞城高速。價格數據為樓盤的建筑面積銷售均價。

利用南京市玄武棲霞兩區圖形基礎數據圖作為空間分析的底圖，將各類基礎地理要素（如道路、河流、公園、學校等）數字化后，按其特征分層存放，然后將住宅項目價格屬性數據和空間位置進行良好的匹配，以此作為分析的數據基礎，建立空間數據庫。然后運用ArcGIS軟件中的反距離加權法進行空間插值，并進行進一步的分析。

2 南京市大東郊住宅價格空間分布特征分析

運用ArcGIS軟件地統計分析工具中趨勢面分析方法，對研究區域的商品住宅價格空間變化趨勢進行分析，得到住宅價格趨勢面分析示意圖。

圖1 南京市大東郊住宅價格趨勢面分析示意圖

由圖1可見，南京市大東郊住宅價格總體趨勢是從西南向東北方向逐漸降低的。在X軸上顯示出西高東低的價格走向，在Y軸上顯示出更為明顯的南高北低的價格趨勢。這反映出住宅價格的空間分異性。

在3D分析工具中，采用反距離加權的柵格差值方法，根據樓盤樣本點房價數據得到研究區域住宅價格空間分布的示意圖。

圖2 南京市大東郊住宅價格空間分布示意圖

由圖2可以看出，南京市大東郊區域按照住宅價格的空間分布大致可以分為三個版塊，西南方位靠近紫金山區域附近的住宅價格偏高，而北部和東部兩個區域的住宅價格都相對偏低。

然后運用ARCScene軟件輸出住宅價格三維立體分布示意圖。

圖3 南京市大東郊住宅價格三維立體分布示意圖

由圖3可以看出在西南至東北走向上出現了三個住宅價格高峰，對照地圖，可看出其走向與南京市地鐵二號線的走向一致；而在西北和東北方位則出現了兩個住宅價格低谷。

3 結束語

通過對南京市大東郊住宅價格空間分布特征分析可知，住宅價格較高的區域距離市中心距離較近，地鐵站點較多，交通更方便；附近的中小學校和醫院的質量均較高；菜場，超市，商場較多且便利；物業衛生和安保質量很好；并且這部分區域距離紫金山較近，自然生態環境優越。比較而言，住宅價格低的區域，由于與主城區的距離較遠，而且交通配套設施如地鐵以及周邊其他配套的基礎設施還在修建，尚不完善，雖然周邊均有中小學及醫院，但其質量不如住房價格較高的區域。此外，住宅價格較高的樓盤點大多是6-8層，低密度分布并且南北通透，而且大都是學區房。

因此，可以看出房屋戶型，朝向，建筑結構，住宅位置，住宅周邊交通，醫療，教育等公共基礎設施，環境，物業管理，開發商品牌等因素對于住宅價格會有相應的影響，也造成住宅價格空間分布的差異。對于這種差異，政府可以通過逐步完善區域內的交通，醫療，教育等公共基礎設施的建設，使之分布更加合理，來更加科學的進行城市規劃與房地產開發。

參考文獻

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作者簡介：吳靖瑤（1993-），女，河南鄭州人，本科，研究方向：土地資源管理，南京農業大學。