降息效力衰減

龔小鋒

自央行降息已過兩月，盡管樓市開始呈現“暖冬”態勢，但在宏觀經濟尚未穩定下來的背景下，樓市供求基本面并未得到明顯的改變。購房人積極性未過分高漲，開發商也面臨著艱巨的去庫存任務。

成交量下跌

去年11月央行降息給房貸族帶來的“福利”，在新一年中開始兌現了。5年以上貸款基準利率從6.55%降至6.15%，按照新利率，房貸一族月供將“減負”。

自1月4日起，農業銀行、中國銀行和花旗銀行針對北京地區的購房人給出了最低88折的房貸利率優惠。而各大銀行目前的放款周期，最快在5至7天左右。

“最近賣小買大的改善型購房人入市的不少。”北京個貸機構偉嘉安捷分析師吳昊指出，1月份銀行放款暢通，這一放款速度比去年年末縮短了一周左右。再加上公積金政策的改變，使用組合貸確實容易了。

不過，樓市暖冬并沒有達到預期，降息兩月之后，北京1月樓市卻逐漸冷清了起來。北京美聯物業的統計數據顯示，北京全市新房成交量已經連續4周呈現出下降趨勢，1月12日到18日，全市新房成交量僅有1955套，相較去年末的6551套/周的高點，下降幅度達到了70.16%。

“北京房價已經這么高了，聽說現在庫存也很高，最近我還看到你們的微信公號發了一篇文章，說北京市場需求會收縮，買房投資真的還靠譜嗎？”袁先生想投資一套商住項目，但周邊不少朋友對他說，買房還不如買理財產品劃算。而頗為關注樓市的他，最近常常在微信上看到大佬們對樓市悲觀的說法，為此他有些猶豫。

“新政救市效力在逐漸減弱”，亞豪機構市場總監郭毅說，雖然央行降息等利好政策使得部分購房需求得到釋放，過去兩個月北京樓市出現供需兩旺的景象，但隨著時間的不斷推移，依舊沒有新刺激性政策出臺，降息效應正在遞減。

郭毅認為，現在北京市場沒有全面回暖，購房者對后市預期也沒有那么樂觀，所以房企推盤仍然會以走量為目的，關鍵還是要具有合理的定價。

據了解，目前北京不少樓盤打出了優惠促銷的活動以吸引購房人。從折扣力度看，不少項目都有9.8折左右的優惠。如萬科長陽天地項目推出的特價房有9.8折優惠，如付全款可以再優惠兩個點，位于通州臺湖的泰禾1號街區有9.8折、2萬元抵4萬元的優惠。

而與往年春節前售樓處的冷清不同的是，在市場有所回暖的狀態下，近期不少項目正為年后的開盤做準備，不少項目的銷售人員都停止了提前放假，要求進行新一輪的項目推廣，如東亞·尚品臺湖就預計在年前再次推盤，為此銷售人員已經推遲休假。

不過，相比普通住宅，北京高端住宅依然堅挺。由于一批頂級豪宅的入市，包括萬科北河沿甲柒拾柒號、中赫萬柳書院和融創農展館項目等，入市后可能會拉動周圍區域價格。

房企資金鏈仍緊張

對于購房者來說，降息的利好不言自明。但對于開發商來說，降息卻并不一定能給資金鏈帶來很大程度的緩解。

“降息給開發商的預期沒有那么樂觀”，同策咨詢研究部總監張宏偉認為。雖然貸款利率降低，融資成本也相應降低，但房企從銀行獲得的貸款總量并不一定提高。基于金融機構對于樓市風險控制，“惜貸”現象未來一段時間內還將持續。

非但如此，當前金融機構為了控制投資風險，甚至已經開始對于中小企業“停貸”，這些因素成為佳兆業等房企出現資金危機的導火索。日前，深圳多家房企傳出的“鎖樓風波”引發的市場恐慌進一步說明，市場對涉腐事件高度敏感，而企業一旦陷入相關傳聞，其資金鏈有可能面臨斷裂的風險。

張宏偉認為，目前產品類型偏高端周轉率較慢的企業，拿地過于激進、資信低的中小企業，都難以獲得銀行貸款，這些房企在2015年仍然會面臨資金斷鏈的市場風險。

鑒于此，降息之后，部分房企雖然不會大幅提價，但可能會減少一線城市銷售速度較快的剛需產品的優惠幅度。對于開發商項目布局較為密集且存貨較高的城市來說，低價跑量，快速回籠資金，仍是房企執行的主流銷售策略。

抓回款、去庫存

在尚無新的利好出現的背景下，北京樓市也進入了供應淡季。根據亞豪機構數據統計顯示，今年1月，與去年11月入市的33盤、12月入市的20盤相比，新盤供應數量銳減69%和50%。

北京目前仍處于高庫存狀態。毛大慶近日公開表示，消化巨大的社會總庫存，是中國房地產發展面臨的最大障礙。在庫存、資金等壓力下，2015年房企將淡出大開發模式，降價回籠資金、消庫存將更加突出。

目前，房企越來越重視抓回款。“只有獲得回款才是真正的銷售。”萬科集團總裁郁亮的一席話，讓有質量的增長，回款率等概念則成為輿論評估房企實力的新維度，尤其當市場處于調整期的時候，房企重視經營性現金流的健康。

影響回款率的主要原因往往是企業自身的銷售紀律，如一度盛行的“零首付”促銷方式，其實是開發商代交首付，而這代交出去的資金，基本沒法回款。因此這些策略多為中小開發商采用，而較大型房企很少采用。

在央行降息效力衰減的背景下，新的貨幣政策被外界寄予厚望。渣打銀行的報告稱，預計2015年中國GDP增長將由2014年的7.3%放緩至7.1%。考慮到2015年實現這一增長目標并非易事。因此央行將在2014年四季度降息之后，于2015年一季度再度降息25個基點，以支撐經濟增長。

總體上看，2015年，各大城市依然會把去庫存作為樓市發展的重要目標。但由于房貸環境將以寬松為主基調，低利率將刺激更多的潛在購房者入市，從而促使部分熱點城市的樓市更快回暖，但對于明顯供過于求的三、四線城市則影響效果有限。