賣地贏家

曾慧娟

1916.9億元——北京土地出讓金在2014年再創新高！與此相比，其成交面積卻有所下降，居住類用地整體平均樓面價較2013年上漲約51.4%。

土地市場一直是房價漲跌的晴雨表。根據2014年土地成交量大幅縮水和成交價格大幅上漲的表現，未來兩年內北京房價或將進一步上漲。

樓面價上漲51%

12月30日，北京2014年最后一宗掛牌出讓的經營性用地，在經過一次網上有效報價后，被龍湖集團下屬公司北京龍湖中佰置業有限公司和北京泰瑞恒尚投資有限公司聯合體以5.5億元底價競得，成交樓面價約1.2萬元/平方米。

收官地塊底價出讓，并不代表全年土地市場行情走低。陽歷新年上班的第一天，北京市國土局通報了2014年北京市保障性住房用地及經營性用地供應情況：2014年北京市共成交經營性用地96宗，土地面積約1090公頃，其中住宅用地637公頃，商服用地453公頃，成交地價款總額約1899億元，創下歷史紀錄。據北京中原地產的數據顯示，北京今年的土地出讓金總收入1916.9億元，同比2013年增長5.2%，再度創下歷史新高。

這一歷史性數據，在2014年僅走過三分之一時，即4月底成交額就已達到1041億元，貢獻了54%，在北京實行最嚴格的調控政策的前提下，這結果讓很多人都大跌眼鏡。

然而，年初的火爆成交在情況急轉直下。在接下來的幾個月里，北京土地市場突然停滯不前。5月份經營性用地成交為零，僅一宗工業地成交，6月份，僅最后一天有兩宗地成交。上半年底價成交、流拍現象增加，如曾經的熱門區域孫河。是什么原因導致供地出現了空窗期、流拍增加呢？業內有很多猜測，但是沒有確切的說法可以證實。

一說是因為年初行情過于火爆，出于調控目的，控制供地節奏，因此暫停了供地；另一說是市場情況發生了變化，受樓市3月至9月大幅下滑的影響，出于保護市場的目的，降低了供地的速度；也有人認為也許沒有政策方面的原因，第一季度供地速度快，后面暫時接不上，形成了無地可供局面，這也很正常。

雖然成交金額創下新高，但是2014年成交土地宗數與面積同比卻均有所減少。北京中原地產統計，全年共有141宗土地成交，相比2013年減少73宗，土地出讓面積1295.3萬平米，同比減少37%，規劃總建筑面積1663萬平方米，同比減少29%。居住類用地整體平均樓面價折合14557元/平方米。這一平均樓面價較2013年的9616元/平方米，上漲約51.4%。推地數量少與成交價格高成為當年土地市場的兩大主要特征。

“豪宅時代”已來

從成交結構來看，2014年北京土地市場呈現宅地、商業用地、工業用地基本持平的現象。

亞豪地產數據顯示，實現成交的141宗土地當中，宅地成交52宗占比37%，較去年減少22宗，規劃建筑面積為901萬平米，與2013年相比減少431萬平米，成交總金額1311億元，相比去年增加2%；而商業地塊全年累計成交44宗占比31%，規劃總面積達564萬平米，與2013年相比增加85萬平米，總成交金額達588億，較2013年增加120億元。剩下的45宗則為工業用地，占比32%。

亞豪機構副總經理任啟鑫分析認為，從住宅用地市場來看，成交下滑的根源在于供應的不足。雖然由于商品房成交持續低迷造成房企資金層面的壓力，使得2014年的住宅用地不像2013年那樣“地王”頻出，甚至多宗2013年“地王”周邊的地塊遭到冷遇，比如孫河地塊的流拍，但是城區甚至成熟郊區土地資源的日漸枯竭，使得房企對優質地塊的熱情依然不減。

2014年北京總價、單價雙料地王由華嘉胡同地塊保持。該地塊于2014年8月被華融以74.6億元總價拿下，該地塊商業金融用地的樓面地價為9.2986萬元/平米，刷新北京拍地紀錄。

去年最受關注的供應區域當屬西局，2月中旬，先后有龍湖地產和泰禾集團在該區域斬獲倆地塊，據機構測算，龍湖西局地塊商品房部分折合樓面價60730元/平方米，泰禾地塊住宅部分折合樓面價63395元/平方米。

2013-2014年這些連續出現的高價地勢必會對未來住宅市場結構產生重大影響，隨著上述項目進入集中入市期，2015年北京住宅市場難以避免地將要走入“豪宅時代”。

萬科集團高級副總裁毛大慶2015年1月在接受媒體采訪時更是表示，2015年開始，北京普通商品住宅將進入6萬元時代。“從2012年7月至2015年1月，北京公開出讓的土地中，樓面地價超過2.5萬元/平米的地塊就有60多塊，目前多數尚未入市。未來加上稅金、利息，這些地塊成本會上升近20%。以2015年二季度開始入市計算，標志北京將有近70個以上項目，近百次開盤價格在5萬-7萬元/平方米”。

回暖復蘇跡象初顯

2015年元旦剛過，北京兩宗熱門地塊的成交，拉開了2015年北京土地市場的大幕。分析人士表示，隨著去年年底各項利好政策的刺激，房地產市場出現回暖跡象，開發商開始在淡市中加緊搶地，土地市場已經開始復蘇。

1月5日，北京豐臺區亞林西居住一期兩宗地塊被高溢價拍出，成交金額達到86.9億元。據了解，以上兩地塊位于北京西三環優勢地段，競拍前就備受房企關注，最終被華潤招商九龍倉平安聯合體一舉摘得，兩地塊溢價率都超過49.5%。

兩塊地募得近87億元的出讓金，2015年北京土地市場迎來開門紅。“整體來看，2015年，北京土地市場將延續去年土地市場火熱的行情。”

任啟鑫判斷，隨著央行多項政策利好實施，使得市場悲觀預期發生扭轉，北京樓市成交量出現企穩回升態勢，出于未來北京土地儲備及正常經營需要，房企在土地市場上拿地積極性也有所恢復。

“但受宏觀經濟下行影響，市場全面反彈動力并不足，未來土地市場將告別非理性拿地，保持平穩態勢。”任啟鑫預計，同時土地市場分化將會進一步加劇，更多樓市資金將撤出風險積聚的三四線城市，轉投向在此輪調整中率先回暖的一線城市。

具體到北京土地市場的前景，偉業我愛我家集團副總裁胡景暉也表示，如果北京的寬松政策繼續加碼，市場信心恢復、樓市成交活躍度提升，將會拉動房企的競地熱情，但難以再現2013年和2014年土地市場的高潮。

“對開發商來說，土地成本顯著上漲將增加開發商運營難度。隨著地價的走高，中小房企在京拿地越來越困難，長期來看將形成擠出效應，促使實力有限的中小企業退出北京市場。”胡景暉預計，在價格門檻高企、運營開發難度提高等情況下，2015年北京市土地市場很可能將出現供應量和成交量小幅增加、價格微漲的情況。