宏泰發展 區域運營商的輕資產模式

譚忭

作為中國宏泰產業市鎮發展有限公司（簡稱宏泰發展，6166.HK）董事局主席，王建軍很介意別人稱他為房地產開發商。從去年8月登陸港交所以來，這家一貫無比低調和神秘的企業，終于開始向公眾揭開面紗。王建軍的目的只有一個：在香港資本市場把區域運營板塊的概念建立起來。

“我們是在香港上市的第一家產業市鎮運營企業，因為香港的投資者沒聽說過這種模式，所以被劃成二級開發商了。這是很不準確的，只要被劃成二級開發商，股價就上不去”，王建軍向《英才》記者表示。

要向公眾解釋這個身份并不容易。王建軍表示，在宏泰的全年利潤所得中，二級開發只占了很小的比例，其余全部來自二級開發之外的運營、招商服務報酬和園區開發投資回報。用王建軍的話說，宏泰是一家不折不扣的輕資產公司，這與二級開發商所倚賴的重資產風格有著天壤之別。

產業地產如何運作

作為在港交所主板直接上市的第一家廊坊企業，宏泰擁有自己的發展邏輯模式。宏泰首先利用自身在園區產業設計上的優勢做出定位和規劃。其后，通過建設區域內的基礎設施和重要市政公用設施等，將產業市鎮的硬件部分組合完成。也就是宏泰在產業市鎮建設上已經形成的核心能力：產業定位、規劃設計能力，基礎建設投資能力，產業形成、招商引資能力，產業市鎮運營管理能力。在招商引資上，通過經驗豐富的招商團隊，為園區甄選重點產業和目標企業，最終通過對商業、公共事業、公共服務的社會化運營，實現一個完整的閉環。

在一系列的運作中，由于運營商做出了大量貢獻，尤其是在地方政府財力短缺的情況下墊資開發，因此該模式深受地方政府歡迎;而作為投資回報，政府也將以土地出讓凈收益為基礎計算的等值金額支付給運營商。

在招商服務收入方面，以宏泰開發龍河高新區項目為例，廊坊安次區政府（龍河高新區的主管機構）需要支付的費用大約為：與龍河高新區項目內的企業每一年度所繳納的稅款（由安次區政府所保留的部分）減去當年龍河高新區管委會的營運成本等值的金額。

這樣的機制極大地激發了宏泰的積極性，通過不斷地高質量招商，園區稅收穩步增長，園區運營商的收入也水漲船高。公司先后引進了富士康、中國建筑、普洛斯、中航工業等世界500強企業以及一大批國內外知名品牌項目，截至今年3月，園區招商引資總額達550億元，引進外資14.4億美元。

“產業地產很辛苦，但回報也很豐厚。”王建軍如此評價道。2012、2013和2014年，宏泰的整體毛利率分別為27.9%、67.5%、47.1%。目前，光龍河高新區，就還有巨大體量的土地可以用于新城建設和產業發展。隨著京津冀協同發展戰略的推進，區域土地溢價持續增加，加上入園企業逐漸步入收獲期，都保證了宏泰在未來數年里穩定的利潤來源。

能否持續盈利

2014年中國房地產市場進入調整階段，在增長壓力之下，眾多房企謀求轉型，其中就有不少企業將目光投向產業地產。除了華夏幸福基業和宏泰發展等老牌園區運營商之外，像綠地、萬科等龍頭房地產公司紛紛開始了在新領域的試水。

然而對于宏泰發展來說，不存在轉型的壓力。如何繼續深化園區運營的能力，不斷豐富園區產品形態，以更加豐富的產業開發模式提升其在資本市場的估值，才是宏泰目前需要面對的問題。

去年11月18日，宏泰發展與中國華融成立后金融服務中心，對廊坊金融產業園區進行開發與運營的工作。

華融是金融牌照最全的央企之一，在這種合資合作模式當中，宏泰可通過華融為金融產業園引入各式金融機構，宏泰發展則可發揮其設計、規劃、管理及營運產業市鎮項目的專長，使項目的經營效益最大化。

除此之外，還與中國城市和小城鎮改革發展中心、北京大學、對外經貿大學、北京市朝陽區投資促進局、嘉實基金、民生銀行等結成戰略投資合作關系。

居安思危。王建軍也意識到隨著土地資源的日漸稀缺，未來不能單純依靠通過土地出讓取得收入。宏泰正在考慮如何更集約、科學地提高土地的收益，其中就包括通過土地評估進行參股，用現金跟投一些優質的產業項目形成“產業合作人”模式，這種新的運營模式為公司的持續盈利提供了新的想象空間。

宏泰甚至還在水處理業務上進行了調研和嘗試，通過提升多元化的定位，宏泰試圖讓人們明白其與房地產公司有著巨大的不同。

復制難題

2016年，龍河高新區的目標是實現工業總產值超過300億元，主營業務收入達400億元。不過隨著產業市鎮模式的逐漸成熟，投資者更希望看到該模式的可復制性，而不只是偏安一隅。

通過對其招股書的解讀，能大致了解宏泰的“落子”邏輯：交通樞紐戰略節點、中國內需市場發展的核心城市的周邊、項目能獲得當地政府支持、符合國家發展導向（兩橫三縱城市化布局、“一路一帶”），發達的高鐵、高速交通網絡等。

2013年7月，宏泰發展與安徽省滁州市人民政府訂立戰略投資協議以開發滁州示范園區，2014年11月28日，宏泰發展與張家口市人民政府簽訂了產業園合作協議，發展張家口市新區宏泰產業園。自此，公司在河北廊坊、張家口和安徽滁州已經形成5個產業市鎮項目的組合。王建軍還透露，目前正與湖北鄂州政府進行合作洽談。

“宏泰并不著急擴張，我們更看重健康復制。（宏泰）走出去的前提是有一個成熟的區域，知道招商項目和回報來自哪里”，王建軍向《英才》記者表示，“光是龍河高新區，就還夠宏泰再做幾十年，深耕龍河，立足京津冀是宏泰的發展宗旨，目前在對外擴張過程中更追求穩健而不是規模。”

王建軍透露，在眾多被大規模復制的園區中，絕大部分都遇到了水土不服的狀況。他認為快速擴張的風險主要來自與當地政府關系的維護，若處理不當，投資風險和項目運營難度都將大大增加。此外，國家政策風險也是重要的一環。

“部分地方政府對于外來運營商缺乏足夠信任，因此會限定運營商先完成園區招商后進行二級開發，這將很多二級開發商擋在了門外。”王建軍說。

易居中國執行總裁丁祖昱向《英才》記者佐證了這一說法，“做產業地產需要天時地利人和，三者缺一不可。京津冀區域產業地產的迅猛發展，得益于過去十多年內飛速發展的經濟，以及北京產業導出的契機。便宜的土地成本和北京大量外來人口的住房剛性需求催化了這一分支的成功。現在這種天時地利人和的情況已經不多了，因此規模化復制的失敗也在情理之中。”