房地產金融的風險及防范

雷少奇（武漢東湖學院,武漢430212）

房地產金融的風險及防范

雷少奇
（武漢東湖學院,武漢430212）

隨著我國經濟發展，農村向城鎮化的轉型，帶動了我國房地產業的成長。到目前為止，房地產業成為拉動我國經濟的主要產業，因此房地產業是否能夠健康的發展是關乎我國社會經濟發展的重要因素。同時，從另一個角度來講，農村城鎮化的發展以及進城務工人員對住房的需求，也促使房地產業的發展成為了關乎廣大民生的問題。所以，在對待房地產金融面臨的風險時我們應給與足夠的重視。本文就分析房地產金融的各種風險，從而提出防范風險的措施。

房地產金融；風險；防范

1　房地產金融的概述

房地產金融，顧名思義就是指跟房地產業有關的金融活動。具體來說，就是在房地產開發、流通和消費的過程中所發生的資金籌集、融通的一系列金融活動。房地產金融的主要作用就是為房地產開發商提供必要的資金支持，因此在房地產金融的范疇內就有了資金的提供者金融機構和資金需求者房地產開發商。在面臨風險時，雙方都應采取積極的措施予以防范。

房地產金融的業務內容主要包括：房地產信貸融資、房地產股本融資以及吸收房地產業的存款、開辦住房儲蓄等。房地產的基本特征是：

1.1以不動產為抵押品來保證貸款的償還

即借款人以其所有的房屋作抵押來獲得資金，如果一旦沒有能力償還貸款則金融機構將對抵押的房屋進行低價拍賣來減少損失。

1.2“無轉移抵押”的性質

也就是說借款人依舊是抵押品的合法所有者，擁有抵押品的所有權和使用權，而貸款人則只擁有抵押品的平衡產權，除此之外沒有其他的權利，只有在借款人無能力還款時才擁有收押權。

1.3杠桿效應

也就是說以相對較少的資金來獲取物品所需的大筆貸款。即在房屋交易中我們交付少量的首付就可以獲得房屋的使用權。

以上房地產金融的特性決定了其面臨巨大的風險，尤其是道德風險，所以說加強房地產金融風險的防范是我們必須重視和解決的。

2　房地產金融風險的分類

通過總結我國房地產金融的發展現狀，我們可以將房地產金融面臨的風險分為四類，即信用風險、操作風險、市場風險以及其他風險。

（1）信用風險，即道德風險，由于房地產金融的特性杠桿效應，使得信用風險的事故極易發生。目前房地產的銷售模式就是支付少量的首付就可以獲得房屋的使用權，這樣一來借款人不積極還款便造成了商業銀行的呆賬死賬，長此以往不嚴加防范的話便會給金融機構會造成嚴重的損失。

（2）操作風險，是指在房地產經營中因人員的失誤、自然災害、意外事故或者是機器故障等一系列非可抗性因素造成的金融機構的損失。房地產的經營和金融機構的運作涉及多個部門、多個經營環節，所以每個工作人員、每個環節都有可能發生失誤，這是我們不能完全避免的，所以我們也要把這種系統性的風險導致的損失考慮在內予以防范。

（3）市場風險，是指由于市場供求的不確定性導致金融機構損失的風險。當面臨國家政策調整，直接影響房地產市場銷售問題時，金融機構的收益也相應地不穩定，進而形成了市場風險。同時，我國房地產金融的融資方式過于單一，僅局限于跟商業銀行合作，向商業銀行貸款，這便加劇了市場風險的作用力。

（4）其他風險，包括制度和法律的風險，是指政府一段時間內制定的制度或法律對房地產金融造成影響甚至損失的風險；利率風險，在一段時間內利率的波動會影響到房地產金融，對于金融機構來講如果存款利率上升，貸款利率下降，將會對其營業利潤造成影響；還有就是抵押物處置風險，在房地產金融中大多以房屋作為抵押品，一旦借款人無法償還貸款時金融機構將面臨低價拍賣抵押品的局面，會造成金融機構的部分損失。

3　房地產金融防范風險的措施

通過分析我國房地產金融的發展現狀，總結出我國目前面臨的房地產金融的風險，那么我們應將不遺余力的尋找防范風險的對策，以期減少金融機構的損失，使其更好的和房地產行業合作，達到繁榮我國房地產行業的目的。

首先，針對存在的信用風險，從國家角度來講，我國政府因該出臺相應的法律法規，嚴格規范人們的金融行為按合同依法進行；從以商業銀行為代表的金融機構來講，應該在貸款之前做好充分的審核準備，同時相應的完善貸款審核制度和信用監督機制，僅把資金貸給信用良好的企業或個人。

其次，對于房地產金融的市場風險，我們應加強房地產市場管理和制度建設，同時我國應對房地產業進行宏觀調控，從而達到控制房價平穩的效果。通過增加供給、抑制需求來控制房價上漲，房價平穩了房地產市場的銷售量和營業額的波動就會趨于平緩，對于市場風險的規避的效果則就會相應的體現出來。

再其次，對于其他風險的防范我們則要從以商業銀行為代表的金融機構入手，加強商業銀行的風險管理。具體則要求我們完善銀行的治理結構，提高商業銀行的風險計量水平，嚴格把控風險指數，把風險因子扼殺在萌芽狀態，同時也要完善商業銀行內部稽查監督機制，各部門間相互監督，相互檢查，避免銀行內部的失誤。

最后，對于操作風險的防范，我們因該做好充分的員工的教育培訓工作，同時對機器設備進行定期維護修理，及時發現問題及時解決問題，盡量降低操作風險的發生。

4　結論

房地產經濟作為我國經濟增長的的主要力量發展迅速，而房地產金融則是支撐其發展的主干之一，解決好房地產金融的風險防范問題則是為房地產發展鋪平了道路，希望本文可以為房地產業的發展有所幫助。

[1]王佳.我國房地產金融風險及防范研究[D].東北財經大學,2005.

[2]原維妮.房地產金融風險及防范研究[D].中國海洋大學,2004.