房價變動對城鎮居民收入差距的影響分析

邢冬旸

（安徽工業大學 商學院，安徽 馬鞍山 243071）

1 引言

自從國務院發布了《關于進一步深化城鎮住房制度改革加快住房建設的通知》，我國城鎮住房制度發生了根本性轉變.在國民經濟持續增長的基礎上，房地產市場取得了長足發展.商品房價格不斷攀升，當前房地產價格超出了大部分人的住房購買能力，居民收入差距持續擴大，貧富兩極分化的問題也日漸凸顯.因此，研究房價不斷上漲是否會對居民收入差距擴大產生正向影響，并根據研究結論提出相關的對策建議，對于調控房地產市場回歸到相對合理的水平，進一步改善收入差距繼續擴大的現狀，實現社會的公平、公正，具有很強的理論和現實指導意義.

2 文獻綜述

房價變動與居民收入差距關系一直是學術界關注的焦點，國內外學者對此也進行了大量深入的研究.通過對現有文獻的進行綜合分類梳理，可以將研究結果分為以下兩種：

2.1 房價上漲促進居民收入差距的擴大

國外文獻對房地產研究較早，很早就發現房價上漲會導致居民收入差距擴大.伴隨房價的不斷上漲，房屋的擁有者通過出售和出租能夠獲得很高的收益，而沒有住房的人則承擔了不斷上漲的租金和不斷上漲的房價（KookshinAhn，1997）[1].Matlack andVigdor（2006）[2]利用美國大都市區域數據，發現房價上漲顯著增加了高端群體的收入，從而推動了收入差距的擴大.

國內學者在研究城鎮居民收入差距與房地產價格變動關系時，大多數認為商品房平均價格水平的上漲拉大了城鎮居民收入差距（石弘，2007[3]；湯浩，劉旦，2007[4]）.因此，政府釆取一系列的財政政策、貨幣政策等宏觀調控措施來有效控制房價，縮小收入差距是很有必要的（陳釗，陳杰，劉曉峰，2008[5]）.

2.2 居民收入差距的擴大促進房價上漲

Rodda（1994）[7]和Gollier（2001）[8]認為財富的增長將導致對風險資產的需求更快增長，從而推高資產價格.這種機制在房地產市場上體現的非常明顯，即富人通過購房實現資產配置的多元化，從而推高房價.

與此同時，國內也得出類似結論，在收入差距比較大的時候，絕大部分的財富將會集中于少數人的手里.擁有大量財富的部分人為了防止所持有財富的縮水貶值，很多會選擇投資房地產業，這樣一來推升了房價（孫寒冰，2006[10]；劉振彪，2006[11]；劉琳，2007[12]）.

2.3 小結

通過對國內外文獻梳理和回顧，可發現國外學者的研究取得了一定的成就.他們主要闡明了居民收入對房價變動有著重要的影響，這對豐富房地產經濟學有著重要意義.國內研究主要基于某個地區或者是全國數據層面，數據的覆蓋面較窄，時間跨度也較短.本文在前人研究的基礎上，選擇分省的面板數據，利用基尼系數計算城鎮居民收入差距，分析收入差距對房價的影響.

3 房價變動對城鎮居民收入差距的實證分析

3.1 模型選擇

本文試圖對房地產價格和城鎮居民收入差距兩個變量之間的關系進行檢驗.由于之前的學者都是基于全省的研究，因此，本文用分省的面板數據，且房地產價格與基尼系數這兩個變量是存在相互關系的時間序列變量，用VAR模型分析較為適合.

3.2 數據說明與描述性統計

本文所使用的數據是1996-2012年各省的房價收入比來衡量房地產價格，用FI表示.用基尼系數作為衡量城鎮居民收入差距的指標，用JN表示.基尼系數的計算方法來源于胡祖光（2004）[17]，用P1、P2、……Pn分別表示n個階層的收入在總收入中的比例，根據《中國統計年鑒》中城鎮居民收入分組五分法，用P1表示最低收入組占總收入的比重，P5表示最高收入組占總收入的比重，則基尼系數的近似計算公式表示為：

關于房價收入比這一指標筆者采用的公式是：房價收入比=商品住宅平均單套價格/城鎮家庭平均可支配年收入

=(商品住宅平均銷售價格×商品住宅平均單套銷售面積)/(城鎮家庭人均可支配收入×城鎮家庭戶均人口數)

3.3 實證分析

由以上公式計算得出2010年至2012年部分省份房價收入比和基尼系數的數據如表1所示：

由于時間序列經濟數據通常會存在異方差現象，為了消除數據中存在的異方差，對基尼系數和房價收入比這2個變量取自然對數，即分別記為LNGN，LNFI.

本文分別對全國和東、中、西部地區建立以下模型：

其中i=0,1,2,3,分別代表全國、東部、中部和西部地區.

對lnJN和lnFI這兩個變量進行OLS回歸，回歸結果如表2所示.

表2 協整方程估計結果

全國的回歸方程為：

東部的回歸方程為：

中部和西部的回歸系數不顯著，可能是由于數據不全造成的.

以上兩個回歸方程表明，房價收入比對基尼系數存在顯著的正影響.對相對于全國而言，房價收入比增加1%，將使基尼系數增加0.1229%；對東部而言，房價收入比增加1%，將使基尼系數增加0.4894%.

4 結論及相關政策建議

4.1 結論

通過對房地產價格與城鎮居民收入差距進行理論和實證分析，主要可得出以下結論：房地產價格能對城鎮居民收入差距產生正向的影響，即房地產價格的上漲會促使城鎮居民收入差距不斷拉大，房價不斷攀升加劇了貧富兩極分化.房價每上升一個百分點，城鎮居民系數就會增加0.1229個百分點，他們之間呈現正向關系.

4.2 政策及建議

由本文相關的研究結論得知房地產價格上漲會促使城鎮居民收入差距進一步拉大.為了抑制房地產價格非理性上漲，進一步改善城鎮居民收入差距繼續擴大的現狀，本文提出以下政策建議：

第一，為了抑制房地產價格非理性上漲，政府要加強房地產市場的宏觀調控，進一步提高買房貸款利率，逐步實行利率市場化，降低對房地產增值的預期.比如對擁有兩套及以上住房的家庭征收房產稅，并且在房產出售環節也要征收所得稅.

第二，利用稅收縮小城鎮居民收入差距.逐步建設和完善現有的收入和財產稅收政策，應該對不同來源的收入采取差異化的財政稅收制度，如適當提高以房地產為主收入所得的稅率，從而通過稅收的控制手段規范高收入群體的收入，達到縮小城鎮居民收入差距的效果.

〔1〕Kookshin Ahn.Trends in and Determinants of Income Distribution in Korea [J].Journal of Economic Development,1997,2:45-67.

〔2〕Matlack J L and Vigdor J L.Do Rising Tides Lift All Prices?Income Inequality and Housing Affordability[R].NBER Working Papers,2006.

〔3〕寧光杰.住房改革、房價上漲與居民收入差距擴大[J].當代經濟科學,2009(9):52-58.

〔4〕瞿晶,姚先國.城鎮居民收入不平等分解研究[J].統計研究,2011(11):50-55.

〔5〕 劉嘉毅.房價上漲會拉大城鄉收入差距嗎？——基于中國經濟轉型特征下的經驗研究[J].當代財經,2013(2):16-26.

〔6〕徐舟,髙壓楠.中國房地產價格對收入分配差距影響的研究[J].經濟縱橫,2012(1):100.

〔7〕梁斌.收入分配差距對房地產價格的影響研究——基于異質性DSGE 模型的模擬分析[J].金融與經濟,2011(6):40-44.

〔8〕黃偉,王立勇.房地產價格與居民收入差距的關系研究[J].價格理論與實踐,2012(3):39-40.

〔9〕胡祖光.基尼系數理論最佳值及其簡易計算公式研究[J].經濟研究,2004(9):60-69.