我的遺囑房我做主，過(guò)戶(hù)仍需『四道關(guān)』

楊學(xué)友

老人立遺囑對(duì)所有房產(chǎn)做出處分，可因未予公證無(wú)法辦理過(guò)戶(hù)。此種情形下如何另行相關(guān)公證過(guò)戶(hù)？無(wú)法開(kāi)具死亡證明怎么辦？其他法定繼承人不予認(rèn)可、亦或是遺囑部分無(wú)效又怎么辦？下面的案例幫你破解“道道關(guān)口”！

關(guān)口一：遺囑雖有效，補(bǔ)辦公證是“前置”

［案例］沈老伯與老伴生有二女一子。老伴早年去世。沈老伯進(jìn)入晚年后，兒子沈先生一家與老人共同居住在老人單位分的房子里。2007年，沈老伯單位出臺(tái)政策，沈老伯可交4萬(wàn)元買(mǎi)下正在居住的房屋。考慮到沈先生長(zhǎng)期同自己居住并照顧自己，兩個(gè)女兒都有住房，老人就讓沈先生出資將房子買(mǎi)下。沈老伯還立下遺囑，說(shuō)明沈先生代父出資4萬(wàn)元購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)，自己去世后該房產(chǎn)由沈先生繼承。2014年秋，沈老伯去世了，沈先生拿著老人的遺囑到房管局辦理房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，但房管局因遺囑沒(méi)有辦理公證而拒絕辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)。

［分析］《司法部、建設(shè)部關(guān)于房產(chǎn)登記管理中加強(qiáng)公證的聯(lián)合通知》第二條二款規(guī)定：處分房產(chǎn)的遺囑未經(jīng)公證，在遺囑生效后其法定繼承人或遺囑受益人可根據(jù)遺囑內(nèi)容協(xié)商簽訂遺產(chǎn)分割協(xié)議，經(jīng)公證證明后到房地產(chǎn)管理機(jī)關(guān)辦理房產(chǎn)所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記手續(xù)。可見(jiàn)，涉及房產(chǎn)一類(lèi)的遺囑，公證系辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的前置程序。據(jù)此，沈先生可與其他繼承人協(xié)商解決，通過(guò)辦理繼承協(xié)議公證，達(dá)到辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)的目的。

關(guān)口二：遺囑不能補(bǔ)辦公證，起訴繼承人來(lái)過(guò)戶(hù)

［案例］王老先生有三個(gè)女兒兩個(gè)兒子。2014年10月，王老先生在病危臨終前口述遺囑，將自己早年建造的一所住房由兒子繼承，且由兒子為老伴養(yǎng)老送終。由于無(wú)法書(shū)寫(xiě)，遺囑由老人原單位老干部處兩名同志在場(chǎng)見(jiàn)證，其中一人執(zhí)筆，然后老人在遺囑上簽字。王老先生去世后，王某拿著遺囑來(lái)到區(qū)房管局辦理房子過(guò)戶(hù)手續(xù)，得到的回答是，必須讓老人所有的法定繼承人都到場(chǎng)，并出具放棄證明方可辦理過(guò)戶(hù)。而王某的弟弟要求繼承自己的份額，拒絕配合，導(dǎo)致公證未能辦理。

［分析］雖然王老先生所留下的代書(shū)遺囑是其真實(shí)意思表示，且程序合法，應(yīng)當(dāng)是合法有效的，但因法定繼承人之一的王先生的弟弟不認(rèn)可其父親的遺囑而引發(fā)繼承爭(zhēng)議。此種情形下，只能通過(guò)訴訟來(lái)解決。即王先生以其弟弟為被告，并將其他所有法定繼承人列為共同被告起訴。其訴訟請(qǐng)求為：確認(rèn)“遺囑”合法有效，訴爭(zhēng)遺產(chǎn)房歸原告所有。

關(guān)口三：無(wú)法開(kāi)具死亡證明，“拉來(lái)被告”來(lái)確權(quán)

［案例］53歲胡先生系獨(dú)生子。其父親臨終前留下遺囑，載明房子由胡先生繼承。隨后，胡先生拿著父親的遺囑，及父母親的死亡證明到公證處予以公證時(shí)，因胡先生父母親系30多年前由南方老家來(lái)到東北，根本無(wú)法按公證處要求提供其父母的父母放棄繼承或死亡證明，導(dǎo)致公證擱淺。后經(jīng)法律人士指點(diǎn)，胡先生想起姑姑曾幾次提出，其哥哥（胡先生的父親）為感謝自己給予的照顧，口頭承諾分給房產(chǎn)。于是，胡先生以姑姑欲要求繼承父母遺產(chǎn)為由，將其告上法庭。因姑姑未能提供口頭遺囑等相關(guān)證據(jù)，法院判決胡先生所持的遺囑有效，房屋由胡先生繼承。

［分析］將遺囑繼承所得的房產(chǎn)過(guò)戶(hù)，通常途徑只有兩種：一是先公證，而后憑公證文書(shū)到房產(chǎn)局辦理過(guò)戶(hù)手續(xù)；二是通過(guò)起訴，持法院判決書(shū)辦理過(guò)戶(hù)。而向公證部門(mén)申請(qǐng)公證時(shí)，必須提供被繼承人的其他法定繼承人均表明對(duì)遺囑的真實(shí)性無(wú)異議或死亡證明等與繼承有關(guān)的相關(guān)資料及證據(jù)。繼承人中若有人不予配合或死亡證明無(wú)法提供，公證都將被擱淺。而起訴的基本要求是須有明確的被告，否則人民法院不予受理。

關(guān)口四：遺囑部分無(wú)效，起訴析產(chǎn)再過(guò)戶(hù)

［案例］袁某于病重期間留下遺囑，將自己名下的房屋歸后老伴李阿姨所有。今年初，袁某去世后，袁某4個(gè)子女提出：該房屋系其父母的共有財(cái)產(chǎn)，父親的遺囑處分孫女士房產(chǎn)部分應(yīng)為無(wú)效，李阿姨無(wú)權(quán)獨(dú)自占有。后經(jīng)李阿姨起訴，人民法院通過(guò)析產(chǎn)確認(rèn)，該爭(zhēng)議遺囑房60%份額歸李阿姨所有，其余份額歸袁某4個(gè)子女所有。鑒于李阿姨占有該房產(chǎn)60%份額，且雙方認(rèn)可該房屋價(jià)值59萬(wàn)元，法院最終判決該遺囑房歸李阿姨所有，并由李阿姨支付其他繼承人相應(yīng)的份額之折價(jià)款。

［分析］本案該爭(zhēng)議房系被繼承人袁某與原配偶孫女士的共同財(cái)產(chǎn)，孫女士去世后，房產(chǎn)的一半應(yīng)由被繼承人袁某和其4名子女共同繼承，故該房產(chǎn)的60%份額屬于被繼承人袁某遺產(chǎn)。袁某遺囑只能對(duì)屬于他的60%部分有處分權(quán)，遺囑涉及的其他部分無(wú)效。依據(jù)《合同法》第五十六條規(guī)定：合同部分無(wú)效，不影響其他部分效力的，其他部分仍然有效。又由于李阿姨占有該房產(chǎn)的半數(shù)以上份額，在雙方認(rèn)可的價(jià)格下，法院判決遺產(chǎn)房歸李阿姨所有體現(xiàn)了公平原則。李阿姨憑法院判決書(shū)，很快辦理了房產(chǎn)過(guò)戶(hù)手續(xù)。