企業管理下的物管模式

鞠占江

隨著企業辦社會逐漸與主營業務分離，二連分公司是油田公司內部唯一一個集主營業務和后勤服務的二級單位。2014年，二連油田公司明確提出了要加快物業管理市場化步伐，放開后勤服務低端業務工作量，逐步使部分后勤服務工作與當地社會接軌，實行區域化管理、社會化服務。作為主營業務為主體的后勤服務單位，今后如何生存、發展，如何真正走向市場，實現產業化經營，市場化運作，對此，我們就物業公司的定位、現狀及措施進行了深入調查和分析。

油田企業物業管理存在的問題

市場機制、競爭機制不規范。由于油田內部主營業務、后勤服務工作沒有完全地分離分立，形成了主營單位與物管單位工作層面上還存在大而全、小而全的現象，造成部分市場秩序有待規范。由于受地域管理和客觀因素的影響，油田公司內部市場應有待于放權，如目前油田物業管理市場發育緩慢，絕大多數物資、用料仍由上級部門實行條管。這種運行的物業管理模式，使物管單位既無壓力、又無動力，既增加了后勤服務成本，又沒能充分利用當地社會資源，造成服務成本的增加，也難以形成市場變化給后勤服務單位帶來的危機感，阻礙了物業管理市場的健康發展。

管理和專業人才匱乏。在會戰初期，由于二連地域特殊，資源匱乏、物資運輸不暢等客觀因素，為保障員工家屬的工作所需，二連分公司先后在錫林、阿爾善、賽漢、任丘、淖爾、張家口等區域相繼建立生活區和家屬區。為保證后勤服務單位的運行，其后勤服務單位人員的構成大部分是從其他行業轉行或者是由于身體原因在一線患各種疾病而調到后勤單位，這些人在后勤服務單位占據大多數，真正懂經營、能經營、會經營、善經營的人才缺乏，而且由于油田物業管理發展時間較短，尚未建立起統一的行業管理標準和行為規范，從業人員的素質參差不齊。加之一些管理人員觀念轉變不夠，缺乏對市場的理性認識，看不到物業管理市場的廣闊前景，影響了對物業管理市場的開發。

人工成本高，負擔過重。近幾年來，油田物業管理企業已經成為前線單位甩包袱、安置老弱病殘以及子女就業的一個后勤服務單位，人工成本過高、負擔過重是油田物業單位的一個普遍現象。目前我站現有員工平均年齡在46歲以上，近3年內有15名員工因達到法定年齡而退休，再加上從一線因病調到二線，形成了在職人員多、在崗工作少的工作局面。

尋求自我發展的實施對策

準確地選擇市場定位。錫林小區現有住房45棟（A區18棟、舊區21棟、高層6棟），新舊區的水、電、暖、物業費的收費問題，一直執行老區老辦法、新區新辦法，為改善房全面市場化的收費模式，待舊區房產證辦理后，舊區的水電暖、物業費收費標準，將執行新區新辦法標準。今年改善房交付使用后，我們將做好高層改善房投入使用物業管理的前期準備工作。以前我們沒有高層管理經驗，接管高層后，我們需從編制物業管理所需的各種文件入手，包括《管理公約》《住戶手冊》《住戶守則》《裝修規則》《停車場規則》《租約》等制度。擬訂內部機構設置及人員編制，逐步分期、分批選聘管理人員及強化對轉型員工的培訓力度。今年錫林基地供暖交由地方直接供暖后，我們將一部分員工充實到高層電梯的維修、電梯保潔等崗位，通過現場跟班和施工監督兩種方式，以滿足和保證崗位需求。將一部分人員充實到礦區維修崗位中。

增加物業管理的科技含量。利用油田公司智慧礦區居家安康、便民服務、運行監管、基礎支撐四大建設平臺在錫林改善房投入使用的契機，實現錫林小區服務功能的整體提升；在智慧礦區居家安康工程方面，通過建立居民信息，包括居民家庭人員構成、身體健康狀況，實現動態式地對居民提供針對性服務；便民服務方面，只要居民有需求，通過我們的終端服務人員，就可以第一時間為居民提供服務，居民不出屋就能享受到滿意服務。二是充分利用好綜合服務樓一站式服務大廳里的商店超市、菜店、銀行、收費、民調、離退休、老年大學等服務功能及場所，保證居民不出院就能享受到便捷可心的服務。三是充分發揮電子監控全覆蓋作用，有機地將服務熱線、礦區電子監控平臺結合起來，實現同班值守，解答和處理員工家屬們提出的各種訴求和服務。四是錫林礦區整體建筑規模已形成，為提升錫林礦區整體管理水平，我們準備對錫林礦區、錫林小區主要街道進行路名的選定，讓路名成為錫林礦區整體提升的風向標。

完善物業管理的功能。物業管理的啟動工作，包括高層交鑰匙后，辦理用戶入住手續、簽訂裝修協議、建立物業檔案資料、制訂設備設施的管理、保養、維護計劃，配置垃圾箱、綠化美化環境，積極營造濃厚的居住環境和人文環境。物業管理的日常運作方面，包括物業維修管理、設備維護保養管理、環境綠化管理、安全管理、有償服務管理等。在為用戶提供優質服務的同時，以管理規定為依據，處理各種管理當中出現的問題。

加快供熱業務社會化。2014年，錫林浩特市環境保護局先后給分公司下達了鍋爐燃煤排放限期整改書。按照分公司錫林基地供暖整體工作部署，并安排分公司相關業務部門，盡快完成錫林礦區鍋爐房年內并入城市集中供熱管網相關工作，2015年，供暖期錫林礦區要基本實現集中供熱全覆蓋。盡快與社會方簽訂供暖合作協議，確保本年度實現社會化供熱。接入地方供暖后，礦區服務班要建立科學有效的監管機制，確保供熱社會化后供暖溫度達標，各項服務質量不降低。要制訂和演練突發停暖應急預案，確保供熱社會化平穩過渡。

推動礦區供水業務社會化。2014年，就錫林生活基地供水全部接入地方供水管網的問題，我們先后與地方水務局、供給排水公司進行了接洽。目前，錫市供水主管網管道已具備了與華油錫林供水主管網對接條件，分公司和地方供給排水公司簽訂一體化供水合作協議后，我們的供水工作全部由錫市供給排水公司管理。并按照相關協議，由我們做好相關維護和維修具體工作。

目前，油田物業管理行業正處于由傳統管理向現代管理，由經驗管理向理性管理，由人治管理向法治管理的方向發展的重要階段，隨著改革的不斷深入，只有不斷加強自身建設，增強抵御風險的能力，積極主動地參與市場競爭，才能夠開拓出更加廣闊的市場空間。

（作者單位：華北油田公司二連分公司）

（責任編輯：郝幸田）