討回“房產損失”三千萬

戈證　張穎

家住上海徐匯區的沈老板購買的一套鬧市區商鋪，因存在質量問題長期無法投入使用，十年間的損失高達上億元，法院經過多次裁判都未能終止訴訟。最終，在上海檢察機關的監督下，法院啟動再審程序依法改判，維護了原告沈從林的合法權益。

延期繳付 損失千萬

2003年，年過五旬的沈從林厭倦了生意場上的緊張與忙碌，打算投資套商鋪安享晚年。經多方考察，他看中了國有益達公司開發的一處商鋪。商鋪位于上海鬧市區，面積3000多平米，單價僅5800元，總價1700余萬元。

他對這套商鋪非常動心。一方面，商鋪位于上海火車站附近，人流量大，以后不怕沒生意，另一方面，開發商是國有企業，工程質量、物業管理等各方面肯定有保證，不用擔心質量等問題。況且，商鋪總價也不高，自己負擔得起。沈從林隨即簽訂了預售合同，并在幾個月內付清了房款和相關稅費。

按照合同，房屋原本應在當年6月30日前交付，然而由于存在質量問題，自竣工起就一直處于維修之中，且多次修理也未能修復，導致交房日期一再延遲。期間，沈從林多次與益達公司溝通都沒有解決。

轉眼三年過去了。2007年4月，益達公司就房屋繳付問題發函給沈從林，承認房屋確實存在因墻體裂縫、滲漏水等質量問題而導致的延期交付，并稱將采取高壓噴灌漿工藝進行維修，完工后立馬繳付。幾個月后，益達公司通知沈從林收房。雖然沈從林對房屋是否完全修復仍有疑問，但畢竟拖延了太長時間，他想盡快拿到房子投入經營以減少損失，所以還是去現場辦理了交接手續。這時已經是2007年9月1日，比原定的繳房時間足足晚了四年多。

幾天后，沈從林就與新原酒店公司簽訂了租賃協議，約定沈從林按連鎖酒店標準裝修房屋并出租給新原公司。同時，他又與通達裝飾公司簽訂了裝修合同，約定由通達公司按連鎖酒店標準裝修房屋。兩份合同還分別約定了違約責任。

施工隊不久便進場施工。然而隨著裝修的進行，讓沈從林擔心的事情還是出現了——房屋質量問題根本沒有解決，房頂漏水、下水管漏水、墻體和地坪裂縫、玻璃幕墻破裂等情況接踵而至，而且房屋沒有預留空調安裝位置，周邊小區居民又反對他在屋頂安裝空調，導致裝修工程不得不停止下來。2009年6月左右，殘酷的現實使沈從林認識到他開設旅館想法已經無法實現，無奈之下，他不得不與新原公司、通達公司終止合同，并分別支付了巨額違約金。

房屋延期數年繳付不說，繳付后質量問題還是如此嚴重，沈從林氣憤不已。為維護自己的合法權益，他將益達公司告上法庭，要求對方修復房屋并賠償相關損失。審理期間，法院聘請了上海市房屋質量檢測站對房屋進行檢測，確認房屋存在諸多質量問題，并認為這與房屋施工因素相關，同時提出了七條修復意見。2009年7月，沈從林申請撤回訴訟，希望與益達公司另行協商解決。然而由于雙方分歧過大，無法協商一致。三個月后，他又以房屋主體結構不合格為由，再次將益達公司告上法庭，并提出新的訴訟請求——解除預售合同，益達公司退還已付房款1700余萬元、賠償房屋升值損失7700余萬元，同時賠償裝修費、違約金等各項損失。

一審猶如晴天霹靂

房屋是否構成主體結構質量不合格？市場價格究竟是多少？賠償金額如何計算？一審期間，雙方圍繞這些焦點問題各執一詞，互不相讓。

益達公司認為，檢測站并未出具主體結構質量不合格的結論，相反還提出了修復方案，說明這些質量問題是可以解決的。同時房屋交付后，沈從林已經對房屋進行了改建，無法證明質量問題是交付前就存在的，因而他無權單方面解除合同。

為確定系爭房屋的市場價值，法院聘請了專業的評估公司，經評估，確定系爭房屋的市場價格為9500余萬元，現狀帶缺陷狀態價格為6500余萬元。與此同時，法院又委托了上海市房屋質量檢測站對其之前所做的檢測報告進行明確說明。檢測站回函稱，被檢測房屋樓板和梁均為主體結構，房屋存在主體結構梁、樓板、地面、墻體開裂，外墻面、窗邊、屋面滲漏水等問題，開發商多次修理仍無法修復，加上不能安裝空調等問題，致使被檢測房屋無法滿足正常使用要求。

法院認為，原被告雙方簽訂的商品房預售合同是雙方真實意思表示，未違反法律法規的禁止性規定，當屬有效，當事人應當依約全面履行。上海市房屋質量檢測站的回函僅能證明發生施工質量問題的部位系主體結構，并未作出主體結構不合格的結論，因而沈從林提出的房屋主體結構不合格的主張不能成立。此外，系爭房屋無法滿足使用要求是由房屋存在質量問題、不能加裝空調等多方面原因造成的，而房屋不能加裝空調問題，又與空調位設計的合理性、周邊居民的容忍度以及能否取得居民的諒解有關，與益達公司沒有關聯。況且，根據公平和誠信原則，在專業機構已經出具修復方案的情況下，沈從林應先行接受修理這種承擔違約責任的方式，他堅持要求解除合同的請求缺乏法律依據。

據此，法院于2011年3月作出一審判決：對沈從林解除合同的請求不予支持；對沈從林基于解除合同主張而要求益達公司退還房款1700余萬元并賠償升值損失7700余萬元的請求不予支持；對于沈從林提出的賠償裝修公司、承租人違約金損失的請求，根據雙方舉證質證情況，結合合同條款的合理性，酌情確定為100萬元；對于沈從林提出的其他訴求請求，也大多未予支持。

二審仍有心理落差

一審判決對于沈從林而言，猶如驚天霹靂——房屋質量存在如此重大問題并已影響使用，法院卻以檢測報告未作出明確表述為由否認，顯然屬于事實認定不清，他當庭表示要上訴。而益達公司也以原審判決事實不清、證據不足等為由提出上訴。

由于益達公司一審中曾提出由于沈從林曾對房屋進行過裝修，無法證明房屋質量問題在繳付前就存在，因而二審期間，法院再次委托上海市房屋質量檢測站進行鑒定。經鑒定，后續裝修工程與房屋質量問題之間沒有關聯，換而言之，房屋質量問題在繳付前就存在。

2012年11月，二審作出終審判決。法院認為，根據鑒定報告，房屋存在樓板、墻體開裂及滲漏水等問題，已經影響房屋的正常使用，而其中樓板、橫梁等主體結構部位存在貫穿裂縫，影響到房屋的安全性，因而沈從林有權解除合同。根據預售合同，當沈從林行使單方解除權時，益達公司除退還房款及利息外，還應按照總房價的2%承擔賠償責任。然而，由于房屋在當前帶缺陷狀態下的價值為6500余萬元，較合同價格升值達4700余萬元，因而按合同約定方式計算賠償金額，對合同解除后雙方利益存在明顯失衡。考慮到系爭房屋實際存在升值，而且沈從林曾對房屋進行過裝潢、長期無法經營并支付了電費、檢測費，因而根據公平原則，酌情判令益達公司賠償沈從林各項損失4900萬元。endprint

雖然二審判決大幅提高了對沈從林的賠償數額，但距離沈從林受到的實際損失還有較大距離。沈從林認為，自己購買的是質量合格的房屋，而不是質量存在瑕疵的房屋，但二審判決卻以房屋帶缺陷狀態的評估市值作為賠償依據，存在明顯錯誤。他對二審判決不服，向上海市高級人民法院申請再審。市高院審查后認為，二審法院根據公平原則作出的判決并無不當，裁定駁回再審申請。無奈之下，沈從林只好向檢察機關提出監督申請。

紛爭落幕：抗訴后的勝利

根據我國民事訴訟法規定，對發生法律效力的民事判決書，當事人如果認為確有錯誤，向上一級或者同一級法院提出再審申請后，還可以向人民檢察院提出監督申請。當事人向人民檢察院申請監督，應當提交監督申請書、身份證明、相關法律文書及證據材料。對于符合條件的監督申請，檢察機關應當受理。

2013年年初，上海市人民檢察院第二分院受理了沈從林的監督申請，此時距離預售合同簽訂已經達十年之久。面對這起持續時間長、涉案金額大、涉及法律關系復雜的房產糾紛案件，承辦檢察官認真審核了全部案件材料，詳細查閱了相關法律法規以及類似案件判決情況，認為該案二審判決確有錯誤，決定啟動監督程序。

二分院認為，系爭房屋存在嚴重質量問題并導致買賣合同解除，益達公司應當承擔違約賠償責任，賠償范圍應當能夠填補守約方沈從林所遭受的損失。合同解除后，沈從林主要遭受兩方面損失，一方面是實際利益損失，即為辦理房屋產證所支付的契稅、印花稅、維修基金，為使用房屋所支付的裝修費、電費等費用；另一方面則是將房屋返還給益達公司后合同不能履行的損失。根據中介機構評估，房屋在完好狀態下2010年的市場價值就已達到9500余萬元，如果合同得到正常履行，沈從林可以從中獲得7700余萬元的升值收益。但終審法院判決時，卻以房屋帶缺陷下的評估價6500余萬元作為計算依據，僅支持沈從林4700余萬元的升值損失，明顯低于沈從林所遭受的實際損失。此外，終審判決對沈從林在訴訟中提出的裝修、電費等實際損失，在沒有查明的情況下就進行判決，也明顯不當。

2013年5月，二分院依法提請上海市人民檢察院抗訴獲得支持，市檢察院于次月向市高院提起抗訴。同年7月，市高院作出裁定，指令終審法院再審此案。

終審法院重新組成合議庭審理了此案，采納了檢察機關的抗訴意見，以系爭房屋完好狀態下的市場價值計算沈從林的升值損失，同時對沈從林遭受的其他損失進行了詳細查明，在此基礎上作出再審判決——確認雙方預售合同解除，益達公司返還沈從林購房款1700余萬元、賠償合同未能履行損失7700余萬元、賠償辦理權證及裝修等直接損失180余萬元，并支付相應利息損失。至此，這起歷時10多年的房屋買賣糾紛終于畫上句號。

（文中人物及公司均為化名）

編輯：成韻 chengyunpipi@126.comendprint