土地儲備貸款財務風險的研究

【摘要】土地儲備是具有一定壟斷性質并且需要大量前期準備資金的土地流轉方式，現階段主要以銀行貸款為主。然而由于銀行內部控制系統薄弱又主要是事后控制，很容易因土地儲備無法變現造成嚴重的經濟秩序混亂，因此加強控制土地儲備貸款財務風險變得非常重要。

【關鍵詞】土地儲備 銀行貸款財務風險 多層次模糊綜合評價

一、土地儲備制度概況

“土地儲備”一詞，最早源于德國，隨后被法，俄等其他國家使用，直至1996年在我國上海被以地方政府創新性制度引進，作為城市土地改革的創新點。土地儲備在社會不同的發展階段主要內容有所不同。我國所說的土地儲備制度是指：政府根據社會，經濟環境等可持續發展的長遠目標，依照法律程序，運用市場機制，按照土地利用整體規劃和城市發展戰略，通過招標拍賣回購，收購，置換征用等方式從分散的土地使用者手中把土地集中收集起來，經行前期開發以滿足市場供應和土地規劃建設用地需求的一種經濟管理制度。

我國土地儲備運行機制與國外大同小異，總的來說基本都分為“土地收購——土地儲備——土地出讓”三過程。土地收購是指土地儲備機構按照相關規章根據政府授權或者儲備計劃通過收購回收國有土地使用權并進行存儲的行為。使得土地使用權由使用者手里像政府回歸的過程。土地儲備是指土地出讓之前，土地儲備機構在儲備期間依法將部分已收儲土地的使用權進行出租抵押或者臨時改變用途，以減少閑置土地并獲取收益的過程。土地出讓是指根據城市建設需要以及年度出讓計劃，儲備機構將經過一段時間儲備并已完成前期開發的土地分期分批有計劃供應土地的過程。具體細化土地儲備步驟見圖1：

圖1 土地儲備具體步驟

由于歷史原因，我國土地基本都掌握在土地使用者手里，導致土地資源分散，結構不合理，閑置資源得不到有限利用，土地總量供需不平衡，促使我國加快土地制度改革，成立土地儲備機構，但是進行土改之后由于土地市場管理混亂，《土地儲備機構貸款管理辦法》等法律制度不健全，銀行等金融機構風險意識薄弱等原因造成土地儲備風險凸現，很容易給金融市場造成混亂，這些因素都在促使我國加快完善土地儲備制度，確保金融市場的穩定運行。

二、土地儲備制度財務風險

風險一次來源于法語，最初應用于保險行業。那么何謂風險，風險是指在特定環境和特12定時期內由于不確定性所帶來的不利影響。簡言之風險就是一種變動性，我們評價風險也主要是看其變動性的程度。由風險定義我們可以得出土地儲備風險是指在土地儲備進行過程當中，由于某些因素的存在，土地儲備的真實收益會與預期收益發生一定程度的偏離，從而導致土地儲備遭受經濟損失的可能性。面對土地儲備的特殊性及其發展年限，目前對土地儲備的風險還沒有比較完善統一的說法。劉兆云的觀點比較簡單且易于理解，他把土地儲備風險分為內部風險和外部風險兩大類，內部風險為土地儲備本身營運過程中的一系列風險，而政府干預和市場機制屬于外部風險。母小曼崔永亮等學者也有屬于自己的風險劃分方法。崔永亮將風險分為財務融資帶來的風險，土地儲備內在風險，以及由于土地儲備的特殊壟斷性所帶來的政府干預風險。母小曼從土地儲備過程中涉及的方方面面把風險分為七種類型，其中外部風險占主要部分。

政府進行土地儲備，應當是建立在前期對土地儲備做好充分的戰略規劃，成本預算，決策分析和風險管理上的，那么站在一個管理者的角度來看，我把土地儲備風險分為系統性風險和非系統性風險。系統性風險是與市場整體回報波動的風險，它威脅所有企業并影響大部分市場的不可避免的風險，比如政府的干預，市場機制本身作用以及國內外經濟事件導致的經濟體系風險。該風險不可避免不可分散。非系統性風險是指不受政治，經濟等因素波動或者一般市場波動的影響，只與土地儲備有關的風險。非系統性風險，又可以分為營運風險，籌資風險，投資風險，它們分別從土地儲備的全過程影響著土地儲備。營運風險是指土地儲備機構在其經營上不確定性帶來的風險，比如土地儲備機構戰略失誤，土地收購賣價波動等。營運風險可以分為土地收購風險，土地儲備風險，土地出讓風險?；I資風險是指由于土地儲備采用負債融資權重較大，經營不善或者后期土地無法變現而不能償還負債甚至申請破產保護的不確定性?；I資風險可以分為單一渠道融資風險，貸款利率風險，以及金融風險，信用風險等。見圖2：土地儲備風險分類：

圖2 土地儲備風險分類

土地儲備雖然面臨內部和外部風險，但是并不是所有風險都處于主要領導地位。土地儲備是屬于長期投資的大規模房產開發的前期階段，需要大量資金，地方政府以及財務部門有限的財政撥款以及非常低的土地收益金返還比例難以滿足土地儲備的需要，單純依靠有限的財政資金是不現實的，目前我國的金融產品也較為單一，土地銀行，土地債券，土地信托等新型的金融產品還沒有完全進入市場，所以在很多地方政府及其財政背書的情況下，采用授信貸款，抵押貸款渠道的銀行信貸資金利用債務融資成為前期土地儲備資金最主要的來源，由此也產生了土地儲備最大的風險隱患——土地儲備貸款風險。即土地儲備機構在向銀行信貸的過程中，由于各種不確定性因素不能按時償還銀行貸款利息和本金給銀行帶來損失的風險。目前我國銀行內部風險控制系統還不是很完善，銀行對土地儲備制度的貸款風險意識薄弱，沒有將土地儲備貸款風險作為一個整體，管理水平十分局限，加之目前我國的金融產品也較為單一，對土地貸款風險的防范和控制還主要是事后控制，銀行本身不能做到事前及時有效的監督和控制，土地儲備機構并不是真正完全的市場行為，在土地市場活躍度向好的情況下，土地儲備財務風險不易顯見，但是在市場土地疲軟的情況下，及易使所收儲的土地無法變現而導致金融風險的集中爆發，土地儲備主要以債務融資為主，由于土地儲備資產負債率較高，資金流動性較低，財務杠桿的放大效應等原因，很容易造成大范圍經濟癱瘓。

三、土地儲備貸款財務風險的評估方法

對土地儲備進行風險評估是具有前瞻性的創造性過程，通過風險識別和風險反應，發現影響土地收購，儲備，出讓過程中的阻礙因素和潛在威脅，再進行有目的性的規避風險，利用風險，轉移風險等手段，可以大大降低土地儲備貸款風險，減少金融風險爆發的機會。

在實施一項土地儲備項目時應當首先進行土地儲備風險管理戰略，全面分析土地儲備所面臨的銀行貸款風險。所謂土地儲備風險管理是指基于土地儲備機構儲備項目的總體戰略，了解土地儲備所處的內外部環境，識別實體可能會對土地儲備營運過程造成的潛在影響并進行風險評估，采取措施對土地儲備進行風險戰略管理并時刻監控風險敞口，將風險維持在可接受的風險敞口內從而達到土地儲備的目標。

對土地儲備貸款風險評估的方法主要是利用數學上一種階梯式多層次模糊綜合評價法。層次分析法（AHP）是根據總體問題的性質和要求，確定該問題的總體目標，然后按目標的不同，實現功能的差異，建立一個多層次的遞階結構，對同一層次內的因素兩兩對比確定相對于上一層次的權重系數組成判別矩陣，然后根據最大特征向量求出相應系數，然后對系數排序綜合求出最底層對最高層的權重。見圖3：層次分析法流程圖：

圖3 層次分析法流程圖

模糊綜合評價法是一種基于模糊數學的綜合評價方法，用來求項目的綜合風險度并最終確定項目風險大小。該種方法利用評價因素的復雜性，評價對象的層次性，評價標準中存在的模糊性以及評價影響因素的不確定性等指標量化問題。其求解過程為首先確定評價因素集和評語集，然后確定各因素對評語集的隸屬程度，求一級模糊綜合評價結果集，求二級綜合模糊評價，最后以土地儲備項目為例，分析財務狀況計算風險評價結果。見圖4：模糊綜合評價法求解步。

圖4 模糊綜合評價法求解步驟

通過建立基于多層次模糊綜合評價法數學模型，可以對土地儲備項目產生的貸款財務風險進行風險分析，從而可以定量計算出土地儲備風險。

四、土地儲備風險應對措施

面對土地儲備風險，我們要根據風險特征采取一系列的防范措施。但并不是所有的風險都可以進行規避和分散。那么對于土地儲備系統性風險，是處在市場中的所有實體都可能面對的風險，并不能采取有力措施完全規避，我們只能通過不斷完善土地儲備機構的風險承受能力，學會轉移風險利用風險更要學會以不變應萬變。面對土地儲備系統性風險，我們應該根據土地儲備機構的戰略目標合理進行風險管理，風險監督，完善土地儲備市場機制，加強銀行信貸風險控制，促進政府與銀行之間的交流與合作，最小化風險甚至規避風險。

五、結語

近年來土地儲備作為一種新型創新方式隨著土地出讓市場的發展完善逐漸興起，土地儲備機構以及銀行在土地儲備的過程中發揮了重要作用，但是風險也隨之顯現，一旦土地儲備大額貸款土地無法變現非常容易造成市場經濟秩序混亂，這就要求儲備機構在進行土地儲備時具有前瞻性，完善自身的風險管理流程，結合相關方法定量風險大小進行風險應對，也要求銀行完善自身內部風險控制系統，這樣才能達到土地儲備的雙贏！

參考文獻

[1]2014年數學中國數學建模網絡挑戰賽一階段C題：http：//www.tzmcm.cn/shiti.html.

[2]袁筱玲.土地儲備項目貸款風險評價研究[D].成都：西南交通大學碩士學位論文，2007.

[3]陳云.土地儲備的財務風險評價研究[D].雅安：農業大學碩士學位論文，2007.

[4]楊軍.土地儲備風險管理的研究[申請同濟大學管理學博士學位論文]上海.同濟大學研究生申請博士學位論文.

[5]萬明清.土地儲備制度下的商業銀行風險及控制[D].成都：西南財經大學MBA學位論文.

[6]李宏志.土地儲備資金財務管理：理論歸納、國際經驗與改革路徑[D].大連：東北財經大學博士學位論文.

基金項目：2014年安徽財經大學國家級創新訓練項目研究成果項目（編號：201410378145）。

作者簡介：趙思怡（1994-），女，安徽宿州人，安徽財經大學會計學院，研究方向：會計學。