假設開發法在土地評估實踐中的應用探討

張雯雯　鄒敏　丁喜蓮

摘要 以煙臺市待開發房地產土地評估項目為例，從運用假設開發法進行土地評估的實際過程入手，將評估中的關鍵參數進行了分析說明，并對運用假設開發法進行評估的過程中影響評估結果的因素進行探析，為土地評估實踐中科學地運用假設開發法提供依據和方法支持。

關鍵詞：煙臺；土地估價；假設開發法

中圖分類號：S28 文獻標識碼 A 文章編號 0517-6611（2015）08-287-02

假設開發法是土地估價中常用的估價方法，也是在實踐中比較容易操作的估價方法，因此廣泛應用于待開發土地價格的評估中。假設開發法既需要對房產作預期性的估價，又需要用預期收益扣減預期成本來倒算土地價格，所以在假設開發法中各項參數的確定非常重要。這既需要土地評估機構在做具體項目宗地的估價時熟練掌握評估方法，也需要土地主管部門公布的相關估價參數科學、完善。筆者以煙臺市待開發房地產土地評估項目為例，對運用假設開發法評估出讓宗地的過程進行分析和探討，為完善假設開發法在土地評估實踐中的應用提供參考。

1 假設開發法概述

假設開發法又稱剩余法、倒算法、殘余法或余值法，是在估算開發完成后不動產正常交易價格的基礎上，扣除建筑物建造費用和與建筑物建造、買賣有關的專業費、利息、利潤、稅收等費用后，以價格余額來確定估價對象土地價格的一種方法[1]。

假設開發法的基本公式為[2]：

待出讓宗地的價格=待開發房地產的預期開發價值-建安成本-銷售稅費-管理費用-投資利息-開發利潤-投資者應負擔的稅費

2 假設開發法各參數的確定

2.1 待開發房地產的預期開發價值 待開發房地產的預期開發價值是指開發完成時的房地產價格，通常用市場比較法來確定。一般情況下，所選擇的作為交易案例的房地產應為2年內成交的不動產，最長不超過3年，并且應與待估房地產用途、交易類型相同，且為正常交易。煙臺市在確定待開發房地產預期開發價值時規定：商品房的售價要選擇相鄰或同級別土地不少于3個樣點經修正確定。除此外，還對待開發房地產的地下車庫（位）以及中小學校舍、社區管理用房等公共設施用房的建設和銷售作了具體規定。

2.2 建安成本 建安成本包括開發成本、前期費用、其他費用等。目前，煙臺市進行評估時所依據的上述費用是根據相關部門文件的標準執行的，具體見表1。

2.3 管理費用及銷售稅費 開發管理費和銷售稅費通常是按照待開發房地產的預期開發價值的一定比例來確定。煙臺市的相關規定為：開發管理費，按銷售收入的1.5%計算；營業稅、教育費附加、城市維護建設稅按銷售額的5.5%計算。

2.4 投資利息 在考慮投資利息時，主要是運用靜態計算的方式。在房地產開發的整個周期中，地價款、開發成本、管理費用、營銷費用等在房地產開發建設過程中投入的時間是不同的。地價款是開發單位在競得宗地的國有建設用地使用權時即要支付，計算地價款的利息時以全部預付地價款按整個開發建設周期計算。開發費、管理費及營銷費等是隨著工程動工開始投入，并隨著工程建設進展逐步投入，這部分成本在計算利息時假設為在建設期內均勻投入。煙臺市在具體計算利息時依據待建房地產的開發周期，一般宗地建筑面積10萬m2及以下按2年、10萬m2以上按3年計算。按照銀行公布的同期貸款利率計算利息。

2.5 開發利潤 開發單位的開發利潤一般以不動產的預期開發價值或預付投資成本的一定比例計算。煙臺市在進行土地評估時以預付投資成本的一定比例計算，一般以開發單位利潤在預付成本的10%、15%和20%時分別計算土地價格。

2.6 投資者應負擔的稅費 該部分費用主要指契稅，一般以土地出讓金的3%計算。

3 影響假設開發法在土地評估結果準確性的因素及改進方向

3.1 待開發不動產是否為最佳利用方式 所謂土地開發利用方式主要包括用途、容積率、建筑密度、建筑規模、建筑高度、建筑形式等。在運用假設開發法評估土地價格時，需要按照估價的合法原則和最高最佳使用原則確定宗地的最佳開發利用方式。

在實踐中，確定土地開發利用方式時首先由規劃部門出具宗地的規劃設計條件，在該條件中包含了宗地開發利用的各種要求。然后由項目單位依據宗地的規劃設計條件設計宗地規劃方案報規劃部門審批，中介機構依據規劃設計條件的內容進行地價評估。這樣宗地利用是否是最佳開發利用方式就存在一定的局限性。

為避免宗地開發未達到最佳利用方式，可由規劃、住建和國土等部門聯合確定規劃設計條件，充分發揮各部門的職能，以達到最佳開發利用土地。

3.2 待開發房地產價值預測是否合理 在確定待開發房地產的預期價格時，需選擇相鄰或同級別土地多個樣點作為參考。實踐操作中，會出現缺少土地樣點以及相鄰或同級別土地樣點小區的品質、容積率差異等情況；同時，樣點二手房的價格受使用年限、裝修程度影響較大，對精確計算比準價格造成了干擾。

國土部門可規范中介評估機構的評估過程，要求其出具的報告中明確所選取的比較案例與待估房地產是否具有可比性，加大樣點的數量，并將確定待開發房地產的預期價格的過程詳細列入評估報告中。

3.3 建安成本規定是否符合實際 建安成本中的開發成本的多少取決于材料、機器設備和人工3個方面，投入材料的質量、機器設備的使用和人工費的高低直接影響了建安成本的高低。

小區配套包括內部環境改造、綠化、區內公用設施、智能化系統以及除基本市政配套外的相關輔助建設等[3]。小區配套費的高低應取決于待開發小區的規劃設計與品質要求。單一的規定各類建筑的建安成本和小區配套費，無法準確反映市場價格變化情況以及開發商的實際投入。

評估時應搜集近幾年不同開發項目建筑承包商在土建、安裝等工程項目上的中標價，以期能夠更合理的確定開發成本。同時，應該根據待開發項目的規劃設計方案確定小區配套費標準，將項目的開發品質以及開發商的投入考慮在內。

3.4 利息的計算是否精確 在計算投資利息時，現行做法一般采用靜態方式計算，這種方法不考慮房地產投資過程中各項收入、支出發生的時間，而是直接將各項成本、費用相加減，再利用利息計算公式計算出利息[4]。運用靜態方式計算利息時，計息期指的是整個開發期，不考慮開發單位預售或是延遲銷售的行為。而且在計算過程中，要假設各項成本、費用在整個開發期是均勻投入的。運用靜態方式計算利息過程比較簡單，但該種方法與現金流量折現法相比不夠精確，因此計算出的地價也不夠精確。可綜合利用多種利息計算方式，排除各種因素產生的誤差。

3.5 開發利潤率的確定是否合理 房地產行業的利潤率普遍高于一般行業。目前，全國大多數城市房地產開發的利潤率普遍在10%以上，中高檔房地產平均利潤率更高。固定的利潤率無法客觀反映某一宗地開發利潤情況。

在確定本區域房地產開發單位利潤率的時候應該搜集近幾年本區域房地產企業投資成本費用的資料，以此確定同一市場上類似不動產開發項目的平均利潤率水平；并根據開發宗地的具體建筑規模、項目類型、開發投資年期的不同，制定更為合理的地價評估利潤率標準。

4 結語

《國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范（試行）》規定，出讓地價評估，應至少采用兩種評估方法[5]，綜合運用多種評估方法最終確定待估宗地的價格。假設開發法作為常用的估價方法，操作簡便，其主要影響因素——待開發房地產的預期開發價值、建安成本等受市場波動影響較大，相對于基準地價系數修正法等其他評估方法能更及時地反映房地產周期性變化引起的房地產價值變化，有著廣泛的應用空間。運用假設開發法評估宗地價格的過程還存在許多不完善的地方，這就要求政府部門、評估機構和土地評估的從業者在實踐中不斷探索，推動假設開發法在土地評估中的規范運用，從而使土地評估過程更加規范，土地評估結果更加合理。

參考文獻

[1] 胡存智.土地估價理論與方法[M].北京：地質出版社，2006.

[2] 郝麗麗.假設開發法評估土地價格應用理論與分析[J].長沙鐵道學院學報，2013（2）：26-27.

[3] 麻曉芳.假設開發法在溫州土地評估運用中存在的問題及改進措施[J].溫州職業技術學院學報，2013（2）：44-47.

[4] 王玉梅.假設開發法的兩種計算方式在待開發土地價格評估中的應用[J].科技創業家，2013（7）：244.

[5] 國土資源部土地利用管理司，中國土地估價師協會.國有建設用地使用權出讓地價評估技術規范[S].2013.