北京：供需失衡，房價還將上漲

董映頡

北京樓市的夏天如約而至。

自今年5月以來，北京樓市持續活躍，無論是普通住宅，還是以別墅、公寓為代表的高端市場都表現得可圈可點，多個項目出現“日光”，位于六環的樓盤價格也一度突破8萬。業內人士在接受記者采訪時表示，在北京土地資源日益稀缺的情況下，北京住宅市場供不應求的矛盾正在加劇，商品房入市量不足，供需失衡，房價還將上漲。

成交放量的背后，供應日漸萎縮

北京樓市回暖不僅體現在總體的成交數據方面，還體現在熱銷的項目上。日前，北京泰禾拾景園、合生悅上城等多個樓盤出現了“日光”。

“最近推出的樓盤確實好賣了，”北京一高端樓盤的銷售總監告訴記者，“現在的購房人不像以前，只是關心房價是漲了還是跌了，而是在需求、品質、價格之間權衡，最終做一個判斷。”在他看來，目前對于開發商而言，現在問題的關鍵已不是開盤能不能售罄，而是開盤售罄后怎么辦。“所以現在我們特意放慢了銷售速度，賣得好的幾個項目最近都沒有再推盤，想放一放再說。”這位銷售總監表示。

上海易居房地產研究院監測數據顯示，北京今年5月份前25天的市場成交量為663837平米，同比上漲達42%。

成交放量的背后卻是供應量的日漸萎縮。

亞豪機構統計數據顯示，今年前5個月北京市場供應商品房僅20238套，供應面積194.12萬平米，而這一數據與去年同期的48319套相比已經腰斬，更是創下了近十年內供應量的新低。亞豪機構市場總監郭毅指出，毫不夸張地說，北京住宅市場供不應求的矛盾正在加劇，今年有可能創下有史以來的供應新低。

6月份即將新入市的項目也未見增加。亞豪機構統計數據顯示，6月北京樓市預計只有20個項目入市，其中包括10個純新盤和10個老項目后期。郭毅表示，這是今年連續第6個月的開盤量未能超過20個，而這一數量也將創造6月歷史開盤量的新低。

中原地產市場研究部的一組數據或許能解釋北京商品房供應減少的原因。2013年4月到2015年4月，北京市供應住宅類用地113宗，剔除配建和自住房及各類保障房因素，實際商品住宅用地最近兩年僅供應了550萬平米左右。

“從目前北京成交的土地看，大部分土地成交價格高企，供應的住宅用地繼續減少，抑制了部分供應。”中原地產首席分析師張大偉分析，還有一部分在北京擁有土地的企業放緩了開發節奏，以期待未來房價的上行，很多高端住宅都將成為現房銷售，客觀上也減少了現階段房源的供應量。

上海易居研究院研究員嚴躍進認為，從北京新建商品住宅庫存的走勢看，持續攀升的態勢已基本停滯，目前處于一個震蕩下行的態勢，這無疑會帶來房價持續走高的動力。目前購房者持續觀望的情緒已經淡化，二季度成交量會有一個明顯的上升，個別月份的波動并不會影響季度成交量的復蘇。

價格看漲，資本“狂歡”恐難再現

“現在很多購房客戶從看房到下定只需3天，而之前的購房節奏一般是從看房到下定1個月的時間較為理性。所以我們考慮現在的價格還是相對偏低，隨著銷售節奏的放緩，我們下一次開盤時會把價格再提高10%左右。”上述高端項目銷售總監表示。

據北京市多家房企營銷負責人透露，“漲價”已經提上日程，但并不是對旗下北京所有項目全面提價，而是選擇個別“五一”期間銷售較快的項目，適當控制銷售節奏，包括在減少折扣力度上做文章，或者小幅上調售價等階段性提價試探市場的手段。

北京市住房和城鄉建設委員會網顯示，2015年4月15日，位于五環至六環位置的清水灣項目現房別墅產品獲批，擬售價格高達81600元/平米，成通州區住宅銷售單價史上最高，而該項目此前銷售的高層產品成交均價不足2.5萬元/平米。

“在供應萎縮的情況下，前期觀望的購房人群將加速入市，后市房價上行可期。”張大偉預測。

“從政策導向來看，新政支持自住及改善型需求的態度非常明確。”北京房地產協會副會長陳志表示，新政實施以來，無論是首付還是貨幣政策的支持，已經讓消費者購買門檻明顯降低。但對于開發商來說，企業的財務成本不斷加大，需要適當調整價格走量保證企業業績，房價水平短期內不會明顯上漲。

不過，購房者的購買力能否持續支撐樓盤價格上調，這仍未可知。官方數據顯示，6月1-7日，北京市商品房市場的各項指標都環比出現下滑，其中成交套數環比上周下滑14.9%，成交均價環比上周下滑1.26%。

不過，部分業內人士認為，樓市的資本“狂歡”已難再現。“在多輪樓市調整中，由于政策的傾向性，住宅的居住屬性已經進一步凸顯，資產屬性則被進一步弱化，其由此而導致住宅投資的作用不斷削弱。”易居中國董事局主席周昕指出。