北京自住房“遇冷”問題研究

[摘要] 2013年10月22日，北京市住建委、發改委等五部門發布了《關于加快中低價位自住型改善型商品住房建設的意見》（以下簡稱意見），截止到2014年12月，《意見》已經實施了一年多，但人們對自住房的熱情正逐漸降低。本文簡要闡述了自住房的推出產生的影響、自住房的現狀及存在的問題，產生問題的原因，最后提出了建議。

[關鍵字]自住型商品房；問題及原因；建議

[DOI] 10.13939/j.cnki.zgsc.2015.08.

1 自住房產生的影響

自住房推出的目的是解決中等收入家庭的住房問題和抑制房價，從一年多的表現來看，自住房的推出的確增加了剛需的選擇空間，但是在抑制房價快速上漲方面作用不明顯，甚至在起反作用。

1.1 有效增加剛需的選擇空間

截止到2014年12月，北京市共推出了54個自住房項目，分布在北京的13個區縣內，共有7萬多套自住房，其中2014年推出5萬多套。市建委數據顯示2009至2013年，北京新建住宅年均成交約9.8萬套，現在自住房的數量占到了年均成交量的50%左右，數量非常可觀。特別是對于年輕人，他們負擔不起商品房，也沒有資格購買保障房，自住房的推出大大增加了他們的選擇余地。市建委數據顯示，從已售出的自住房看，26歲至35歲的年輕人占到自住房購房人群的78.5%；比商品房高出30個百分點。由此看見自住房受到了剛需年輕人的青睞。

1.2 對抑制房價的作用有限

根據北京市國土局發布的2014年度國有建設用地供應計劃指標顯示，在北京2014年的1000公頃商品住宅用地中，自住房用地占比高達50%，這也就意味著商品房的用地更加稀缺，商品房土地的價格進一步上升。截至2014年12月11日，北京的土地交易額為1911.4億元，住宅類平均樓面價14557元/平方米，兩大指標均創新高。開發商為了最大的經濟效益，不得已將樓盤高端化，使得商品房的價格繼續上升。即使出現了打折優惠等措施，商品房的價格比2013年也是有所上升。搜房的數據顯示北京市新的商品房的價格已由2013年12月的31465元/m2上升到了2014年11月的32304元/m2，同比增加3.1%.由此可見，自住房的推出的并沒有解決商品房的供需矛盾，反而使商品房的價格繼續上升。

2 自住房的現狀及存在的問題

自住房自2013年10月推出以來，申購人數不斷下降，從剛開始金隅項目的40多萬，降到了最近旭輝-滿庭春MOMA項目的不足7千人；申購比例也從剛開始恒大-御景灣項目的94：1，降到了最近旭輝-滿庭春MOMA項目的11：1。從已經開盤的項目來看，項目的棄房率由剛開始的20%，飆升到了最近的95%以上。有些項目的剩余房源甚至出現了無人購買的情況。如當代采育-滿庭春項目在已經組織了4次開盤的情況下，仍剩余30套房源。從去年的選上房猶如“中大獎”到現在剩余房源的無人問津。自住房從政策設計到本身的設計、建造存在著一定的問題。

2.1 政策有漏洞

自住房的申購條件比較寬松，很多沒有購房能力和購房意愿的人也加了自住房的網申大軍，《意見》中也沒有規定棄選的懲罰措施。當他們可以選房時卻因為資金問題而選擇了棄房。特別是自住房中優先購買家庭中的保障房的輪換家庭，按照保障房申購條件規定，他們是沒有經濟能力購買自住房的。例如按照要求相對寬松的限價商品房申購條件計算，按家庭人口要求的下限、收人及資產要求的上限預設：即家庭人口一人、年收入8.8萬元，折合月收人為7333元，另外，總資產凈值57萬元全部為現金。如果購買東壩地塊的價格在22000元/平方米的80平方米的小三居。總價為176萬元，首付比例三成需52.8萬元，貸款123.2萬元。假定購房者擁有公積金貸款資格，采取組合貸方式，即公積金足額貸款80萬，剩余43.2萬元采用商業貸款，即使按最低貸款利率計算，月供也高達6800元。而在購房者月收入上限為7333元的情況下，銀行不可能放貸，即便銀行放了貸，購房者的月收入也無法在保障基本生活需要的前提下還能償還房貸月供。從這個角度看，那些通過了保障房資格審核的輪候家庭，根本買不起自住房。

2.2 項目配套不完善

截止到2014年12月，在已經推出的54個項目中，只有4個項目位于5環內，26個項目位于5環到6環之間，24個項目位于6環外。其中只有6個項目離地鐵比較近，其他項目需要地鐵轉公交到達，有的項目附近現在還沒有公交站點。筆者曾從北京國貿做地鐵然后轉公交，到位于大興區采育鎮的當代滿庭春項目，用了大約2個半小時。在公交地鐵即將漲價的情況下，這就大大增加了業主的交通成本和時間成本。雖然有個別項目如金地-悅景臺開通了從小區到國貿的班車，但是由于車次較少，有乘坐需求的人較多，便捷性方面就大打折扣了。60%項目周邊的學校，醫院，超市，公園等配套設施不完善，這就影響了人們的生活質量。

2.3 建設標準不達標

自住型商品房是共有產權的商品房，應該按照商品房的建設標準來進行，但是實際中自住房的建設標準并不高。例如金隅匯景苑項目。容積率為2.8，窗框的材質為塑鋼，起居室窗戶只有1.1～1.3米。其實金隅匯景苑的建筑標準是完全參照了毗鄰的限價房金隅悅和園，但是兩年前悅和園的價格不過9000元/平方米，而現在金隅匯景苑的購房成本是22000元/平方米。再比如保利首開—麗灣家園項目，該項目共有房源570套，但設計出了24種戶型，很多戶型很不合理，例如在一個兩居室戶型中，兩個房間、客廳、衛生間由東向西一字排開。再比如號稱北京最便宜的自住房——當代—滿庭春項目，在2014年9月因三棟在建樓房的混凝土質量不達標，而進行了拆除，重建工作。

3 存在問題的原因

3.1 開發商開發自住房的盈利空間不大

以2014年上半年入市的自住房為例，其銷售限價控制在0.95萬～2.2萬元/平方米之內，而拿地樓面價在0.35萬～1.8萬元/平方米不等，再加上地塊建安等約0.4萬元/平方米的必要成木，自住房的盈利空間所剩無幾。所以開發商不會再過多的投資在配套設施上，而且樓盤建設標準打折也成為了大概率事件。

3.2 購房者的心理預期發生了變化

2014年上市的商品房的價格比去年都有所上升，但很多樓盤都在降價銷售，導致購房者對房價的預期很不穩定。很多購房者選擇了觀望或者等待性價比更高的自住房。據北京住年建委數據統計顯示2013年，北京新建商品房網簽高達118950套，二手住宅網簽量達到了16.2萬套左右。住房需求不可謂不大，然而北京市統計局的數據顯示2014年1～11月，全市商品房銷售面積為1173.5萬平方米，比上年同期下降28.2%。其中，住宅銷售面積為921.8萬平方米，同比下降21.6%。據新浪數據顯示，截至12月9日，北京市今年網簽的純商品房只有4.4萬套，二手房為9.4萬套，均創歷史新低。

4 措施與建議

4.1 加強監督管理

市建委等有關部門應將對自住房的全過程進行監督管理。在國土資源局拍賣自住房的土地時，在同等條件下，應該優先供給信譽良好的開發商，從而從源頭上優化自住房的開發商。在自住房上市前，市建委應會同規劃部門嚴格審查設計方案，督促開發商優化戶型和配套設施，方案通過后，才準許其進行上市銷售。在項目建設階段，市建委應強化監管，對項目的施工現場，增加檢查頻次，確保工程質量。自住房交房后，住建委應該定期檢查，以排除自住房中的投機分子。

4.2合理確定價格

每個自住房項目的單價都是統一規定的，不按樓層和戶型加以區分，這就導致性價比高的房源特別搶手，而處于后號段的選房者要么選擇接受性價比低的房源，要么選擇棄房。在以后的自住房定價中，政府應該改善這種“一刀切”的定價方法，可以給開發商5%浮動的定價權，這樣開發商就可以根據樓層、面積、戶型等加以區分，購房者也更容易接受。

4.3 優化分配機制

市建委數據顯示，從已售出的自住房看，優先家庭占到了購房總數的96%，非優先家庭僅占到4%，按照這個比例計算，7萬套的自住房，非優先家庭只能購得2800套的自住房，這對龐大的非京籍人數只是杯水車薪，住建委可以拿出1～3個自住房項目來優先安排非京籍的專業技術人才，這對整個城市的發展和活力都是很有幫助的。另一方面，自住房畢竟具有保障房的性質，可以讓經濟適用房和限價房的輪候家庭進行先選房，剩余的優先家庭再進行搖號選房。這樣可以使自住房的分配更加合情、合理和有效。

5 結論

自住房的推出一方面增加了中等收入家庭的選房余地，另一方面由于自住房數量的增加，商品房的供需矛盾進一步加大，商品房又進一步漲價。政府下一步應該完善自住房的政策措施，加強監督管理，綜合統籌人口、土地、經濟、市場存量等因素，確定科學、合理的房產市場供應。只有這樣房產的供需矛盾才能更好的解決，房地產市場才能健康、穩定的發展。

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[作者簡介]秦志偉（1987—），男，山東人，北京建筑大學研究生。研究方向：企業管理。