從馬克思地租理論看我國房地產市場

馮慶元

[摘 要]隨著房地產市場飛速發展，高房價不僅嚴重限制了社會大眾住房有效性需求，還深刻地影響著國民經濟長期健康發展。結合馬克思地租理論與我國房地產市場實際，分析當前房地產市場現狀及對房地產存在的問題提出建議。

[關鍵詞]馬克思；地租；房地產

10 13939/j cnki zgsc 2015 51 156

我國正處于城市化外延的加速階段，房地產業無疑是助推城市化進程的重要一環。但近年來隨著房地產市場高速發展，房價與收入比嚴重偏離，高房價不僅導致住房有效需求下降，更深刻影響著國民經濟長期發展。

本文從馬克思地租理論出發，探索具有社會主義市場經濟特征的房地產現狀和問題，揭示地租、地價與房價現象下隱藏的本質，從而為我國房地產健康發展提供對策建議，有著顯著的現實意義。

1 馬克思地租理論

依據馬克思地租理論，地租產生的根源在于土地所有權與使用權相互分離，即土地所有與具體使用不是同一者的情況下才會存在地租這一概念。因此，地租表現為所有者向市場使用方讓渡該土地資源所獲得的經濟收益，本質上看是產權在經濟上的實現[1]。另外，從量上看，農業資本家為取得土地使用權所支付的貨幣額就是地租的價值形式。

傳統馬克思地租理論主要以級差地租、絕對地租為基礎，來具體分析地租的來源及實質。

1 1 級差地租

土地資源因其肥沃程度、位置等要素大相徑庭，所以地租也不盡相同。假定土地按等級劃分為優、良、劣三類，在同等投入之下前兩類相對于劣等土地而言形成比較優勢，以致產生高于劣等土地的生產效率而獲得超額利潤，即級差地租I。但包括已耕劣等地在內的所有土地還存在著另一種級差地租—級差地租Ⅱ，該地租形成條件是同一土地上持續投入，使生產率不斷提升而產生的超額利潤，即級差地租Ⅱ。

1 2 絕對地租

絕對地租則是經營任意土地皆須支付的地租，而是土地所有權壟斷所交納的使用費。其實質是農作物價值高于工業部門平均生產價格的超額部分。

在此基礎上馬克思還論述了城市地租相關內容，即建筑地段地租。建筑地段地租同樣具有級差地租以及絕對地租之分，但也具有一定特點：一是地理區位對地租有著決定作用，農業地租起到調節作用；二是投機性更強；三是壟斷性大多情況下超過農業地。

狹義房地產概念屬于城市區的范疇，同時房地產市場也建立于土地市場之上，顯然城市地租是分析我國房地產市場的重要基礎。

2 城市地租、地價與我國房地產市場問題成因

2 1 城市地租與地價

地租是地價基礎，地價是資本化的地租。地價的實質就是對連續地租按一定利率貼現的結果，所以地價與地租本質上具有等質性。地價與地租呈正向關聯，與利率呈反向關聯，其具體關系表示為：

P=r/i（P：地價；r：地租；i：市場利率）

目前，城市級差地租Ⅰ是由土地區位導致（老城改造，核心地段的優越區域還具有壟斷地租）；級差地租Ⅱ主要來自地方政府征收農地所進行的持續性資本投入（城區開發）；絕對地租涵蓋所有城市土地（即使是最差的區域），從量上看應不少于農業地絕對地租與級差地租之和。顯然，對于資本化的地租來說，城市地價也理所當然的包括了上述部分，高地價便有了重要的理論基礎。

另由上式，在市場利率逐年遞降、金融資本過剩情況下，資本性地租即地價通過房產投資的高額回報來實現。從理論上看，城市地租本身具有極強的投機性，使房地產投資回報高企，吸引大量投資進入房地產市場，推動房價出現非理性增長、導致泡沫持續膨脹。

2 2 我國房地產市場問題成因

住房貨幣化改革以來，我國整個房地產市場發展迅猛。但在快速發展過程中，房地產市場也日益孕育著大量問題，以致影響到國民經濟的健康發展。其中，房價高企更是當前矛盾最為突出的棘手問題。雖然，近兩年來受到經濟增速放緩、進入新常態的影響，房地產市場發展較為緩慢，但從全國整體價格來看，還是處于穩中有升、有漲有跌的高位階段。具體來看，高房價問題產生有著以下原因：

第一，土地流轉過程地租分配不均。高房價本質上其實是一個相對性問題，房價與收入存在嚴重偏離，根源在地租分配不均。我國土地制度分國有和集體兩大類，國有土地一般分布于城市建成區，也被稱為國有建設用地；而集體土地則廣泛分布于農村及郊區。征收農業地本質上是集體產權轉化為國有產權的過程；政府再將征收的土地投放到一級交易市場中進行出讓，開發商通過招拍掛等方式拿到土地進行開發。由于級差地租與絕對地租是地方政府重要的財政源泉，在利益最大化的情況下地方政府在征收與轉讓過程中所支付的補償價很難完全反映土地資源稀缺程度，以致損害農戶或被拆遷者的經濟利益，間接造就了“高房價”。

第二，需求因素。中國仍處于社會主義初級階段，城市化程度尚低而且正加速發展，具有大量剛性住房需求。另外，我國目前處于經濟轉型時期，各類投資標的市場培育尚不健全，其他投資領域預期收益不佳，同時利率偏低，使部分投資者及商人（炒房團）把閑置資金投向房地產市場，直接拉動房價上升。

第三，資源、公共物及服務區域性差異。我國目前高房價還有一個極其重要的特征：區域（地段）差異較為明顯，即一線城市（內部核心區）房價顯著高于二線城市（內部非核心區）。這是因為資源、公共物及服務大都聚集在一線中心城市及內部核心區，導致投入該區域的資本形成日漸增多，形成累積循環因果效應，最終使這些區域的地租高企，房價隨之也處于較高的水平。

3 當前房地產市場問題對策與建議

當前房地產市場房價高的問題，應對之策并非要一味打壓房價，使其從絕對量上呈大幅下降的趨勢，尤其是在我國現階段經濟持續下行的大背景下，房地產行業仍然是拉動經濟增長的關鍵動力。所以，解決房地產市場問題的對策與建議還是在于以下幾個方面。

第一，要完善市場經濟機制，健全反映土地資源稀缺程度的要素市場。高房價的關鍵在于高地價，而高地價源自較低的地租補償。在征收或改造的過程中無論是農戶還是城區拆遷的居民都難以獲取市場的“價格”，從而保證其能順利買到同等的新房。所以，要真正實現居有其屋，關鍵是要給付一個合理的、反映稀缺程度的市場價。

第二，正確處理好中央與地方的關系，強化宏觀調控實效。地方財政收入很大比重來自地租，級差、絕對地租都歸地方財政收取與支配。顯然地方會有本能的趨利動機，可能會放松甚至不執行中央相關政策，所以中央應采取措施參與城市地租收入分配，實現強化宏觀調控績效的目的。

第三，健全區域發展戰略與政策。在城市之間要大力引導資源等要素跨區域流動，逐步縮小一線、二線與三線城市的發展差距；在城市內部，要適時采取開發新區、完善城市配套設施、搬移區域中心等措施。

第四，豐富各類投資市場，遏制房地產投機性需求。從目前來看，我國可投資標的還較少、收益較低，所以遏制房地產投機性需求很重要的一點就是要逐步完善各種投資市場，豐富投資渠道、創新投資標的和領域。

參考文獻：

[1]洪銀興，葛揚 馬克思地租、地價理論研究[J].當代經濟研究，2005（8）

[2]宋守鵬 馬克思地租理論視角下的我國當前房地產市場問題研究[D].洛陽：河南科技大學，2011

[3]王昀劭，胡曉西 馬克思地租理論與我國房地產價格調控[J].科技經濟市場，2009（12）