湖州市區房地產行業可持續發展研究

胡國榮 謝偉平

[摘 要]通過對湖州市區近15年房地產行業發展狀況回顧，闡述了房地產行業對湖州市區社會經濟等方面的貢獻；從房地產住宅投資額占GDP比重、城市化與人口年齡結構及房地產住宅價格的合理性等幾個方面對湖州市區房地產行業可持續發展狀態進行實證分析并預測房地產行業的發展趨勢；對湖州市區房地產行業可持續發展提出建議。

[關鍵詞]房地產；城市化；可持續發展；住房價格

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1998年，在以取消福利分房為特征的住房制度改革的大潮下，開啟了我國房地產業的新一輪發展周期，特別是2003年，政府將房地產行業定位為國民經濟支柱產業，進一步推動了房地產行業的發展壯大。然而，隨著房地產業的高速發展，房地產價格大幅上漲，房地產投資額逐年上升，經濟增長對房地產投資的依賴程度越來越高。因此，房地產行業能否可持續發展成為社會爭論的焦點。

1 湖州市區房地產行業發展回顧

1998年至2013年，在全國房地產行業高速發展的背景下，湖州市區房地產行業總體上也呈現開發投資額快速增長與商品房銷售價格穩步上漲的局面。15年來，房地產開發投資額由1998年的5 3億元人民幣增長到2013年的130 1億元人民幣，年均增長23 8%；商品房銷售平均價格年均增長11 1%。依據房地產開發投資額與銷售均價的變動情況，大致可以分三個階段來描述湖州市區房地產行業的發展歷程。

第一個階段為1998年至2002年。國家對房地產行業的定位：促進住宅業成為新的經濟增長點，推動住房制度改革。這一階段，湖州市區房地產開發投資額絕對數較低，但增長速度較高，前三年加速增長，后兩年增速放緩，2000年增速達到64 3%的峰值，2002增速放緩至8 6%，年均增幅為28 92%；商品房銷售均價變動較為平穩，1998年與2001年商品房銷售均價出現小幅度的下降，另外三年基本保持平穩增長，增幅最高的2000年為11 8%，年均漲幅為6 15%。

第二個階段為2003年至2007年。國家對房地產行業的定位：國民經濟支柱產業。這一時期，湖州市區房地產開發投資額也呈現單邊遞增的走勢，除了2005年投資增速較低，僅為1 4%外，其余各年份房地產投資增幅都在25%以上，2007年達到階段峰值55 3%，年均投資增速為31 5%，高于第一階段2 6個百分點。商品房銷售均價從2003年1919元/平方米上升至2007年的4083元/平方米，漲幅達到112 77%，年均漲幅20 77%。

第三個階段為2008年至2013年。主要特點是房地產反復調控期，目的是控制房價。這一時期，湖州市區房地產開發投資額先抑后揚，2008年受到次貸危機影響，房地產投資額下降0 9%，其余各年投資額呈現持續增長的勢頭，2013年市區房地產開發投資額創歷史新高130 1億元，較2008年的56 9億大幅增長128 6%，年均增長17 99%。2008年，湖州市區銷售均價漲幅放緩至3 3%，但隨后三年湖州市區的房價加速上漲，其中2010年銷售均價在2009年環比上漲19 3%的基礎上再大幅飆升36 4%，成為1998年以來銷售均價漲幅最高的一年，2011年漲幅放緩至9 1%，2012與2013年銷售均價保持高位震蕩。這一階段銷售價格年均漲幅10 5%。

1998年至2013年，湖州市區房地產行業總體經歷了一輪量價齊升的上升周期，然而隨著房地產的快速發展，在帶動整個社會經濟發展的同時，也帶來了不可忽視的問題，如房價大幅上漲，居民生活成本上升，并加劇了社會貧富分化；經濟增長對房地產投資的過分依賴；此外房地產行業的快速發展對地區環境與資源構成了較大的壓力。因此，房地產行業能否可持續發展成為社會經濟發展的關鍵問題。

2 湖州市區房地產行業可持續發展因素的評價與展望

2 1 湖州市區房地產住宅投資額與GDP的關系

自1998年以來，湖州市區房地產住宅投資額逐年穩步上升，從1998年的4 35億元上升至2013年的87 23億元，年均增長率為22 13%；住宅投資額占GDP的比重從1998年的3 2%上升到2013年10 8%。如此快速發展是否可持續成為許多行業專家學者爭論的焦點?；仡櫴澜绺鲊姆康禺a行業發展歷史，或許能夠找到問題的答案。圖1為房地產住宅投資額占GDP的比重在美國、德國、日本、韓國與中國、浙江以及湖州市區的歷史表現。由于數據可得性的約束，圖中的中國住宅投資占GDP比重數據為1995年至2013年，浙江1999年以來以及湖州市區1998年以來至2013年。從圖1可以看出，湖州市區該指標從1998年3 2%上升至2013年的10 8%，基本呈現波浪式上升態勢，這與全國住宅投資的GDP占比走勢基本吻合。從近十多年中國、浙江省及湖州市區住宅投資占GDP比重的曲線斜率來看，美國1929年大蕭條之后以及第二次世界大戰后的復蘇階段，日本第二次世界大戰后至20世紀70年代初經濟快速崛起的階段，韓國20世紀80年代以及21世紀初曾經出現類似陡峭的走勢；但是對比上述幾個國家的峰值，目前中國住宅投資占GDP的比重已經達到前所未有的高度。盡管湖州市區這一比率較全國和浙江偏低，但仍高于上述四個國家的歷史峰值。上述四個國家中峰值最高的日本，最大值為9 2%（1973），而2013年湖州市區這一比重已經達到10 8%，浙江12 8%，全國12 4%，均超過日本峰值1%以上。

圖1 各國、各地區住宅投資額占GDP比重

數據來源：各國及地區各年統計年鑒。

從上述幾個國家住宅投資占GDP比重的歷史走勢看，目前湖州市區、浙江乃至全國住宅投資占GDP比重呈現出前所未有的高水平，表明湖州市區房地產住宅發展已經進入高潮階段。未來隨著GDP總量的上升，房地產住宅投資的放緩或者下降，這一比率的上升勢頭將會明顯放緩甚至出現下降。

2 2 城市化對房地產市場的影響

除了經濟因素外，城市化是影響房地產行業持續發展的重要因素。房地產作為城市化的載體，在城市化的快速發展過程中，給房地產業帶來深遠的影響。1975 年，美國地理學家諾瑟姆（Ray M Northam）研究發現，城市化進程呈一條S 型曲線，具有階段性規律：一是當城市人口超過10%以后，進入城市化的初期階段，城市人口增長緩慢；二是當城市人口超過30%以后，進入城市化加速階段，城市化進程逐漸加快，城市人口迅猛增長；三是當城市人口超過70%以后，進入城市化后期階段，城市化進程停滯或略有下降趨勢。根據這個規律，當城市化率超過30%之后，城市化進程將會加快，房地產業也會隨之加速發展；而當城市化率達到70%左右，城市建設也達到高潮，作為城市化載體的房地產業也應該達到頂峰。

從表1可以看出，當住宅投資額占GDP比重達到峰值時美國、德國、日本及韓國的城市化率介于60%至80%之間。2013年湖州市區城市化率為61%，根據歷史經驗，湖州市區房地產住宅投資占GDP比重的峰值應該會在未來幾年中出現。

2 3 人口年齡結構對住房需求影響

有關人口與房地產需求關系的著名研究見于Mankiw和Weil（1988，1992），他們認為戰后“嬰兒潮”（1946—1964年）推動的人口規模和結構的變化，能夠顯著影響房地產價格。哈繼銘（2007）認為，人口因素對房地產市場的影響途徑有二點因素：一是城鎮化進程推動農村人口進入城市，產生大量住房需求；二是早期的“嬰兒潮”推動當前勞動年齡人口持續增加，帶動了房地產市場的繁榮。此外陳斌開（2012）等根據中國人口普查數據進行了人口年齡結構與住房需求的實證研究。研究發現，我國居民住房需求與年齡高度相關，即個人在20歲以后住房需求快速上升，直到50歲以后開始逐步下降。圖2是湖州市區1978年以來的新生人口數據及1997年以來的商品房銷售面積。從圖中可以看到1981年至1990年曾經出現最近一次出生人口高潮，即嬰兒潮。從上述數據對比可以看出，湖州市區商品房的銷量變動趨勢與嬰兒潮的推動存在較大的聯動性。注意到1990年至2005年，湖州市區出生人口數量呈現逐年減少的趨勢，此外，統計資料顯示2013年年底湖州市區60歲以上人口占比已經達到23 1%，呈現嚴重的老齡化，這勢必給社會經濟發展帶來負擔，同時也會抑制住房需求，因此，預計未來較長時間住房需求的動力不足。

表1 各國、地區住房投資占GDP比重峰值時的城市化率及年份

國家或地區美國德國日本韓國中國浙江湖州市區

住宅投資占GDP比重峰值時城市化率64%72%74%80%54%64%61%

年份1950197219732007201320132013

圖2 湖州市區出生人口數（1978—2012年）及商品房銷售面積（1997—2012年）

2 4 湖州市區住房價格的合理性評估

評價住房價格是否合理的常用指標是“房價收入比”，即一套商品住宅價格總額與家庭年可支配收入的比值。按照“國際慣例”，合理房價收入比應為4～6倍。根據統計2013年資料，湖州市區城鎮居民人均可支配收入從1997年7183元增加到2013年的36614元，16年增長了5倍多，年均增長10 7%。而房價收入比走勢則呈現明顯的幾個階段：1997年至2003年指標從6 5%下降至4 6%，表明房價漲幅低于居民收入增幅；第二階段2003年至2010年，房價收入比從4 6%上升到8 0%，這一階段房價上漲幅度要高于收入增長幅度，表明房價上漲較快；2010年之后，房價收入比逐年回落，2013年降至6 1倍。按照房價收入比4至6倍的慣例來評價，湖州市區房價明顯偏高的年份僅為2009年至2012年，其他年份房價收入比基本上在6倍以內或高出6倍一點，表明湖州市區房價總體上并沒有出現嚴重高估的情況。但是，為什么湖州老百姓仍然覺得房價太高呢？根本原因在于居民收入分配的嚴重失衡。

從表2可以看出，對于20%的高收入家庭，湖州市區的房價應該是偏低的；對于20%的較高收入人群，當前房價應該基本可以接受的；而60%的中低收入家庭購買一個90平方米的商品住宅，需要7 4～13倍的家庭年收入，對這部分人群而言，當前的房價應該是偏高的。此外還有大量的農村人口，其人均純收入僅為城鎮居民可支配收入的一半左右。因此，對于社會大部分人群而言，當前的房價的確是偏高的。

表2 湖州市區2012年城鎮居民人均可支配收入分組調查結果及房價收入比

收入組別人均可支配收入（元）家庭收入（元）90平米住宅平均總價（元）房價收入比

20%低收入組1678650357 2265527213

20較低收入組2353470602 966552729 3

20%中等收入組2942488272 006552727 4

20%較高收入組36730110191 056552725 9

20%高收入組60739182216 856552723 6

綜合上述幾方面因素：房地產住宅投資占GDP的比重、城市化、人口年齡結構以及居民住房價格合理性的評估，當前湖州市區房地產行業正處于行業發展的高峰，預計未來房地產投資將會呈現放緩的趨勢；鑒于目前湖州市區較高的城市化水平、出生人口的持續下降以及較為嚴重的人口老齡化趨勢，住房需求將出現一定程度的回落；當前住房價格存在一定幅度的虛高。根據以上因素的評估結果，另外考慮到較低的人均資源水平將制約著房地產行業的長期發展，預計湖州市區房地產行業可持續發展形勢不容樂觀。

3 湖州市區房地產可持續發展的對策與建議

3 1 轉變發展思路，逐步降低房地產行業在經濟中的比重

從幾個發達國家的歷史經驗來看，當經濟增速放緩或者城市化水平達到70%前后，往往出現房地產住宅的投資頂峰。鑒于湖州市區房地產住宅投資額占GDP比重處于歷史高位，城市化率已經達到60%以上的水平，加上1990年至2005年出生人口數量的逐年下降和較為嚴重的老齡化問題，預計未來房地產的投資與需求將會放緩甚至下降。因此，經濟發展的動力將不能再主要依賴房地產投資，應主動降低房地產行業在經濟中的比重。

3 2 因地制宜的發展城鎮化，切實改善地區發展的不平衡

近10多年來，高速發展的城市化率導致市區的過度擴張，不僅帶來了諸多城市弊端，也加劇了城鄉發展的不平衡。因而，積極推進鄉村城鎮化成為縮小城鄉發展差異的重要抓手。這方面可以借鑒德國鄉村城鎮化的經驗。避免過度發展城市區域中的某一單一支配性中心城市，而是形成若干功能互補的多極城市群。城市周邊的城鎮與鄉村依靠便捷的路網緊密相連，并在經濟和社會中發揮各自功能。

3 3 提高住宅質量，緩解環境資源壓力

由于生態環境與各類資源的限制，未來房地產業的開發應由追求數量向追求質量轉型，以達到緩解環境壓力提高住宅舒適度的目的。首先應提高住宅建筑設計的合理性與超前性，通過科學合理的功能性布局，提升房屋通風、采光、隔熱、保溫、隔音等物理性能，從而提高居住舒適度。其次采用優質建筑材料和高質量的施工過程實現高質量的住宅。此外，應通過對住宅定期維護與修繕來提高房屋壽命。

3 4 以市場需求為導向，調整商品房供應結構

房地產行業的可持續發展也要求企業以市場需求為導向，調整商品房的供應結構。過去10多年湖州市區商品房開發情況表明，商品房呈現出高端化的趨勢。2007年140平米以上與別墅高檔公寓開發額占到住宅投資的比例僅為8 9%，而2010年這一比例達到58 9%，此后雖有回落，但2012年高端住宅比例仍然占到41%；與此同時，低端商品房的比例幾乎沒有提高，2007年90平方米以下商品房占住宅投資比例為17 9%，2012年這一比例為18 4%。開發商對大量低端剛性需求的忽視，導致絕大多數的中低收入群體只能面對較少的選擇或者望房興嘆。建議相關部門進一步考慮社會人群的收入結構與潛在的住房需求，積極引導或強制性政策要求開發商增加中低價商品房的供應。

3 5 加大廉租房供給，著力解決低收入人群的住房問題

在增加廉租房房源方面，可以由政府出資建設，也可以對長期空置的存量商品房進行收購改造并入廉租房體系；還應鼓勵社會慈善機構、企事業單位通過建設一定數量的住房專門用于出租，政府可以給予相關單位一定的補貼或稅收優惠。

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