樓市期待再發力，但須對接常態化

胡志剛

兩會以來，為提振樓市穩定經濟，房地產市場新增利好，重磅來襲，但市場反應平淡，可以預見，樓市亟待再發力，政府的政策儲備庫中不乏有利器蓄勢待發，有些二三線城市政府甚至有可能孤注一擲，給市場下“猛藥”。原本這些政策的預期是要讓房地產市場止跌回暖，對沖經濟低迷，防止經濟通縮，但回顧2009年那一輪房地產市場強刺激政策導致市場暴漲、投機盛行及2013年“國五條”政策導致房地產市場急劇下行的兩種結局，坊間難免心有余悸。

一是在上一輪城鎮化及房地產業快速發展的黃金十年，投資、投機屬性被定位成房地產的主要屬性，尤其是二三線城市的政府為了土地財政，開發商為了賺快錢，不擇手段地造空城鬼城，粗放式地開發建設了大量配套不全、粗制濫造的房子。早期是以住宅為主，后期是以“商旅文住”綜合體為主，尤其是一些資源枯竭、產業空心化、人口凈流出的二三線城市，到處都是空置的“混凝土森林”。嚴酷的事實告訴我們：醫治房地產創傷不是一蹴而就的事，有的甚至需要“刮骨療毒”，后續再出臺的政策如果力度不夠，市場則可能繼續下滑直至硬著陸，加大宏觀經濟下行的壓力。

二是作為“組合拳”，穩定住房消費的“牌”尚未出完，政府亦步亦趨，層層加碼，不斷發力是大概率的事。但如果再出臺一些“利器”政策，例如在一線城市如果沒有完善的替代政策就盲目放開限購政策，猶如開閘放水一瀉千里，力度過大，疊加起來會導致住房量價急劇暴漲，房地產市場再一次爬升到“過山車”的頂端，重演上一輪城鎮化房地產綁架經濟、綁架政府的鬧劇。

三是為避免以上兩種傾向，作為穩定住房消費政策的頂層設計，目前出臺的政策應該從整體上適度把握效果，反之如果政策顯得分散化、碎片化、自流化，、要么“山洪暴發”使市場暴漲，要么“干枯斷流”使市場暴跌。無論出現哪一種結局，都背離了房地產市場常態化的大格局，背離了房地產業長期穩定發展的大目標。為此，筆者認為，應準確把握以下幾個環節。

注重區間調控

在當前經濟不景氣的情況下，政府相繼出臺房地產調控政策來穩定乃至刺激住房消費提振市場信心是十分必要的，但決不能“頭痛醫頭腳痛醫腳”，而要掌握分寸把握火候，要著眼于引導房地產市場走向常態化的大格局，最終目標是要讓房地產市場健康良性地發展。但目前的房地產市場猶如萬花筒，不同類型的城市反應不同，中央也強調各個城市要差別化調控，但是差別化就容易導致市場交易冷熱不均。2009年以及2013年先后已經有了房地產市場“冒頂”和“塌陷”的沉痛教訓，此次調控能否避免以上兩種結局呢？這就要求我們對這些已發力和再發力的政策進行綜合論證。筆者認為，調控政策發生效力要有一定的空間幅度，上要封頂，不能突破導致暴漲的“天花板”；下要保底，不能暴跌硬著陸。猶如高鐵運行，低于250km/h就會造成資源浪費，降低運行效率；高于300km/h就會導致系統風險加大。房地產調控也是如此，需要有一個合理區間。政策的預期是要讓市場復蘇趨穩，而不是再度進入過山車式的運行。這次以穩定住房消費拉升房地產市場為目的的調控政策，如果力度不大，猶如放“啞炮”，就會導致市場繼續下行，嚴重地拖累國民經濟；如果再出臺類似2009年七折利率的利器，政策疊加力度過大，將會量價急劇上升再次推高市場，陷入投資、投機群魔亂舞的局面，最終仍然加大市場危機的風險。所以，我們出臺的“組合拳”政策一定要將其效力精準地控制在一定的幅度內，可以用“滴灌”乃至“噴灌”，但不能用“漫灌”，要慎用大幅度降低利率、稅收和沒有政策替換就大面積取消限購等政策。為避免群體性入市導致市場暴漲暴跌上下波動，要采納柔性政策順勢而為，引導房地產市場止住下滑并緩緩回暖，最終進入常態化軌道，以實現平穩健康地發展。

注重供需對接

此次穩定住房消費政策中二套房首付比例降低，二手房交易營業稅“改五為二”，給購房者帶來利好的一面，降低了消費者轉讓住房的房成本。但是即便有關政策讓消費者的“錢袋子”鼓了，提升了購買力，他們也未必愿意出手買爛尾樓。筆者認為，目前經濟轉型的一個顯著特征就是市場在下行，消費在提升。上一輪城鎮化由于大規模的造空城，不注重樓盤質量，導致千城一面，萬樓一型，空置樓盤量大質次，出現很多爛尾樓，造成嚴重的供過于求，許多滯銷樓盤無法滿足消費者對新產品、新生活的追求。筆者認為，不有的放矢地花氣力改進空置樓盤的質量，開發商一廂情愿跑量清盤回籠資金是徒勞的。房地產市場應當遵循以銷定產的原則，建立供需對接的大格局。這就要求政府調控政策不僅要在消費端發力，還應在供應端發力。不僅要減少購房人的成本，更重要的是改善產品質量。這就要求政府和開發商不要僅僅通過刺激消費清倉大甩賣，而要做足改進產品質量的“功課”。首先要調整規劃，追加投資，完善滯銷樓盤周邊的交通、商業、教育、醫療等公共資源的配套；其次政府還要督促和扶持開發企業追加投資，根據不同城市、不同地域的地理、人文、民俗等特色和消費需求，通過調整和完善設計優化其所開發的滯銷樓盤，如通過嵌入文化、科技、綠色等宜居要素，因地制宜地配置各類共享設施設備，改善社區環境；最后還要對購買其樓盤的業主提供綜合運營配套服務，例如要打造專業的團隊，利用輕資產的模式，配置提供專業從事社區服務的貼心管家，將房地產的價值鏈由土地增值轉向后期服務，達到邊際效益最大化。唯有通過政策助力，一方面提高消費者的購房能力，一方面提供稱心如意的精品樓盤及高品質社區服務，消費者踴躍購房就水到渠成了。

注重一、二級市場聯動

近日出臺的政策對二級市場及轉讓二手房有一些利好，但是總體上來講其政策支點還是偏重于一級市場。當前剛需市場已達一定水平，未來市場將要靠改善性需求支撐。目前改善性需求遠遠大于剛性需求。如果把穩定住房消費僅僅著眼于一級市場，那么這個市場的發展空間是有限的。在發達國家（美國、英國、澳大利亞等）一手房漸趨飽和，二手房交易占據了房地產市場的主要部分。但是目前我國的市場卻是重一手房輕二手房，造成了“一條腿走路”的局面。筆者認為，房地產市場一般呈現梯度結構，由于人口增多、子女長大、結婚分居、生活改善等因素，住房消費升級是永恒的需求，因此穩定住房消費要特別重視改善型需求，應當建立一二級市場聯動的大格局：一方面在一線城市，可以探討提高利率稅收門檻阻擋本地有戶籍的居民投資投機購買多套房，將市場容量讓度給外來人口，逐步放寬放開對他們的入市限制；一方面鼓勵改善性需求，對于那些有消費需求升級意愿的居民進一步給予稅收、利率等方面的優惠，資助他們賣小換大、賣舊換新。只有這樣才能撬動一級市場，加大對一手房的需求，減少庫存壓力，同時也加大二手房的供應，讓有不同住房消費需求的居民各得其所，促進住房市場繁榮。

注重租售并舉

目前出臺的政策把注意力僅僅盯在住房的持有消費上，即購房置業者自持自住。筆者認為，居住自持房產是一種消費，租房同樣也是一種消費，一個健全的房地產市場應該是租售并舉互為補充。國內的住房自有率已達90%左右，城市居民購房自住的潛力已不大，而外來人口的住房消費以租賃房為主，因此，穩定住房消費不能只局限于持有型消費，而應當合理地拓展房屋租賃市場，建立租售并舉的大格局，即從租與售一冷一熱轉向租與售并舉，讓市場良性互動，全面發展。北京、上海等一線城市一方面存量房閑置比較嚴重，有人持有多套甚至十幾套、幾十套房閑置，他們追求的是炒房獲暴利；有人一房難求，他們買不起房且高房租租不起，低房租又租不到。最近，租賃價格上漲，出租房減少，加大了租房人的壓力。這就要求各個城市設法通過建立租賃信息平臺，盤活存量房，培育和規范租賃房市場，并且通過稅收政策合理引導存量房進入租賃市場，加大租賃產品的供應。為此，政府可以回購商品房作為危改、棚改安置房或收儲商品房作為公租房、社會租賃房進行出租，也可以出臺一些降低房屋出租稅收及房產稅的政策，同時降低出租者以及租房者的成本，以達到“一石二鳥”的效果。鼓勵開發商在閑置樓盤無法通過買賣回收現金流資金鏈緊張的情況下轉向批量裝修出租，從開發商轉型為房東，自我消化庫存，以盤活存量，形成長期穩定的現金流回報。

注重房地產業創新轉型

穩定住房消費，刺激市場，提振樓市不能局限于開“急診處方”，更不能“病急亂投醫”，而要著眼于創新轉型的大局，謀劃整個房地產業百年發展大計。上一輪城鎮化房地產業粗放型開發，投機型發展，市場嚴重地供過于求，產品質量不高，企業管理混亂，經營效益下滑，不少企業面臨資金鏈斷裂的風險，開發企業兼并重組步伐加快，市場集聚化程度提高，這是一次倒逼開發企業通過創新轉型步入常態化的歷史機遇。但創新轉型要有精細的政策引導，最近國土資源部強調土地要有供、有限，合理安排住房和其他用地供應規模；要優化住房供應套型，促進用地結構調整；加大保障性安居工程建設，并加強監督管理。無疑，這些舉措是必要的，但作為政府引導房地產業通過轉軌走出低谷，其政策的力度、廣度和深度還遠遠不夠。要避免2009年救市鬧劇重演，防止讓一些瀕臨倒閉的劣質開發企業躲過一劫，導致房地產業與創新轉型擦肩而過，更要防止“劣幣驅除良幣”。目前，政府已經出臺一系列利好政策，鼓勵房地產企業創新轉型，例如給予文化產業財政支持等，有利于文化地產起步發展，但是力度仍然不夠。這就要求政府出臺一系列的政策，在土地、金融、稅收、規劃、市政、環保、市場等方面倒逼和引導企業創新轉型，優勝劣汰。

房地產業告別了黃金十年，迎來白銀十年，房地產行業也由賣方市場轉為買方市場，決定房企競爭力的就不只是資金量，靠造房子就能賣出去數錢的日子一去不復返，再也沒有“粗放式經營就能賺大錢”的好日子。房地產企業將從給住戶提供一座好房子轉變為給住戶提供一種好的生活方式，再到給住戶提供有利于身心健康的居住環境，這就要求產品要集品質及服務于一體。房地產的創新包含了文化、信息技術、科技創新、互聯網+應用以及服務業的延伸。萬科等開發企業嘗試從土地開發商轉型成城市生活綜合配套服務商就是個例子，從重視小區周圍配套設施提升到重視小區內部的服務、管理等，扮演好社區管家的角色，讓住戶得到更舒適的居住體驗，回歸住宅本身的居住價值。

總之，目前出臺的這些政策對市場發展有一定的促進作用，但是其近期效果尚不盡如人意，遠期效果也難以有大的作為，因此我們必須對這些政策進行全面合理的比較論證。要明確出臺這些政策的預期不只是眼前的階段性局部發力，更重要的是要著眼于長遠；提振樓市不是只顧過當前的坎，更要注重引導房地產業漸入常態化。因此，要研發儲備并適時適度地出臺更多利好政策，條件成熟還要推出規制房地產市場的約束性法律規定。一方面引導房地產企業擺脫困境，步入良性循環，建百年企業，鑄百年品牌，樹百年信譽；一方面依法治理，精心呵護，引導整個房地產業通過創新轉型、有序競爭、優勝劣汰，逐步攀登新高峰，步入新業態，開發新產品，邁上新臺階，實現長期健康穩定的發展。

作者系中國房地產研究會副會長