招商地產(chǎn)在下一盤(pán)什么大棋？

對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，大的跨越式發(fā)展要比過(guò)去困難得多。

丁祖昱易居（中國(guó)）控股有限公司執(zhí)行總裁

4月3日，招商地產(chǎn)和招商銀行股票雙雙停牌宣布“籌劃重大事項(xiàng)”，引發(fā)了人們對(duì)于招商局集團(tuán)資產(chǎn)整合的猜想。后又有傳言稱(chēng)，招商局將把3.9平方公里的前海土地作價(jià)3500億元注入招商地產(chǎn)。盡管招商方面表示有關(guān)土地問(wèn)題“尚未形成一致意見(jiàn)”，但市場(chǎng)對(duì)于整合的預(yù)期不減。

不管怎么說(shuō)，如果此次整合順利進(jìn)行，招商地產(chǎn)有望成為房企市值的“老大”，土地規(guī)模將超過(guò)2000萬(wàn)平方米。其中由于大股東招商局地產(chǎn)光在蛇口工業(yè)區(qū)就有巨量土地儲(chǔ)備，光劃入廣東自貿(mào)區(qū)的就有13.2平方公里，一旦注入將成為招商地產(chǎn)未來(lái)最核心的動(dòng)力，招商地產(chǎn)在“萬(wàn)保招金”中落后墊底的情況一下子扭轉(zhuǎn)，和“萬(wàn)保”兩家平起平坐，完美實(shí)現(xiàn)了逆襲。

自2014年以來(lái)，房企四大陣營(yíng)的格局已經(jīng)基本形成，100強(qiáng)房企中，銷(xiāo)售金額超過(guò)1000億元的有7家，300億-800億元的有11家，150億-300億有35家，150億元以下有47家。我們明顯可以看出，從一個(gè)陣營(yíng)進(jìn)入前一個(gè)的困難巨大，再加上2014年市場(chǎng)出現(xiàn)轉(zhuǎn)折，已無(wú)法通過(guò)做大市場(chǎng)蛋糕實(shí)現(xiàn)突破，因此對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，大的跨越式發(fā)展要比過(guò)去困難得多。

在前一輪房地產(chǎn)行業(yè)的大發(fā)展過(guò)程中的簡(jiǎn)單增長(zhǎng)模式當(dāng)前已經(jīng)很難見(jiàn)到。從招商這次的案例中能發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前實(shí)際上企業(yè)要突破瓶頸，跨上臺(tái)階，唯有采用超常規(guī)的并購(gòu)重組的發(fā)展模式。除了招商地產(chǎn)外，還有好幾家企業(yè)的整合在進(jìn)行中，值得期盼。

首先是融創(chuàng)收購(gòu)佳兆業(yè)（還有繼續(xù)收購(gòu)融綠平臺(tái)，盡管孫宏斌認(rèn)為已經(jīng)收購(gòu)?fù)瓿桑坏┏晒Γ趧?chuàng)也將在規(guī)模上取得巨大增長(zhǎng)。融創(chuàng)去年的總銷(xiāo)售金額658億元，如果加上佳兆業(yè)的數(shù)據(jù)后將達(dá)到940億元。并入佳兆業(yè)將加強(qiáng)融創(chuàng)在一線(xiàn)城市尤其是深圳和上海的儲(chǔ)備。

融創(chuàng)的并購(gòu)是民營(yíng)企業(yè)通過(guò)資本市場(chǎng)并購(gòu)模式，實(shí)現(xiàn)自身跨越式發(fā)展的一大案例。

還有兩家國(guó)企也在醞釀巨大重組：一是大家已經(jīng)期盼已久的保利地產(chǎn)和保利置業(yè)，談?wù)撜隙嗄炅耍瑑煞焦芾韺釉诿磕甑臉I(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)上均會(huì)表示集團(tuán)正在考慮重組，應(yīng)該說(shuō)整合是已經(jīng)箭在弦上，不得不發(fā)。只不過(guò)，單純合并的“好時(shí)代”已經(jīng)過(guò)去（當(dāng)年中海和中建合并是最好時(shí)期，2013年市場(chǎng)迅速向上，很大程度解決了架構(gòu)調(diào)整對(duì)企業(yè)產(chǎn)生的影響）。

如果保利系還是單純的“1+1”合并，意義已經(jīng)不是特別大，企業(yè)自身的發(fā)展也不能產(chǎn)生跨越式突破，“1+1”只能等于或小于2。是否能在“1+1”的基礎(chǔ)上，再引入“3”或“4”，形成保利重組的巨大紅利則是今天需要思考的課題？

中信泰富和中信地產(chǎn)也同樣如此，中信集團(tuán)借殼中信泰富整體上市后，實(shí)際上還將面臨中信地產(chǎn)和中信泰富的重組。這當(dāng)中同理，單純進(jìn)行“1+1”要大于2的可能性也不大，反而小于等于2的可能性居多。因此在這兩家公司重組的過(guò)程中，同樣也應(yīng)考慮保利地產(chǎn)和保利置業(yè)存在的相關(guān)問(wèn)題——沒(méi)有模式的突破和理念的創(chuàng)新，這樣的合并實(shí)際上意義也不大。

如果保利系和中信系的大重組，還能夠考慮未來(lái)發(fā)展機(jī)制和體制上存在的一些障礙，包括“混合所有制”等，相信會(huì)對(duì)保利和中信上一個(gè)臺(tái)階有巨大的支撐。我也相信，融創(chuàng)、保利和中信的重組應(yīng)是房企2015年最大的看點(diǎn)，自然的規(guī)模增長(zhǎng)已很難打破四大陣營(yíng)的格局，只有“大重組”“大并購(gòu)”，才能讓今天的房企陣營(yíng)出現(xiàn)新氣象。

當(dāng)然我們也發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)不約而同地都與金融“大鱷”有千絲萬(wàn)縷的聯(lián)系。前兩天爆出平安成為碧桂園第二大股東，招商地產(chǎn)也無(wú)可避免的與招商銀行之間有強(qiáng)烈的聯(lián)系；昨天提到的中信地產(chǎn)、中信泰富旗下還有中信銀行，去年銷(xiāo)售沖到第一的綠地也搞了綠地金控。

至于去年一直刷屏的保險(xiǎn)資金如生命人壽、安邦人壽、中國(guó)人壽等，在金地，佳兆業(yè)、金融街、遠(yuǎn)洋等企業(yè)的公告當(dāng)中都能見(jiàn)到他們的身影。金融加房地產(chǎn)越來(lái)越大，也許他們才是最終的“最大”。

金融與房地產(chǎn)的結(jié)合是房地產(chǎn)發(fā)展到一定階段的必然產(chǎn)物，今天在海外發(fā)達(dá)國(guó)家的房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)中，房地產(chǎn)早就被納入了金融產(chǎn)業(yè)。開(kāi)發(fā)商不管是私營(yíng)公司還是公眾公司背后總是大的金融機(jī)構(gòu)，大到特朗普這樣的全球巨鱷參與的每一個(gè)項(xiàng)目，金融大鱷要在其中起到的作用遠(yuǎn)超過(guò)90%，因此今天回過(guò)頭來(lái)看中國(guó)房企向金融地產(chǎn)的轉(zhuǎn)變那還只是剛剛開(kāi)始。具有中國(guó)特色的地產(chǎn)金融之路，我總結(jié)有下面幾條：

一、金融大鱷直接參與。平安、安邦、生命人壽等幾家保險(xiǎn)公司的模式比較典型，如平安入股碧桂園、安邦保險(xiǎn)增持金融街、中國(guó)人壽增持遠(yuǎn)洋、生命人壽接盤(pán)佳兆業(yè)等，中國(guó)的保險(xiǎn)資金使用剛剛放開(kāi)，進(jìn)入房地產(chǎn)還是剛剛開(kāi)始，萬(wàn)億的市場(chǎng)才剛剛揭幕。

二、諸多央企的復(fù)合屬性讓它與金融無(wú)縫對(duì)接。無(wú)論是招商還是中信，他們集團(tuán)旗下的招商銀行、中信銀行都讓這些地產(chǎn)公司一上來(lái)就能夠和金融無(wú)縫連接。當(dāng)然，在諸多央企當(dāng)中，每個(gè)板塊大都各自為政，少有合作，但對(duì)地產(chǎn)和金融來(lái)說(shuō)互相之間互動(dòng)越來(lái)越頻繁，聯(lián)系越來(lái)越緊密是必然趨勢(shì)。

三、地產(chǎn)主動(dòng)參與金融領(lǐng)域?yàn)樽陨戆l(fā)展打下堅(jiān)實(shí)基礎(chǔ)。這其中復(fù)星和綠地的模式都比較典型。復(fù)星從當(dāng)年的多元化實(shí)業(yè)投資集團(tuán)到今天的以保險(xiǎn)資金為核心的金融投資集團(tuán)，復(fù)星集團(tuán)自身發(fā)生了巨大變化，因此復(fù)星地產(chǎn)基本屬性就是“地產(chǎn)+金融”。綠地則自己建立了金融板塊，當(dāng)然綠地金控主營(yíng)業(yè)務(wù)不只限于為綠地房產(chǎn)板塊提供服務(wù)，據(jù)稱(chēng)在投資、基金等領(lǐng)域也取得了不錯(cuò)的成績(jī)。此外，更多的房企是與基金合作或自己建立地產(chǎn)基金開(kāi)始地產(chǎn)金融的探索。

今天最大的房企規(guī)模已超過(guò)2000億元，千億企業(yè)也達(dá)到7家，在未來(lái)兼并重組的模式之下，千億企業(yè)或許會(huì)達(dá)到10家，但一旦和金融緊密結(jié)合，不僅數(shù)量還會(huì)繼續(xù)攀升，規(guī)模也會(huì)從量變發(fā)生質(zhì)變，讓我們拭目以待萬(wàn)億級(jí)的地產(chǎn)大鱷出現(xiàn)。（作者微信公眾號(hào)kopleader）