北京樓市如何逆襲？

自曾暉 陳禹銘

“3？30樓市新政”下，降低二套房首付到4成，二手房交易稅收減免條件從持有5年降低為2年，可謂給持續低迷的樓市打了一針強心劑。3月30日，地產股大幅拉漲，開發商也有了漲價的底氣。

事實上，由于預期政府會有放松樓市的新政，不少開發商早在“3？30新政”前就放話要漲價。回顧樓市春節后的表現，北京樓市2月成交不佳，但業界普遍認為這是春節等季節性因素。3月，“兩會”上提及“穩定住房消費”、加上央行降準降息，讓不少開發商信心滿滿地認為今年樓市將不會遭遇“倒春寒”，3月樓市成交將穩步上漲，無論成交量還是成交價格都將在4月迎來一個全面爆發，從而使得樓市擺脫一年多的低迷，完成“逆襲”。

如今在“3？30新政”的刺激下，樓市的“龍抬頭”會成真嗎？在高量庫存的壓力下，房企會如何應對？

純住宅庫存量超8.2萬套

北京市住建委數據顯示，截至3月29日，北京可售期房和未簽約現房住宅總共為82249套（包括自住房、保障房、別墅、不含商住）。分布區域上朝陽區最多，超過1.2萬套；即使遠郊區域，大興和通州分別都超過了1.16萬套，順義則為9228套，房山區為7526套。北京中原研究總監張大偉表示，8.2萬套左右的庫存量已經是自2014年9月以來的最低水平。

不過，如果把市面上眾多在售的商住產品（公寓、loft）等計算在內，再刨除并不愁賣的保障房住宅，據亞豪機構的數字顯示，北京市的新盤庫存量（已領證未簽約，不包含商業和保障房）僅在3月中旬就高達108265套，總面積超過1320萬平方米。

從這個數字來看，北京樓市的去庫存壓力并不小，其中庫存量最大的是通州區（超過1.9萬套），第二是大興區（超過1.7萬套），房山區也超過了1.2萬套。

據亞豪機構統計，截至3月中旬，北京住宅市場僅實現19盤的供應，相比去年同期開盤項目數量減少了17個。去年3月一共有32個項目入市，但截至3月15日今年卻僅有4個項目開盤，2015年市場供應開局不利。

業內人士預計，受“兩會”影響推遲入市的樓盤將在4月內集中入市，4月北京樓市預計將有31個項目入市，其中包括通泰國際公館、壹中心、魯能七號別墅在內的10個純新盤，迎來一波供應小高峰，房價是穩還是漲成為關注的焦點。

通州大興區域競爭激烈

據亞豪機構統計，通州的新盤庫存量（已領證未簽約，包括住宅、別墅、商住loft、不包含商業和保障房）達到1.97萬套。在采訪中，通州的住宅開發商認為，近年來通州住宅用地較少，一直在賣庫存產品，區域的房價并沒有出現暴漲，住宅銷售壓力較小；而通州綜合體開發商則認為作為首都副中心，新入市產品的硬件標準較好，政策也有利好。不過記者發現，優惠讓利仍然是通州樓市的主流。

值得一提的是，通州還有眾多綜合體項目將入市。亞豪機構總監郭毅介紹，這幾年通州新入市土地多數是商業金融和多功能用地，尤其是運河核心區，預計總建筑面積達到366萬平方米。據了解，運河板塊的綜合體項目綠地中央廣場、保利大都匯都將在近期入市，已經開始了蓄客。

據亞豪機構的數據，大興（含亦莊）的新建商品房庫存（已領證未簽約，包括住宅、別墅、商住loft、不包含商業和保障房）超過了1.73萬套，總面積達到196萬平方米。記者在采訪中發現，除了亦莊的供應較多外，大興其他板塊如舊宮、黃村、天宮院的開發商都表示，大興樓市的商品住宅供應其實并不大，定價也較為合理，對今年的市場較有信心。

“大興的同質競爭產品太多。”中原北京研究總監張大偉表示，這使得大興雖然有第二機場的利好，但短期來看價格很難漲，尤其是亦莊板塊。

“2013年-2014年，亦莊的土地供應太密集，使得項目扎堆入市，我們看到區域的價格出現了上漲，但一些項目現在面臨著較大壓力。”亞豪機構研究總監郭毅如是說。

開發商盼政策松綁以“減壓”

對于一直喊漲的開發商來說，“3？30”新政的政策松綁、以及后期可能還會持續出臺的樓房利好政策預期給了樓盤漲價的最大理由。

“開發商肯定會快速漲價。”中國房地產經理人聯盟秘書長陳云鋒說，從房企方面來看，一方面是各樓盤今年的銷售任務比去年只多不少，另一方面是業內普遍判斷今年樓市會回暖，尤其是出于經濟下行的壓力，還有一些利好樓市的政策或將在短期內推出。

“樓市量價復蘇的幅度取決于政策支持的力度和廣度。”世邦魏理仕研究部中國區主管、執行董事陳仲偉也認為，進入3月份，各地新一輪的樓市刺激行動已密集開始醞釀甚至出臺了。

中原北京研究總監張大偉則表示，目前樓市正處于一個臨界點，從過去經驗看，4月份如果某個區域（如通州、大興）出現一個項目率先堅持漲價，那么很快該區域的項目、相鄰區域也會借機漲價，形成“普漲”局面。

但也有業內人士表示，雖然有降息、公積金貸款放寬、以及最新的二手房交易稅費減少、二套房首付降低到4成等利好，但今年北京預計還有約4萬套的自住房入市，開發商的壓力并不小。

綠地、保利欲沖新高

在重重庫存的壓力下，開發商將如何面對？3月，房企迎來農歷二月初二，傳統的“龍抬頭”日子。而在近一段時間，隨著各大房企年報的集中發布和“3？30”樓市新政的利好，不少企業也都開始積極籌備這一年的“抬頭”。

在今年政府工作報告給房地產行業提出“穩定”等基調之下，大部分企業對今年的樓市走向比較看好，一些品牌房企甚至定下了超越去年業績的推貨任務。不過，由于各家企業都有著自身的“戰略”，因此，它們的“開年動作”也各有側重。

去年銷售額達到2400多億元的綠地集團，其董事長張玉良早前就表態稱，今年的銷售目標可能是2800億元。據其透露，綠地的發展后勁強勁。2014年，綠地共新增土地儲備項目71個，土地儲備面積15169畝，可建建筑面積2078萬平方米，新增項目絕大部分位于一二線城市，投資額占比達95%。

保利董秘黃海近期曾向媒體表示，保利在2015年全年預計推貨1700億-1800億元，其中上半年推500億-600億元，集中去庫存。同時，記者也從北京保利方面了解到，目前北京保利尚未確定2015年的具體銷售目標，但可以確定的是“銷售份額肯定會比去年有所增長”。有鑒于此，保利地產在2015年的北京推貨量也是比較可觀的，預計將有10個項目同時銷售，包括續銷項目和純新項目。

龍湖、恒大放緩拿地

由于受到去年市場不景氣的影響，目前不少房企手中還存在大量的存量，在市場沒有完全回暖的前提下，也有一些房企的戰略顯得比較謹慎。比如以打造高端項目為主的龍湖地產。

在3月18日龍湖于香港舉辦的2014年度業績會上，龍湖方面公開表示，其2015年的銷售策略依然將以去存量為主。事實上，龍湖近些年來一直在降低土地儲備，將主要精力聚焦于一線。實際上，龍湖去年已經減少了建筑面積為400萬平方米的土地儲備，今年還會量入為出，在買地上不會特別積極。“我們目前的存貨肯定是行業里非常低的，而且關鍵是存貨的結構很安全，所以我們心里很踏實。”龍湖集團董事長吳亞軍在會上說。

此外，據一名了解恒大的人士向記者透露，2013年高調進京以來便大舉拿地的恒大集團，今年的動作“也有可能放緩，拿地也可能會更加理性”。目前，恒大北京方面有4個項目，包含自住房、商品住宅和高端改善等多種類別的產品。