農地漫漫入市路

方王洋 自增暉

2月27日，全國33個擬允許農村集體經營性建設用地入市的試點出爐，“農地入市”成為最熱話題，在招拍掛之外，開發商等各類企業是否又多了一條合法合規、卻更便宜的買地捷徑？農民是否能從土地轉讓、轉租中獲得更大的經濟收益？

記者了解到，大興區作為北京唯一獲批的試點區縣，在今年1月召開的北京兩會上就出盡風頭。雖然目前大興的試點方案還在制訂中，但位于五環內的大興西紅門鎮地段優越，試點帶來的新增土地資源吸引了各類資金的目光。

記者采訪的多位業內人士都表示，農村集體建設用地入市可以更好保障農民利益，降低開發成本，但獲取這類型土地的難度不比“招拍掛”低，此外政策還在試點的初期，步伐求穩，不求快，且目前可允許入市的農地只能開發產業地產，不允許建成住宅銷售，對承接合作的企業方也有較高要求，目前不會對樓市產生太多影響。

業內人士介紹道，由于土地法規滯后于市場需求，農村集體建設用地的“私下”流轉從上世紀90年代起就在全國盛行，目前不少土地所有權仍然屬于村委會、鄉政府，但使用權已經轉讓、出租給了企業，此次大興西紅門鎮被“欽點轉正”，其村民以土地入股、持續獲得分紅收益的模式得到官方認可，此外朝陽、通州、平谷等地也已有多個相關的農地合作開發嘗試，亟待“轉正”，以獲得更多法律支持和政策優惠。

目前僅西紅門鎮推行試點

在現有政策下，這些集體經營性用地流入市場后，也不能進行住宅開發銷售，只能進行產業開發。

早在今年1月底，北京市副市長林克慶就在北京兩會上透露，今年將在大興區試點農村集體經營性建設用地入市交易，類似于國有土地的招拍掛。

“新政策批準大興村委會自己賣地了？”戶口在南六環邊、大興區北臧村鎮的小李問道。他說北臧村鎮附近很多村子都已經響應政府號召拆遷了，不過據他了解，這十幾年來，土地產權仍屬于村委會，但村里集中建造廠房后交由中介出租，這在大興成為常態。

“可能對這個政策有一些誤解，其實這次試點只針對西紅門鎮的特點地塊，不包括大興的其他區域，而且這個試點是統一規劃，企業想要獲得土地，需要通過政府的考察，并不是和村里買地?！眮喓罊C構副總經理任啟鑫對記者如是說。

記者了解到，目前農村的集體建設用地分為三大類，即宅基地、公益性公共設施用地和集體建設經營性用地。宅基地、村公所、道路等并不屬于農村集體經營性建設用地。

值得一提的是，在現有政策下，這些集體經營性用地流入市場后，也不能進行住宅開發銷售，只能進行產業開發。

據新京報報道，北京市經信委副主任、新聞發言人姜貴平2月27日透露，北京農村集體經濟組織可利用農村集體經營性建設用地建設產業用房，出租給中小企業使用；也可以將集體經營性建設用地使用權入股，投資設立中小企業或者創建小企業創業基地。

“這對大興來說是千載難逢的發展好機會，對開發商來說，進入地價較低，也是大大有利可圖，”任啟鑫透露，西紅門鎮位于五環內，地理位置較好，大興對這一試點寄予厚望，使得未來的產業開發定位也較為高端，目前已有的項目是鴻坤金融谷，未來還將引入更多開發商，但難點在于，企業如何通過政府的考核，獲取這些試點土地。

記者獲悉，北京老牌國企首創置業也有意拿下大興西紅門鎮的集體經營性建設用地項目，但首創置業相關負責人表示，目前雙方只是在接洽中，還未有定論。

鴻坤金融谷顯現示范效應

鴻坤金融谷采用的村民以集體土地入股、持續分紅的模式，或將成為西紅門鎮試點引入企業的普遍模式。

知情人士透露，鴻坤金融谷是大興西紅門鎮試點的首個成功項目，從2011年開始啟動，目前已經進展到招租階段。該項目采用的是村民以集體土地入股、持續分紅的模式，這或許將成為西紅門鎮試點引入企業的普遍模式。

西紅門鎮副鎮長王彪此前接受新京報采訪時透露，包括鴻坤金融谷在內，總體上，西紅門鎮27個村內，有27個工業大院，總面積約960萬平方米，計劃在2017年拆除騰退完畢，這些拆除騰退完的土地所有權歸屬于村集體，西紅門鎮政府成立了“盛世宏祥資產管理有限公司”，負責經營各村入股的土地，政府會為公司的規劃、產業引進、基礎設施和服務等方面提供支持，待公司發展成熟后，則交由盛世宏祥公司自主經營和管理。

產業園的投資者在建設期間支付的土地租金也交給盛世宏祥公司，項目建成后，該公司還會以“土地換資產”的模式，持有一定的產權和物業。同樣由盛世宏祥公司負責的，還有對村民收益的分配。

“目前招商的情況很好，”鴻坤集團相關負責人表示，鴻坤金融谷的項目定位是以創新金融服務平臺為特色的“總部聚集區”，園區內入駐的企業將突出國際化、功能性、總部型特點，主要招商對象是互聯網金融、電子商務企業，目前，鴻坤金融谷已經吸引了中乾集團、億潤金融等企業入園。

類似合作模式早已開展

在農村集體經營用地上的合作模式不僅限于家居建材產業，不少產業園區也采用這種合作模式在拓展經營。由于沒有相應政策保障，這些項目在推進過程中可謂困難重重。

實際上，除了大興西紅門的“官方認可”外，目前在北京早已有不少鄉鎮和企業開展了農村集體經營性用地的合作經營嘗試。

據了解，目前北京的不少家居建材賣場都是在農村集體用地上建設經營的。據一位資深家居賣場從業者介紹，他所在的家居賣場是和南四環附近的一個鄉政府合作共建的。家居賣場和該鄉政府管轄下的一個村子共建獨立公司，雙方共有股權，每年賣場都會按照經營情況給予村里一定比例的分紅。

“雖然紅星美凱龍、居然之家這些連鎖賣場一般都有自有土地，但目前北京相當大一部分的家居建材賣場都是通過這種合作形式，在農村企業建設用地上開展業務?！被ㄠl國際建材城總經理李宇介紹，之所以會出現這種局面，一方面與家居建材城的選址標準、租金標準和商圈選擇有關。由于家居賣場多是靠招商收租金“為生”，且租金多是長期穩定的，因此偏好通過上述合作模式來降低前期拿地成本。

類似這樣的合作模式不僅限于家居建材產業，近些年來，不少產業園區也采用這種合作模式在拓展經營。位于定福莊傳媒走廊的某文化創意產業園，采取和當地鄉政府合作的模式，是在原水泥構件廠的廠址基礎上所打造的典型項目。據熟知該項目的業內人士介紹，該項目的投資方使用該地塊的條件是向土地所有方繳納收益分成和保底收益兩個部分?！爱敃r有合建公司入股和租賃兩種方式，但最便捷的方式就是租賃。實際上保底收益就相當于土地租金?！?/p>

據了解，當時投資方選定在定福莊板塊打造該文化創意產業園，和政府大力發展文化產業的政策導向、定福莊區域自身的產業升級需求和當地對文化創意產業園的需求三方面機密結合。

“當時項目所在的鄉政府整合了存量土地資源，規劃發展動漫產業園，并引進企業進行合作，可以說是集體經營性用地使用模式的一種較為成功的嘗試，”該業內人士介紹，該項目從2008年開始建設，目前已投入使用，已吸引超過800家客戶進駐，成為北京擁有較大影響力的文化創意產業園。

合作模式隱藏重重困境

雖然已有較為成熟的合作模式，但沒有相應政策保障，這些項目在推進過程中可謂困難重重。

北京非凡博治投資管理有限公司副總裁鄒吉峰表示，在沒有集體經營性用地相關流轉和使用規則的背景下，采取此種模式的產業地產項目實際上要比在國有土地上開發的產業園要多花3-5倍精力，從拿地環節、相關許可證的辦理到融資環節都會花費更多的時間和溝通成本。部分企業甚至要從土地一級開發做起，項目推進中的很多問題找不到相應的反映部門，也沒有現有的法律法規可以解決，常常需要市、區里開展協調會來商討解決方案。

更重要的是，上述的合作模式都面臨違法的處境。北京市煒衡律師事務所李霄然律師介紹，目前上述這種在鄉鎮企業用地上開展的合作，基本上都是違法的。

據了解，目前在鄉鎮企業用地上合法的公司形式分為兩種。一種是集體經濟出資，另一種就是聯營入股?！翱蓪嶋H上大多數聯營入股的模式都是不合規的，一旦聯營入股合同中出現繳納保底款項的條目，就反映出這種聯營形式并非共擔風險，因此該聯營入股合同并不會受到法律認可?！崩钕鋈槐硎?。

因此有不少業內人士表示，一旦農村集體經營用地入式的構架形成，那些經營情況良好，確實帶動當地就業的項目就有可能被轉正，獲得合法的承租權、使用權。但另一方面，部分經營堪憂、打著發展產業由頭牟利的項目也面臨著被打壓和清除的風險。

誰是紅利受益者？

在不少一線的操盤手和職業經理人看來，改革最大的受益者是土地的所有者，同時對于商業地產、產業園區的投資者來說也是更大的一塊蛋糕。

農村集體經營用地入市，誰將是最大的受益者？企業在其中面臨怎樣的新機遇？這是業內共同關注和爭議的問題。

一位長期研究土地規劃與政策的專業人士表示，目前試點針對的主要是存量用地，有些正在使用的用地，只涉及土地權屬轉變問題，對整體土地市場并不會產生明顯影響。但土地產權完善后，土地流轉更活躍，會對行業的資本運作產生一定的激活作用。

盡管如此，在不少一線的操盤手和職業經理人看來，改革最大的受益者是土地的所有者，同時對于商業地產、產業園區的投資者來說也是更大的一塊蛋糕。

上述熟悉產業地產的相關人士表示，融資是目前的產業園運營中的老大難。國有土地上的項目可以通過土地抵押獲得項目開發的資金。而由于集體經營性用地無法流通，在該類用地上開發的項目就無法得到銀行的貸款。一旦未來農村集體用地流轉起來，企業可以通過合法合規渠道獲得或使用這些土地，實際上也是拓寬了項目的融資渠道，政策對行業的紅利才會進一步落地。

李宇則表示，農村集體經營用地的流轉，對于新興的建材家居市場沒有很大影響。作為家居行業來說，政府在執照和經營資格方面的審核很嚴格，目前已經無法獲得新經營執照。而對于連鎖家居賣場來說，則是個新機遇。畢竟開分店的難度沒有那么大。

試點大范圍推廣的可能性

雖然不少行業對農村集體用地入市抱有期待。但農村集體用地入市的大規模開展仍存在諸多挑戰。

一直以來，國有土地出讓的主要方式為招拍掛。農村集體經營用地想要流轉，必須經過政府征用，轉為國有用地之后，再經過招拍掛的模式出讓。

一旦集體經營性建設用地擺脫了原有模式的限制，將會給現有城鄉建設統一市場的運行、管理及其增值收益分配帶來哪些變化和挑戰？

中國人民大學農業與農村發展學院教授鄭風田表示，打破目前資源一頭沉的現狀，是農村集體經營性建設用地入市對城鄉建設統一市場有效運行的重要益處。以往，大量的要素向城市流動，包括土地用途從農用到非農地的巨大增值收益也基本上流向城市，導致城鄉發展失衡。農村經營性建設用地入市可以讓增值部分留在農村，實現城鄉均衡發展。

但另一方面，農村集體經營性建設用地入市帶來的挑戰也是巨大的。在業內看來，土地財政失衡和分配不均的失衡將是農村集體經營性用地入市帶來的重大挑戰。

鄭風田介紹，基層政府的土地財政依賴嚴重，如果經營性建設用地直接入市，對目前的征地制度造成直接沖擊，地方政府的地有可能賣不出去了，因為用地單位可以直接到有農村經營性建設用地的地方去購買，價格還有可能更便宜?；鶎诱^去依靠土地抵押累積的巨大債務有可能因為土地無法再賣出形成資金鏈斷裂，引發經濟不穩定。

一位長期研究土地規劃與政策的專業人士表示，目前各地政府對征收耕地和宅基地的補償標準有所不同。耕地征收補償主要分為耕地補償費和安置補償費。宅基地征收補償主要分為區位補償價、房屋價格和拆遷補貼等。除了一線城市的近 郊區，這些征收補償的標準很低，耕地征收補償款一般僅能保證每戶農民5-6年生活。因此，農村經營性建設用地入市，對于補償標準一定要有全新的調整，保證分配公平。而這則需要從體制、法律、政策層面進行長時間調整，不可能一蹴而就。