日本泡沫經(jīng)濟(jì)的破滅對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)的啟示

王婷

摘要：20世紀(jì)90年代初，在日本，房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫發(fā)生破裂，這使日本的房地產(chǎn)甚至日本的經(jīng)濟(jì)受到了嚴(yán)重打擊。反觀當(dāng)今的中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)，會(huì)發(fā)現(xiàn)我國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)與當(dāng)時(shí)的日本有很多相似的地方，正因?yàn)榇朔矫娴脑颍∪毡镜姆康禺a(chǎn)泡沫破碎的教訓(xùn)，打擊和預(yù)防與房地產(chǎn)相關(guān)的過(guò)度投機(jī)，防止寬松的貨幣、財(cái)政，銀行政策對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的負(fù)面影響，加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的宏觀調(diào)控，使我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)健康運(yùn)行，避免房地產(chǎn)泡沫破滅的產(chǎn)生。

關(guān)鍵詞：日本房地產(chǎn)；泡沫破滅；中國(guó)房地產(chǎn)；過(guò)度投機(jī)；宏觀調(diào)控

一、日本的房地產(chǎn)泡沫破碎成因

20世紀(jì)90年代初，日本國(guó)內(nèi)的各種因素引起的日本房地產(chǎn)泡沫的破裂乃至破滅。

（一）國(guó)內(nèi)資金流動(dòng)性方面產(chǎn)生嚴(yán)重過(guò)剩問(wèn)題

自20世紀(jì)60年代中期，日本經(jīng)濟(jì)得到快速發(fā)展，在此前景下，日本的對(duì)外貿(mào)易順差也得到擴(kuò)大，日益增強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力使日本資金流動(dòng)性過(guò)剩嚴(yán)重，而隨著日元的升值，日本資金流動(dòng)性過(guò)剩問(wèn)題更加突出，日元升值又導(dǎo)致日本外貿(mào)出口受阻，于是，投資者就把大量資金投入見(jiàn)效快，利潤(rùn)高的房地產(chǎn)領(lǐng)域和股市等不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)，日元的升值也使外國(guó)投資者看好日本，使外國(guó)資金大量涌入日本，而外國(guó)資本涌入的大多也都是房地產(chǎn)市場(chǎng)。從根源上來(lái)說(shuō)，正是日本國(guó)內(nèi)資金的流動(dòng)性過(guò)剩為日本的房地產(chǎn)泡沫的破碎打下了基礎(chǔ)，創(chuàng)造了條件，資金的流動(dòng)性過(guò)剩和不合理投資是房地產(chǎn)泡沫破碎的禍端。

（二）寬松的財(cái)政和貨幣政策造成的負(fù)面影響

對(duì)資金的流動(dòng)性過(guò)剩，日本政府表現(xiàn)出極大的關(guān)注，為了讓資金流通得快些使國(guó)內(nèi)的經(jīng)濟(jì)向正常化發(fā)展，在一年左右的時(shí)間，日本政府連續(xù)5次降低利率，但政府制定的相關(guān)措施并沒(méi)達(dá)到相應(yīng)目的，投資者仍不愿把資金投入其它行業(yè)，資金的流動(dòng)性過(guò)剩仍是嚴(yán)重的問(wèn)題。為了達(dá)到預(yù)期目的，在此狀況下，日本政府又提供大量的貨幣，這進(jìn)一步造成了資金流動(dòng)性嚴(yán)重過(guò)剩，寬松的財(cái)政和貨幣政策使大量資金流入見(jiàn)效快，易吸納的樓市和股市，對(duì)不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)的過(guò)度投機(jī)，使日本的樓市股市價(jià)格飆升很快，這又刺激了投資者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的進(jìn)一步投資，這對(duì)日本的房地產(chǎn)業(yè)造成了很大的負(fù)面影響，促進(jìn)了日本房地產(chǎn)泡沫破滅時(shí)代的到來(lái)。

（三）寬松的銀行信貸政策加劇房地產(chǎn)泡沫碎裂

在日本寬松的貨幣和財(cái)政政策下，致使日本資金在國(guó)內(nèi)極度泛濫，在此狀況下，日本的商業(yè)銀行本應(yīng)執(zhí)行信貸緊縮政策，但銀行為了穩(wěn)定和利率的回報(bào)，銀行執(zhí)行的卻是寬松的信貸政策。由于房地產(chǎn)投資回報(bào)率極高，致使銀行信貸大量地涌入房地產(chǎn)業(yè)。在高額利潤(rùn)的誘惑下，日本各大銀行都扶持房地產(chǎn)業(yè)，各大銀行爭(zhēng)相向房地產(chǎn)業(yè)給予大規(guī)模的貸款，這導(dǎo)致日本的房地產(chǎn)泡沫加劇化，直至日本的房地產(chǎn)泡沫徹底破滅。

（四）中央銀行突然的銀根收緊政策促使房地產(chǎn)泡沫破滅

在日本的房地產(chǎn)泡沫不斷加劇化后，日本政府改變了過(guò)去的寬松政策，代之的是日本政府對(duì)貨幣和財(cái)政執(zhí)行緊縮政策并嚴(yán)格限制銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的貸款投入。在政府的過(guò)度干預(yù)下，社會(huì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資急劇下降，由于資金的供應(yīng)量下滑過(guò)快，致使日本的房地產(chǎn)價(jià)格快速下降，這進(jìn)一步導(dǎo)致投資者迅速把資金退出房地產(chǎn)業(yè)，于是，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的資金鏈條徹底斷裂了，這最終導(dǎo)致日本房地產(chǎn)泡沫的破滅并導(dǎo)致日本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展一度跌入低谷。

二、中國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)狀況與日本房地產(chǎn)的相似之處

從當(dāng)前情況看，中國(guó)現(xiàn)有的房地產(chǎn)市場(chǎng)狀況與日本房地產(chǎn)是有許多相似之處的，相似之處如下：近年來(lái)，中國(guó)經(jīng)濟(jì)得到了長(zhǎng)足發(fā)展，國(guó)內(nèi)積累了很多資金，而由于金融危機(jī)，我國(guó)外貿(mào)出口不暢，這進(jìn)一步造成資金的流動(dòng)性嚴(yán)重過(guò)剩。由于房地產(chǎn)投資的回報(bào)率高于其它行業(yè)，于是，投資者把很多的資金投入房地產(chǎn)業(yè)。我國(guó)資本和貿(mào)易的順差進(jìn)一步造成資金的流動(dòng)性過(guò)剩，也進(jìn)一步使更多的資金涌入房地產(chǎn)業(yè)，這最終導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格持續(xù)上升。為刺激國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)，為降低甚至避免資金的流動(dòng)性過(guò)剩，我國(guó)政府也采取了財(cái)政和貨幣方面的相應(yīng)的寬松政策。與此同時(shí)，商業(yè)銀行也執(zhí)行了信貸方面的寬松政策，這給投資者投資房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造了條件。上述這些與當(dāng)時(shí)的日本房地產(chǎn)業(yè)是有很多相似之處的。

三、日本房地產(chǎn)泡沫破滅對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)的啟示

由于中國(guó)房地產(chǎn)與日本房地產(chǎn)泡沫破滅前有很多相似之處，基于這樣的原因，我們應(yīng)該吸取日本房地產(chǎn)泡沫破滅的教訓(xùn)。

（一）做好房地產(chǎn)投資分析，打擊和預(yù)防對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度投機(jī)

對(duì)于做好房地產(chǎn)投資分析房地產(chǎn)行業(yè)，這誠(chéng)如劉洪玉所說(shuō)：“房地產(chǎn)投資分析的目的，就是要根據(jù)特定房地產(chǎn)投資項(xiàng)目所要達(dá)到的目標(biāo)和所擁有的資源條件，考察項(xiàng)目不同運(yùn)行模式或技術(shù)方案，以獲得最好的經(jīng)濟(jì)效果。”，而房地產(chǎn)投資帶來(lái)的高效益又刺激了投資者對(duì)房地產(chǎn)的投資，由于房地產(chǎn)業(yè)管理的不健全，土地交易制度的不完善，這助長(zhǎng)了投資者對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)度投機(jī)，這是不好的和不正當(dāng)?shù)男袨椤Ｍ恋氐南∪毙院筒豢稍偕裕瑳Q定了對(duì)房地產(chǎn)投入得越多，土地價(jià)格就會(huì)上漲越快。對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度，會(huì)使市場(chǎng)過(guò)度飽和，這是非常不好的局面。這進(jìn)一步導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)供需的不平衡并使房屋空置率上升，為把房屋賣出去，投資者會(huì)采取相應(yīng)策略，這進(jìn)而導(dǎo)致房地產(chǎn)價(jià)格下跌并促使和加快房地產(chǎn)泡沫破碎的發(fā)生。

（二）預(yù)防銀行信貸的非理性寬松政策

銀行信貸的非理性寬松政策使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)度，要想預(yù)防此現(xiàn)象的發(fā)生，中國(guó)的各大銀行貸款利率就要有所上升，央行的加息會(huì)降低人們對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的投資熱情，從而降低或避免投資者對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度投機(jī)。中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)要想進(jìn)入良性發(fā)展軌道，銀行信貸就要避免非理性的寬松政策。

（三）加強(qiáng)對(duì)市場(chǎng)的宏觀管理和監(jiān)控，控制對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)

中國(guó)要想防止房地產(chǎn)泡沫的發(fā)生，就要加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的宏觀管理和監(jiān)控，就要制定相應(yīng)的策略和措施，如對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)加強(qiáng)投資管理，使房地產(chǎn)供需達(dá)到平衡；如對(duì)樓市防止人為的炒作，如對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)結(jié)構(gòu)做相應(yīng)的調(diào)整，如提高購(gòu)房的首付比例，如征收物業(yè)稅……在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)中應(yīng)運(yùn)用市場(chǎng)在資源配置中發(fā)揮的作用。政府只有制定相關(guān)策略才能控制對(duì)房地產(chǎn)的過(guò)度開(kāi)發(fā)，控制房地產(chǎn)過(guò)度開(kāi)發(fā)才能避免房地產(chǎn)泡沫破滅的發(fā)生。

（四）對(duì)土地資源進(jìn)行強(qiáng)化管理

針對(duì)土地資源，強(qiáng)化管理是政府要進(jìn)一步進(jìn)行的行動(dòng)，控制地價(jià)過(guò)高現(xiàn)象的發(fā)生，為此，我國(guó)各地都有相應(yīng)的土地估價(jià)機(jī)構(gòu)，葉建平曾說(shuō)：“申請(qǐng)成立土地估價(jià)機(jī)構(gòu)必須具有土地估價(jià)專業(yè)人員，其中取得土地估價(jià)師資格的人數(shù)不得少于2人。”，對(duì)非法占地、圈地行為，要有嚴(yán)厲的處罰措施，政府還要對(duì)土地市場(chǎng)進(jìn)行全面清理，預(yù)防土地領(lǐng)域的各種不正行為的發(fā)生。

（五）引導(dǎo)資金的合理流向，加強(qiáng)金融監(jiān)管，保持外匯匯率政策的穩(wěn)定

為了避免房地產(chǎn)泡沫破滅現(xiàn)象的發(fā)生，“政府還要加強(qiáng)金融監(jiān)管，提高監(jiān)管能力和水平，要通過(guò)利率、政策等使資金流向其它行業(yè)而不是一窩蜂地涌向房地產(chǎn)行業(yè)。”對(duì)于外債、外資，中國(guó)政府也要加強(qiáng)此方面的管理，用多種手段引導(dǎo)資金流向合理化。為預(yù)防房地產(chǎn)泡沫破滅的發(fā)生，中國(guó)還要保持外匯匯率政策的穩(wěn)定。外匯匯率政策穩(wěn)定就會(huì)降低或避免外資涌入房地產(chǎn)業(yè)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)的良性發(fā)展。

四、結(jié)論

20世紀(jì)90年代初，日本房地產(chǎn)泡沫破滅的發(fā)生是各種因素共同導(dǎo)致的結(jié)果，而當(dāng)今中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)與日本房地產(chǎn)泡沫破滅前是有許多相似之處的，“汲取日本房地產(chǎn)泡沫破滅經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，“以人為鏡可以知得失”避免重蹈覆轍，這對(duì)于我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)乃至整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展都是意義重大的。”誠(chéng)如吳曉靈所說(shuō)：“我們調(diào)控房地產(chǎn)，是想讓這個(gè)行業(yè)活得長(zhǎng)一些”。在本文中，針對(duì)日本房地產(chǎn)泡沫經(jīng)濟(jì)破滅我做了深入研究并在此基礎(chǔ)上提出了預(yù)防措施。由于對(duì)該課題的認(rèn)識(shí)方面的不足，所述之處難免有所疏漏，懇請(qǐng)各位指正。

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（作者單位：延邊大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院）