日本泡沫經濟的破滅對中國房地產經濟的啟示

王婷

摘要：20世紀90年代初，在日本，房地產市場泡沫發生破裂，這使日本的房地產甚至日本的經濟受到了嚴重打擊。反觀當今的中國房地產市場，會發現我國的房地產市場與當時的日本有很多相似的地方，正因為此方面的原因，要吸取日本的房地產泡沫破碎的教訓，打擊和預防與房地產相關的過度投機，防止寬松的貨幣、財政，銀行政策對房地產業的負面影響，加強對市場的宏觀調控，使我國房地產業健康運行，避免房地產泡沫破滅的產生。

關鍵詞：日本房地產；泡沫破滅；中國房地產；過度投機；宏觀調控

一、日本的房地產泡沫破碎成因

20世紀90年代初，日本國內的各種因素引起的日本房地產泡沫的破裂乃至破滅。

（一）國內資金流動性方面產生嚴重過剩問題

自20世紀60年代中期，日本經濟得到快速發展，在此前景下，日本的對外貿易順差也得到擴大，日益增強的經濟實力使日本資金流動性過剩嚴重，而隨著日元的升值，日本資金流動性過剩問題更加突出，日元升值又導致日本外貿出口受阻，于是，投資者就把大量資金投入見效快，利潤高的房地產領域和股市等不動產行業，日元的升值也使外國投資者看好日本，使外國資金大量涌入日本，而外國資本涌入的大多也都是房地產市場。從根源上來說，正是日本國內資金的流動性過剩為日本的房地產泡沫的破碎打下了基礎，創造了條件，資金的流動性過剩和不合理投資是房地產泡沫破碎的禍端。

（二）寬松的財政和貨幣政策造成的負面影響

對資金的流動性過剩，日本政府表現出極大的關注，為了讓資金流通得快些使國內的經濟向正常化發展，在一年左右的時間，日本政府連續5次降低利率，但政府制定的相關措施并沒達到相應目的，投資者仍不愿把資金投入其它行業，資金的流動性過剩仍是嚴重的問題。為了達到預期目的，在此狀況下，日本政府又提供大量的貨幣，這進一步造成了資金流動性嚴重過剩，寬松的財政和貨幣政策使大量資金流入見效快，易吸納的樓市和股市，對不動產行業的過度投機，使日本的樓市股市價格飆升很快，這又刺激了投資者對房地產業的進一步投資，這對日本的房地產業造成了很大的負面影響，促進了日本房地產泡沫破滅時代的到來。

（三）寬松的銀行信貸政策加劇房地產泡沫碎裂

在日本寬松的貨幣和財政政策下，致使日本資金在國內極度泛濫，在此狀況下，日本的商業銀行本應執行信貸緊縮政策，但銀行為了穩定和利率的回報，銀行執行的卻是寬松的信貸政策。由于房地產投資回報率極高，致使銀行信貸大量地涌入房地產業。在高額利潤的誘惑下，日本各大銀行都扶持房地產業，各大銀行爭相向房地產業給予大規模的貸款，這導致日本的房地產泡沫加劇化，直至日本的房地產泡沫徹底破滅。

（四）中央銀行突然的銀根收緊政策促使房地產泡沫破滅

在日本的房地產泡沫不斷加劇化后，日本政府改變了過去的寬松政策，代之的是日本政府對貨幣和財政執行緊縮政策并嚴格限制銀行對房地產業的貸款投入。在政府的過度干預下，社會對房地產市場的投資急劇下降，由于資金的供應量下滑過快，致使日本的房地產價格快速下降，這進一步導致投資者迅速把資金退出房地產業，于是，房地產業發展的資金鏈條徹底斷裂了，這最終導致日本房地產泡沫的破滅并導致日本的經濟發展一度跌入低谷。

二、中國現有的房地產狀況與日本房地產的相似之處

從當前情況看，中國現有的房地產市場狀況與日本房地產是有許多相似之處的，相似之處如下：近年來，中國經濟得到了長足發展，國內積累了很多資金，而由于金融危機，我國外貿出口不暢，這進一步造成資金的流動性嚴重過剩。由于房地產投資的回報率高于其它行業，于是，投資者把很多的資金投入房地產業。我國資本和貿易的順差進一步造成資金的流動性過剩，也進一步使更多的資金涌入房地產業，這最終導致房地產價格持續上升。為刺激國內經濟的增長，為降低甚至避免資金的流動性過剩，我國政府也采取了財政和貨幣方面的相應的寬松政策。與此同時，商業銀行也執行了信貸方面的寬松政策，這給投資者投資房地產業創造了條件。上述這些與當時的日本房地產業是有很多相似之處的。

三、日本房地產泡沫破滅對中國房地產的啟示

由于中國房地產與日本房地產泡沫破滅前有很多相似之處，基于這樣的原因，我們應該吸取日本房地產泡沫破滅的教訓。

（一）做好房地產投資分析，打擊和預防對房地產的過度投機

對于做好房地產投資分析房地產行業，這誠如劉洪玉所說：“房地產投資分析的目的，就是要根據特定房地產投資項目所要達到的目標和所擁有的資源條件，考察項目不同運行模式或技術方案，以獲得最好的經濟效果。”，而房地產投資帶來的高效益又刺激了投資者對房地產的投資，由于房地產業管理的不健全，土地交易制度的不完善，這助長了投資者對房地產業的過度投機，這是不好的和不正當的行為。土地的稀缺性和不可再生性，決定了對房地產投入得越多，土地價格就會上漲越快。對房地產開發過度，會使市場過度飽和，這是非常不好的局面。這進一步導致房地產業供需的不平衡并使房屋空置率上升，為把房屋賣出去，投資者會采取相應策略，這進而導致房地產價格下跌并促使和加快房地產泡沫破碎的發生。

（二）預防銀行信貸的非理性寬松政策

銀行信貸的非理性寬松政策使房地產開發過度，要想預防此現象的發生，中國的各大銀行貸款利率就要有所上升，央行的加息會降低人們對房地產業的投資熱情，從而降低或避免投資者對房地產的過度投機。中國房地產開發要想進入良性發展軌道，銀行信貸就要避免非理性的寬松政策。

（三）加強對市場的宏觀管理和監控，控制對房地產的過度開發

中國要想防止房地產泡沫的發生，就要加強對房地產市場的宏觀管理和監控，就要制定相應的策略和措施，如對房地產市場加強投資管理，使房地產供需達到平衡；如對樓市防止人為的炒作，如對房地產開發結構做相應的調整，如提高購房的首付比例，如征收物業稅……在房地產開發中應運用市場在資源配置中發揮的作用。政府只有制定相關策略才能控制對房地產的過度開發，控制房地產過度開發才能避免房地產泡沫破滅的發生。

（四）對土地資源進行強化管理

針對土地資源，強化管理是政府要進一步進行的行動，控制地價過高現象的發生，為此，我國各地都有相應的土地估價機構，葉建平曾說：“申請成立土地估價機構必須具有土地估價專業人員，其中取得土地估價師資格的人數不得少于2人。”，對非法占地、圈地行為，要有嚴厲的處罰措施，政府還要對土地市場進行全面清理，預防土地領域的各種不正行為的發生。

（五）引導資金的合理流向，加強金融監管，保持外匯匯率政策的穩定

為了避免房地產泡沫破滅現象的發生，“政府還要加強金融監管，提高監管能力和水平，要通過利率、政策等使資金流向其它行業而不是一窩蜂地涌向房地產行業。”對于外債、外資，中國政府也要加強此方面的管理，用多種手段引導資金流向合理化。為預防房地產泡沫破滅的發生，中國還要保持外匯匯率政策的穩定。外匯匯率政策穩定就會降低或避免外資涌入房地產業，從而促進房地產業的良性發展。

四、結論

20世紀90年代初，日本房地產泡沫破滅的發生是各種因素共同導致的結果，而當今中國的房地產業與日本房地產泡沫破滅前是有許多相似之處的，“汲取日本房地產泡沫破滅經驗教訓，“以人為鏡可以知得失”避免重蹈覆轍，這對于我國房地產業乃至整個中國經濟的發展都是意義重大的。”誠如吳曉靈所說：“我們調控房地產，是想讓這個行業活得長一些”。在本文中，針對日本房地產泡沫經濟破滅我做了深入研究并在此基礎上提出了預防措施。由于對該課題的認識方面的不足，所述之處難免有所疏漏，懇請各位指正。

參考文獻：

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[4]毛金祥.日本房地產泡沫的形成和破滅及其對中國的啟示[D].上海社會科學院，2012.

（作者單位：延邊大學經濟管理學院）