房產稅征收情況分析

尤玲莉　劉珂

摘 要：2011年1月，重慶首筆個人住房產稅申報入庫，確定了首批征收對象、征收標準及稅額的計算方式，以《十八屆三中全會》中的財稅的改革為切入點，遵循公共財稅改革中的構建財權與事權相順應、財力與事權相匹配的財稅體制思路，文章結合重慶的試點情況，指出地方政府征收房地產稅的過程中可能存在的問題并提出相應的改革建議，助房產稅改革穩步長期發展。

關鍵詞：房產稅；問題；改革

中圖分類號：F812.42 文獻標識碼：A 文章編號：1006-8937（2015）09-0107-02

1 房產稅征收依據和對象

房產稅征稅對象：房屋。

計稅依據：按房屋的計稅余值或租金收入。

2011年1月，重慶首筆個人住房產稅在當地申報入庫。

2011年1月27日，重慶市人民政府正式頒布了《重慶市人民政府關于進行對部分個人住房征收房產稅改革試點的暫行辦法》和《重慶市個人住房房產稅征收管理實施細則》。

試點區域為渝中區、江北區、沙坪壩區、九龍坡區、等主城九個區。

首批征收對象為：

①個人擁有的獨棟商品住宅。

②個人新購的高檔住房（建筑面積交易單價達到上兩年主城九個區新建商品住房成交建筑面積均價2倍（含2倍）以上的住房。

③在重慶市同時滿足三無（無戶籍、無企業、無工作）的個人，新購置的第二套（含第二套）以上的普通住房。

2 房產稅征收的標準與計算方式

2.1 稅率的征收要求

①按建筑面積的不同主要有為0.5%、1%、1.2%三個稅種。

②在重慶市的“三無”（同時無戶籍、無企業、無工作）居民個人新購第二套（含第二套）以上的普通住房，稅率為0.5%。

2.2 應納稅額計算

①個人住房房產稅應納稅額=應稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率。

②免稅面積的計算：扣除免稅面積以家庭為單位，一個家庭只能對其擁有住房中的一套應稅住房扣除免稅面積。在重慶市同時無戶籍、無企業、無工作的個人的應稅住房均不扣除免稅面積。

3 房產稅征收的特點與影響

3.1 房產稅的特點

①試點階段沒有對現有住房的基本信息充分掌握，而且相關法律法規有待完善，所以當前除重慶市對存量獨棟商品住宅征收個人房產稅以外，其它地區同等類型的房產暫不征收房產稅。

②重慶房產稅的政策明顯針對炒房者，尤其是外來炒房者。相較于上海市以戶口來區分外地和本地居民，重慶在外地居民里又區分了三無“游民”，這樣加大了對外地炒房者的打擊力度，征收個人房產稅不再受是否為第一套住房的限制。

③稅率較低，體現了按差別化稅率征收的原則。

④目前計算應納稅額以房產的交易價格確定，但是在所公布的政策中另提出了等待時機成熟的時候，會按房產的市值來計算的相關說明。

3.2 房產稅征收的影響

3.2.1 對房地產商的影響

在該項政策頒布之后，根據重慶統計局網站數據顯示：

2011年別墅、高檔公寓的銷售面積為142.19萬 m2，2012年為143.78萬 m2，2013年116.32萬 m2，可以看到，2012年比2011年銷售面積增加1.59萬 m2，2013年比2012年下降27.46萬 m2。2011年別墅、高檔公寓的施工面積是877.66萬 m2，2012年為723.44萬 m2，2013年為733.92萬 m2，2012年比2011年下降154.22萬 m2，2013年比2012年增加10.48萬 m2。2011年別墅、高檔公寓竣工面積為121.05萬 m2，2012年為103.72萬 m2，2013年122.18萬 m2，2012年比2011年下降17.33萬 m2，2013年比2012年增加18.46萬 m2。

由數據可知，房產稅的征收，對重慶市主城九區的高檔住房的施工以及銷售影響并不大。

3.2.2 對政府的影響

征收房產稅將有利于中央和地方政府。

從中央層面來看，將房產稅擴展到征收個人房產稅有助于我國稅收體系的完善，有利于解決分稅制的弊端，即地方政府財力與事權不匹配的情況。

在不下放稅收立法權的同時，還能通過房產稅改革增加地方政府財力，有利于國家稅收體系的穩定。并且，我國城市土地資源緊缺，地方政府往往對土地具有財政方面的依賴，如果能固定化地征收個人房產稅，這在一定程度上會減弱政府對于土地的依賴，并且有助于政府將征收的稅款用于本地的保障性住房建設。

從地方政府層面來看，征收個人房產稅不僅能優化房地產稅制結構，將過重的流轉環節的稅收轉移到房地產保有階段征收，而且能給地方政府帶來穩定的稅收收入。

4 房產稅征收的問題與對策

4.1 關于確定免稅房屋以及征收標準的問題及解決措施

4.1.1 關于確定免稅房屋以及征收標準的問題

就組織財政收入功能來看，房產稅能否成為地方政府的主體稅種以及地方政府如何確定征收范圍，最重要的是考慮當地居民是否有納稅能力。我國是持“居者有其屋”消費觀的國家，居民自有住房率很高，并且貸款買房占大多數，住房和納稅能力不能劃等號。重慶也并不例外，因此，房產稅必須對個人基本住房給予免稅。解決這個問題的前提是重慶政府能對本地個人住房情況有準確的掌握。

4.1.2 解決措施

針對以上問題，可以嘗試通過以下方法解決：

①普查房源登記大范圍開展，房產登記要求實行實名制，控制房源的準確性。

②以稅務部為核心，建立完善的房產稅管理信息系統，各級政府帶頭制定合理的房屋產權登記信息管理制度，建立詳細的房地產檔案，在稅務、住房和城建、國土資源、財政等部門之間，實現信息共享。改革的關鍵是由重慶市政府牽頭，建立一套完整的計稅價格評估管理制度及健全的管理機構，完善評估技術的標準，同時建立評估結果申訴機制。

4.2 對于地方政府的逐利和依法征稅的問題

在我國目前的土地供給制度和土地補償制度下，地方政府能夠從土地價格上漲中得到更多的土地出讓金收入，從大規模房地產開發中取得數額可觀的稅費收入。

相比而言，房產稅占地方財政收入的比重較小，即使將來將個人自住房納入房產稅的征收范圍，其房產稅對財政收入的貢獻度還是十分有限的，并且由于房產稅的征管難度大，征稅成本高，一些地方政府在房產稅改革的過程中就有可能會鉆法律的空子，不全面執行征收個人房產稅的規定。地方保護、偷稅漏稅現象也許會以另一種形式出現，在征收過程中地方政府出現不公平不公正的行政行為在所難免。

5 結 語

綜上所述，房產稅改革是一個長期緩慢漸進過程，改革應分步、穩步進行。初期階段應局部試點、增量試點，主要目標是積累經驗，達成共識。中期階段是大面積試點、全量試點過程，按照房產稅本來要求，對存量、增量一視同仁，這也能推進配到稅制改革，后期階段逐漸擴展到全國。這必然是一個從局部到全局、從增量到全量、從較低稅負到合理稅負的過程，在這個過程中我們會遇到各種各樣的困難和漏洞，但是只有不斷地發現問題，不斷解決問題，完善相關法律法規，制度才會迎來破冰的一刻，房產稅改革終會展現曙光。

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