房地產工程先進管理模式分析

李賽

摘 要：先進的工程管理模式，是實現房地產項目增值目標的關鍵手段。文章將詳述分析研究國內先進的房地產企業和項目的工程管理經驗，分析了以上幾點先進工程管理模式所具備的共同特點。

關鍵詞：工程管理；閉環管理；合約體系

在房地產行業，對工程管理的定義分為廣泛的項目管理和片面的項目管理。廣義的項目管理包括從項目開工準備到竣工驗收的全過程項目管理，其主要任務是組織協調建設、監理、外包的有序和平穩，保證質量的完成工作任務。所謂的項目管理推廣全過程，對于房地產開發項目，則是伴隨著工程價值鏈曲線橫坐標正相關的項目管理系統。這個過程需要結合項目設計，物資采購，以及幾乎所有的營銷管理，發揮全員能動性，在這個過程中的項目管理引用的是廣義擴展的定義而不是在傳統實施過程中的項目管理。目前，房地產企業類企業大多采用廣義工程管理來執行項目。文章主要研究分析了國內房地產項目工程的先進管理模式中共同具有的主要特點。

1 工程管理職能的充分前置

（1）可研論證階段的工程人員參與。房地產企業在進行可行性研究階段需要初步評估項目風險，安排項目人員進入現場進行實地考察，充分掌握工程項目的現場環境條件，力爭預見未來建設過程中可能出現的問題和潛在的項目風險。例如：充分考慮地形特征的技術方案設計，明確建筑物的水文位置，根據交通道路條件、風向布置施工圍擋，采用多種功能的設計預備方案，各種天氣情況的運輸方案等。

（2）在項目的前期定位策劃、設計方案過程中，應充分重視現場員工參與的重要性。因為項目的設計靈感，設計概念和設計理念，是由現場廣大勞動者、基層技術人員等建設成為最終的產品。所以，在項目策劃初始階段的定位規劃、設計階段的管理過程中，我們需要工作人員和實施人員一起探討可行性方案，施工的難度進行深入的專業的分析論證，通過專業工程人員的充分論證，以實現項目設計與產品的統一。其中包括項目設計目標與可行性的兼容問題，考慮到項目成果還包括材料選擇與施工效果、施工質量的匹配問題、施工工藝與進度計劃的協調問題等。

（3）員工參與項目設計階段的圖紙應安排人員參與項目的整個施工圖設計，審查，特別是加強實施技術交底工作，以免因為圖紙中的錯誤造成工程施工錯誤甚至事故。

2 運用PDCA周期式管理

2.1 P（計劃）

主要是通過分析規劃設計計算，確定項目管理模式，主要包括以下內容：

（1）確定項目管理的模式。

（2）時刻關注項目的進度情況：注重項目開發過程中的各節點檢查、理清實施項目進度階段目標的時間要求等。

（3）注重工程質量問題：結合各項目的特點，確定該項目工程質量的重點環節，并明確制定保證項目質量的各項相關措施（事前、事中、事后）。

（4）質量目標的確定。

（5）成本和合約：工程人員與成本控制部門必須充分合作，從而建立一個工程合同體系框架，以便科學的對工程合同進行控制。

（6）加強供貨渠道的管理：通過管理總包方理清主要分包方的模式和權責范圍。

項目規劃的前提條件是項目管理計劃。項目管理計劃反映了項目管理的整體水平。目前，對于我國大多數房地產企業在這方面還處于相對較低的水平。

2.2 D（執行）

實施階段，根據管理模式進行了規劃和制定工程項目管理方略，包括管理流程的每個環節，科學的原始記錄，指導方針和工程施工方法。成功的工程項目管理，需實現在工程管理體系中文件的系統化，突出文件的指引作用。

2.3 C（控制）

檢查項目管理工作：一是使用外部驗證和定期評估的一部分，這屬于一個供應商的管理系統。一個重要基礎檢查記錄也可以作為對供應商的評價。第二是檢驗施工質量本身，對每個子項目進行檢查，逐漸重要，作為隱蔽工程，分項工程驗收階段等。工作監督檢查工作的培訓，一方面，通過檢驗監管工作的監督和培訓，另一方面，質量控制也是開發商和業主最為關注的。

2.4 A（改進）

該階段是項目結束后，加強組織相關專業的人員，進行項目的后評估，整體地有層次地該項目的實施系統的梳理和總結經驗的發展過程中，未來的項目提供參考。

3 建立科學完整的合同體系

一個房地產項目作為許多資源整合工作的綜合，其中涉及到許多方面并涉及不同的合作伙伴。因此，很多因素同時在影響著同一個房地產管理項目，與各合作方的管理。所以，先進的工程管理體系必須注重合約體系的科學合理。科學合理的合約體系，是工程管理的前提和基礎。

（1）工程規劃管理的合同，應結合總體戰略制定主體不同的管理模式，每個項目的開發應結合自身的特點、定位、資金、強度等方面的發展戰略的因素，建立項目管理承包完整的責任制體系。

（2）合同體系主要體現某公司對該項目工程管理的模式。不同的合約體系與各工程管理的模式相對應，各有優劣，需要統籌兼顧。故合約體系的建立要通過事先充分策劃，并實現清晰的合理的劃分。

（3）合約體系建立后，需要對其中各個合約的控制邊界進行清晰地界定劃分。

（4）在合約體系中，供應商管理是顯然需要采用不同性質的管理。往往在招標文件和合同的簽訂過程中明確，故應規范招標文件，并建立一個標準合同模板。

項目管理的核心價值目標需要充分利用各個發展階段的各種資源，采用先進的項目管理模式，這是其實現最初的項目預計目標的強有力保障。文章通過分析研究國內先進的房地產企業和項目的工程管理經驗，分析了以上幾點先進工程管理模式所具備的共同特點。為房地產工程的管理模式制定和執行提供了參考。

參考文獻

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