物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理使用中存在的問(wèn)題和對(duì)策分析

姚媛

摘 要：住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的設(shè)置是我國(guó)當(dāng)前優(yōu)化住宅物業(yè)服務(wù)，保障房屋公用部門(mén)正常維修的重要設(shè)施。我國(guó)專(zhuān)門(mén)出臺(tái)了相關(guān)管理辦法以規(guī)范專(zhuān)項(xiàng)維修資金的使用與管理。隨著實(shí)施時(shí)間的延長(zhǎng)，一些問(wèn)題和弊端在住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的籌集、使用和管理過(guò)程中逐漸顯現(xiàn)出來(lái)。文章圍繞物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理與使用問(wèn)題進(jìn)行探討，分析了資金使用管理過(guò)程中存在的問(wèn)題和缺陷，并提出改進(jìn)建議。

關(guān)鍵詞：物業(yè)；專(zhuān)項(xiàng)維修資金；管理使用；問(wèn)題；對(duì)策

引言

隨著城市化建設(shè)水平的不斷提高，人們對(duì)居住環(huán)境的要求越來(lái)越高，住宅物業(yè)管理的精細(xì)化程度和規(guī)范化水平與日俱增。住宅建筑在長(zhǎng)時(shí)間使用過(guò)程中，受客觀條件或人為因素影響會(huì)發(fā)生不同程度的損壞，給業(yè)主或用戶(hù)的正常工作生活帶來(lái)很大負(fù)面影響。在過(guò)去，住宅建筑公用設(shè)施、公用部位的維修由于責(zé)任不清、資金來(lái)源等問(wèn)題一直是住宅維修的難點(diǎn)。為妥善解決這一問(wèn)題，我國(guó)于2008年出臺(tái)了《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》（以下簡(jiǎn)稱(chēng)《辦法》），對(duì)住宅公用部位、公用設(shè)施的維修、改造問(wèn)題進(jìn)行了明確規(guī)范。《辦法》實(shí)施幾年來(lái)，在優(yōu)化住宅物業(yè)管理服務(wù)、提高住宅保障水平方面發(fā)揮了巨大的促進(jìn)作用。但在實(shí)際工作中，也遇到許多問(wèn)題和困難，影響了住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的高效使用。

1 當(dāng)前我國(guó)物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理使用面臨的困難和問(wèn)題

1.1 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集環(huán)節(jié)存在的問(wèn)題

為確保《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》的順利實(shí)施，各地政府投入大量資源，采取包括將繳納住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金和發(fā)放房屋所有權(quán)證相掛鉤等多項(xiàng)有力措施進(jìn)行宣傳、推廣，有力地支持了首期住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收繳工作。但在征集環(huán)節(jié)，還存有如下問(wèn)題：一是和商品房建設(shè)速度相比，維修資金的設(shè)立較為滯后。商品房的銷(xiāo)售和專(zhuān)項(xiàng)維修資金的收繳彼此相脫節(jié)。有的小區(qū)房屋已經(jīng)銷(xiāo)售完畢，專(zhuān)項(xiàng)維修資金才剛剛開(kāi)始收繳，還有的小區(qū)銷(xiāo)售時(shí)間段跨度很大，在收繳專(zhuān)銷(xiāo)維修資金時(shí)之前銷(xiāo)售的住房往往沒(méi)有補(bǔ)交。二是住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金減免情況嚴(yán)重。自住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金設(shè)立實(shí)施以來(lái)，在各地資金收繳過(guò)程中經(jīng)常因?yàn)楦鞣N人為影響，比如行政命令或人情的原因受到減免，導(dǎo)致應(yīng)繳納的專(zhuān)項(xiàng)維修資金嚴(yán)重不足額，影響了住宅維修、改造工程的順利實(shí)施，給廣大業(yè)主用戶(hù)造成不便。2008年《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》出臺(tái)后，應(yīng)繳改造資金減免問(wèn)題才有所遏制。三是許多業(yè)主分戶(hù)賬面住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金余額不足首期繳存額30%，未進(jìn)行續(xù)交。上述三個(gè)問(wèn)題是住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金歸集階段存在的主要問(wèn)題，它們的存在，嚴(yán)重影響了住宅專(zhuān)項(xiàng)資金的后續(xù)使用與管理，必須下大力氣解決。

1.2 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用過(guò)程中存在的問(wèn)題

住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用階段存在的問(wèn)題主要包括以下兩個(gè)方面：一是專(zhuān)項(xiàng)資金使用申請(qǐng)難以獲批。在實(shí)際工作中，許多住宅出現(xiàn)質(zhì)量問(wèn)題，需要維修，但業(yè)主在申請(qǐng)使用專(zhuān)項(xiàng)資金時(shí)遇到各種各樣問(wèn)題，申請(qǐng)成功難度很大。這無(wú)疑降低了專(zhuān)項(xiàng)資金的使用效率。之所以會(huì)造成這個(gè)問(wèn)題，主要是因?yàn)樽》繉?zhuān)項(xiàng)維修資金收繳不全，居住在同一小區(qū)或住宅樓里的業(yè)主有的繳納了有的沒(méi)繳納，如果使用這筆資金，勢(shì)必會(huì)損壞繳納資金的業(yè)主利益，這就給管理部門(mén)決策造成了很大困難，進(jìn)而制約了專(zhuān)項(xiàng)資金的使用申請(qǐng)。還有部分是因?yàn)槲飿I(yè)公司或資金管理單位人為的設(shè)置困難。此外，業(yè)主對(duì)于住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金本身和使用申請(qǐng)相關(guān)程序和細(xì)節(jié)的不了解，甚至是不知道，也是造成專(zhuān)項(xiàng)資金使用效率低下、申請(qǐng)困難的一個(gè)重要原因。而當(dāng)前造成住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用難的另外一個(gè)重要原因是由當(dāng)前住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用機(jī)制造成的。按照《住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理辦法》規(guī)定，沒(méi)有成立業(yè)主大會(huì)的小區(qū)，要使用住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金，必須由業(yè)主或服務(wù)機(jī)構(gòu)提出建議，經(jīng)三分之二以上的業(yè)主同意后方可向資金管理部門(mén)申請(qǐng)。如果已經(jīng)成立了業(yè)主大會(huì)，由業(yè)主大會(huì)審核通過(guò)。但在實(shí)際生活中，同一小區(qū)內(nèi)業(yè)主相熟的程度很低，互不認(rèn)識(shí)的情況大有人在，三分之二以上的人數(shù)要求難以達(dá)到，從而使得資金使用申請(qǐng)難以通過(guò)。二是專(zhuān)項(xiàng)資金的違規(guī)使用現(xiàn)象嚴(yán)重。由于缺乏嚴(yán)格的監(jiān)管措施，住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金往往會(huì)被違規(guī)挪作它用。

1.3 住宅專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)籌階段中存在的問(wèn)題

在房屋銷(xiāo)售時(shí)籌集的房屋專(zhuān)項(xiàng)維修資金額度有限，隨著房屋維修次數(shù)的增多，剩余資金越來(lái)越少，無(wú)法繼續(xù)承擔(dān)住宅維修的使用需要。為保證后續(xù)房屋維修使用需要，就必須在適當(dāng)時(shí)機(jī)開(kāi)展專(zhuān)修維修資金續(xù)籌工作。當(dāng)前許多業(yè)主對(duì)住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金的關(guān)注度普遍不高，而相關(guān)資金管理單位使用專(zhuān)項(xiàng)維修資金情況透明度較低，使得廣大業(yè)主缺乏對(duì)專(zhuān)項(xiàng)維修資金續(xù)繳的積極性。專(zhuān)項(xiàng)維修資金后續(xù)無(wú)力，而住宅維修又不可避免，這就導(dǎo)致業(yè)主之間、業(yè)主和專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理者之間的糾紛頻發(fā)，不但滯緩了房屋維修，影響了房屋正常使用，還給安定和諧的社會(huì)氛圍帶來(lái)負(fù)面作用。

1.4 管理制度中存在的缺陷

為擴(kuò)大專(zhuān)項(xiàng)資金來(lái)源，保障越來(lái)越大的住房維修需要，國(guó)家出臺(tái)文件，允許業(yè)主大會(huì)、售房單位或主管部門(mén)在符合相關(guān)規(guī)定的前提下，使用住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金進(jìn)行存儲(chǔ)和購(gòu)買(mǎi)國(guó)債活動(dòng)。但由于管理制度自身的缺陷，導(dǎo)致以此方式盈利的利潤(rùn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于通貨膨脹帶來(lái)的損失，致使專(zhuān)項(xiàng)資金發(fā)生貶值，加劇了住宅維修專(zhuān)項(xiàng)資金的緊張程度。

2 推進(jìn)住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金管理體制改革的相關(guān)建議

2.1 建立健全科學(xué)完善的住房維修專(zhuān)項(xiàng)資金監(jiān)督法律體系

作為一項(xiàng)國(guó)家決策，住房維修專(zhuān)項(xiàng)資金的使用與管理必須有堅(jiān)實(shí)完善的法律制度予以保障，在資金的支出、投資、預(yù)算、收入、政府采購(gòu)等環(huán)節(jié)設(shè)立專(zhuān)項(xiàng)法律，對(duì)各道環(huán)節(jié)中的行為進(jìn)行監(jiān)督管理。法律體系的建立，要注重兩個(gè)方面：一是要對(duì)專(zhuān)項(xiàng)資金監(jiān)管的范圍和職責(zé)進(jìn)行明確。二是要不斷提高監(jiān)管水平，要充分利用信息化等現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)為資金監(jiān)管提供服務(wù)，促進(jìn)監(jiān)管效率的提升。三要注意完善專(zhuān)項(xiàng)法律法規(guī)制度，制定專(zhuān)項(xiàng)資金使用和監(jiān)督管理的細(xì)則辦法，確保宏觀制度和基層實(shí)際有機(jī)結(jié)合到一起。

2.2 強(qiáng)化業(yè)主維權(quán)意識(shí)

住宅維修專(zhuān)項(xiàng)資金是維護(hù)業(yè)主利益的重要途徑。要推動(dòng)專(zhuān)項(xiàng)資金的高效使用，首先就要求廣大業(yè)主具有高度的維權(quán)意識(shí)，在遇到需要使用專(zhuān)項(xiàng)資金的情況時(shí)，能夠按照法律規(guī)定主動(dòng)爭(zhēng)取自己的合法權(quán)益。業(yè)主要積極學(xué)習(xí)、了解住宅專(zhuān)項(xiàng)資金使用管理方面的詳細(xì)情況，積極參與業(yè)主大會(huì)等業(yè)主權(quán)益代表機(jī)構(gòu)，通過(guò)合法渠道表達(dá)自己的意愿，并促其依法實(shí)現(xiàn)。

2.3 將住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金監(jiān)管落到實(shí)處

要落實(shí)審計(jì)監(jiān)察部門(mén)對(duì)住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用管理的監(jiān)管力度，明確住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用管理的法律程序和操作辦法。完善資金使用管理運(yùn)行機(jī)制，實(shí)行陽(yáng)光行政，提高住房專(zhuān)項(xiàng)維修資金使用管理透明化水平。

3 結(jié)束語(yǔ)

綜上所述，要保障物業(yè)專(zhuān)項(xiàng)維修資金制度的順暢運(yùn)行，必須要對(duì)管理主體、繳交主體進(jìn)行清晰、明確的界定，根據(jù)我國(guó)實(shí)際情況科學(xué)設(shè)計(jì)專(zhuān)項(xiàng)資金的使用管理規(guī)則，確保專(zhuān)項(xiàng)資金來(lái)源穩(wěn)定，管理有序，使用安全高效，充分發(fā)揮出為業(yè)主服務(wù)的積極作用。

參考文獻(xiàn)

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