物業專項維修資金管理使用中存在的問題和對策分析

姚媛

摘 要：住房專項維修資金的設置是我國當前優化住宅物業服務，保障房屋公用部門正常維修的重要設施。我國專門出臺了相關管理辦法以規范專項維修資金的使用與管理。隨著實施時間的延長，一些問題和弊端在住房專項維修資金的籌集、使用和管理過程中逐漸顯現出來。文章圍繞物業專項維修資金管理與使用問題進行探討，分析了資金使用管理過程中存在的問題和缺陷，并提出改進建議。

關鍵詞：物業；專項維修資金；管理使用；問題；對策

引言

隨著城市化建設水平的不斷提高，人們對居住環境的要求越來越高，住宅物業管理的精細化程度和規范化水平與日俱增。住宅建筑在長時間使用過程中，受客觀條件或人為因素影響會發生不同程度的損壞，給業主或用戶的正常工作生活帶來很大負面影響。在過去，住宅建筑公用設施、公用部位的維修由于責任不清、資金來源等問題一直是住宅維修的難點。為妥善解決這一問題，我國于2008年出臺了《住宅專項維修資金管理辦法》（以下簡稱《辦法》），對住宅公用部位、公用設施的維修、改造問題進行了明確規范。《辦法》實施幾年來，在優化住宅物業管理服務、提高住宅保障水平方面發揮了巨大的促進作用。但在實際工作中，也遇到許多問題和困難，影響了住宅專項維修資金的高效使用。

1 當前我國物業專項維修資金管理使用面臨的困難和問題

1.1 住宅專項維修資金歸集環節存在的問題

為確保《住宅專項維修資金管理辦法》的順利實施，各地政府投入大量資源，采取包括將繳納住宅專項維修資金和發放房屋所有權證相掛鉤等多項有力措施進行宣傳、推廣，有力地支持了首期住宅專項維修資金的收繳工作。但在征集環節，還存有如下問題：一是和商品房建設速度相比，維修資金的設立較為滯后。商品房的銷售和專項維修資金的收繳彼此相脫節。有的小區房屋已經銷售完畢，專項維修資金才剛剛開始收繳，還有的小區銷售時間段跨度很大，在收繳專銷維修資金時之前銷售的住房往往沒有補交。二是住宅專項維修資金減免情況嚴重。自住宅專項維修資金設立實施以來，在各地資金收繳過程中經常因為各種人為影響，比如行政命令或人情的原因受到減免，導致應繳納的專項維修資金嚴重不足額，影響了住宅維修、改造工程的順利實施，給廣大業主用戶造成不便。2008年《住宅專項維修資金管理辦法》出臺后，應繳改造資金減免問題才有所遏制。三是許多業主分戶賬面住宅專項維修資金余額不足首期繳存額30%，未進行續交。上述三個問題是住宅專項維修資金歸集階段存在的主要問題，它們的存在，嚴重影響了住宅專項資金的后續使用與管理，必須下大力氣解決。

1.2 住宅專項維修資金使用過程中存在的問題

住宅專項維修資金使用階段存在的問題主要包括以下兩個方面：一是專項資金使用申請難以獲批。在實際工作中，許多住宅出現質量問題，需要維修，但業主在申請使用專項資金時遇到各種各樣問題，申請成功難度很大。這無疑降低了專項資金的使用效率。之所以會造成這個問題，主要是因為住房專項維修資金收繳不全，居住在同一小區或住宅樓里的業主有的繳納了有的沒繳納，如果使用這筆資金，勢必會損壞繳納資金的業主利益，這就給管理部門決策造成了很大困難，進而制約了專項資金的使用申請。還有部分是因為物業公司或資金管理單位人為的設置困難。此外，業主對于住宅專項維修資金本身和使用申請相關程序和細節的不了解，甚至是不知道，也是造成專項資金使用效率低下、申請困難的一個重要原因。而當前造成住宅專項維修資金使用難的另外一個重要原因是由當前住宅專項維修資金使用機制造成的。按照《住宅專項維修資金管理辦法》規定，沒有成立業主大會的小區，要使用住宅專項維修資金，必須由業主或服務機構提出建議，經三分之二以上的業主同意后方可向資金管理部門申請。如果已經成立了業主大會，由業主大會審核通過。但在實際生活中，同一小區內業主相熟的程度很低，互不認識的情況大有人在，三分之二以上的人數要求難以達到，從而使得資金使用申請難以通過。二是專項資金的違規使用現象嚴重。由于缺乏嚴格的監管措施，住宅專項維修資金往往會被違規挪作它用。

1.3 住宅專項維修資金續籌階段中存在的問題

在房屋銷售時籌集的房屋專項維修資金額度有限，隨著房屋維修次數的增多，剩余資金越來越少，無法繼續承擔住宅維修的使用需要。為保證后續房屋維修使用需要，就必須在適當時機開展專修維修資金續籌工作。當前許多業主對住房專項維修資金的關注度普遍不高，而相關資金管理單位使用專項維修資金情況透明度較低，使得廣大業主缺乏對專項維修資金續繳的積極性。專項維修資金后續無力，而住宅維修又不可避免，這就導致業主之間、業主和專項維修資金管理者之間的糾紛頻發，不但滯緩了房屋維修，影響了房屋正常使用，還給安定和諧的社會氛圍帶來負面作用。

1.4 管理制度中存在的缺陷

為擴大專項資金來源，保障越來越大的住房維修需要，國家出臺文件，允許業主大會、售房單位或主管部門在符合相關規定的前提下，使用住房專項維修資金進行存儲和購買國債活動。但由于管理制度自身的缺陷，導致以此方式盈利的利潤遠遠低于通貨膨脹帶來的損失，致使專項資金發生貶值，加劇了住宅維修專項資金的緊張程度。

2 推進住房專項維修資金管理體制改革的相關建議

2.1 建立健全科學完善的住房維修專項資金監督法律體系

作為一項國家決策，住房維修專項資金的使用與管理必須有堅實完善的法律制度予以保障，在資金的支出、投資、預算、收入、政府采購等環節設立專項法律，對各道環節中的行為進行監督管理。法律體系的建立，要注重兩個方面：一是要對專項資金監管的范圍和職責進行明確。二是要不斷提高監管水平，要充分利用信息化等現代科學技術為資金監管提供服務，促進監管效率的提升。三要注意完善專項法律法規制度，制定專項資金使用和監督管理的細則辦法，確保宏觀制度和基層實際有機結合到一起。

2.2 強化業主維權意識

住宅維修專項資金是維護業主利益的重要途徑。要推動專項資金的高效使用，首先就要求廣大業主具有高度的維權意識，在遇到需要使用專項資金的情況時，能夠按照法律規定主動爭取自己的合法權益。業主要積極學習、了解住宅專項資金使用管理方面的詳細情況，積極參與業主大會等業主權益代表機構，通過合法渠道表達自己的意愿，并促其依法實現。

2.3 將住房專項維修資金監管落到實處

要落實審計監察部門對住房專項維修資金使用管理的監管力度，明確住房專項維修資金使用管理的法律程序和操作辦法。完善資金使用管理運行機制，實行陽光行政，提高住房專項維修資金使用管理透明化水平。

3 結束語

綜上所述，要保障物業專項維修資金制度的順暢運行，必須要對管理主體、繳交主體進行清晰、明確的界定，根據我國實際情況科學設計專項資金的使用管理規則，確保專項資金來源穩定，管理有序，使用安全高效，充分發揮出為業主服務的積極作用。

參考文獻

[1]任紀紅.住宅專項維修資金存在的法律問題分析[D].河南大學，2010.

[2]張小軍.我國住宅專項維修資金制度的運行困境與制度完善[D].西南財經大學，2012.