購物中心車庫經(jīng)濟學(xué)停車場 照樣能賺錢

陳薜薇

隨著大陸人均擁有車輛的大幅提高，自駕購物占比日益增加，停車場這一配套設(shè)施在商業(yè)地產(chǎn)專案中的地位也越來越重要。停車場已不僅只是一個泊車區(qū)域，無處不商，一些停車場已衍生出許多附加價值。

隨著大陸人均擁有車輛大幅提高，自駕購物占比日益增加，停車場這一配套設(shè)施在商業(yè)地產(chǎn)專案中的地位也越來越重要。有足夠停車位的餐館可以增加就餐便利，吸引部分高價消費者；而一個設(shè)計合理的停車場能為購物中心增加客源，提升營業(yè)額。

停車場已不僅只是一個泊車區(qū)域，它在一定程度上直接影響著餐館、購物中心等直面終端消費者的場所的生意；無處不商，一些停車場已衍生出許多附加價值。新現(xiàn)象、新需求、新學(xué)問、新名詞，一些學(xué)者及行業(yè)人士對車庫經(jīng)濟學(xué)進行了深層次的研究。

設(shè)計先行

便利化是基本需求

「或許是為節(jié)省成本和容積率的原因，很多開發(fā)商忽視了停車庫的建設(shè)，認(rèn)為只要掘地三尺搞個差不多的地下車庫就行了，結(jié)果就會發(fā)生好多尷尬的事情，比如高度不夠，又或者是寬度不夠，那些底盤高的SUV車就很難停，尤其是一些車技不嫺熟者根本難以停泊，即便停好了也很難開出來。」為諸多購物中心進行設(shè)計的RET睿意德商業(yè)服務(wù)部助理董事孫義寧表示。

除了高度和寬度，停車場的流線設(shè)計等也很重要，有些車庫的標(biāo)識和路線設(shè)計不合理，甚至上客區(qū)和下客區(qū)不明確，駕車者每次都要兜圈幾次才能找到出口；還有些下客區(qū)的方向是反的，客人從右邊車門下車，但其車道的下客口是在左邊車門；更有一些停車場存在「硬傷」，即硬體設(shè)計極其不合理，比如某些盲點區(qū)域沒有反光鏡，有些車庫坡度極其陡峭等，容易造成事故。

「別小看這些車庫，這都會影響消費者的感受，一旦有過幾次不愉快的停車經(jīng)驗，那麼今後消費者就不太願意再到這家購物中心來購物，直接減少客流。反之，如果一個商場的停車庫設(shè)計合理到位，那麼就會吸引很多駕車消費者，要知道駕車者中有不少高端客戶，一個好的停車場可以為購物中心帶來高端客源甚至增加客戶黏性。」在一家國有大型零售企業(yè)擔(dān)任高層多年的沈先生坦言，與商場需要在建設(shè)前先行做好規(guī)劃設(shè)計一樣，停車場也必須要在建設(shè)前期就規(guī)劃設(shè)計，要素包括車位的規(guī)模、高度、流線和標(biāo)識等方方面面。

發(fā)展寄生業(yè)態(tài)

「車庫經(jīng)濟」

向「車庫地產(chǎn)」轉(zhuǎn)型

如果將停車場當(dāng)成一門生意，則其投資回本期遠(yuǎn)遠(yuǎn)短於商業(yè)地產(chǎn)，而最直接的資金回收「大生意」就是停車費。「我們按照停車場1平方米造價約2000元～2500元（人民幣，下同）計算，一個車位約40平方米，則一個車位的平均造價為10萬元。一般上海市區(qū)的普通商場停車位是10元/小時，其他城市則有所浮動。以10元均值計算，一個車位一天約80元停車費，一年約近3萬元。假如將一些公共面積和設(shè)施加入，也就是說，停車場的回本期是3～4年多，4年多後可以進入純利階段，這與起碼要養(yǎng)8～10年才有望回本的購物中心這類商業(yè)地產(chǎn)專案相比，停車場的投資回報率非常高。只是很多開發(fā)商為節(jié)省初期成本而沒有合理規(guī)劃停車場，頗為可惜。」孫義寧如是介紹，正是看到了停車難所催生的龐大市場商機，近年來大陸有大批投資商涉足停車產(chǎn)業(yè)，「車庫經(jīng)濟」正悄悄向「車庫地產(chǎn)」轉(zhuǎn)型。

為了進一步增加停車場收益，購物中心停車場還充分利用停車場空間和來往車流量，打造停車場多樣寄生業(yè)態(tài)，擴張停車場收益鏈。

汽車美容：越來越多的購物中心停車場引進了汽車美容服務(wù)，如美車堂、靚車堂、愛TA 汽車美容等。停車場開闢汽車美容業(yè)務(wù)，一方面可讓顧客在逛商場的同時給汽車做美容，節(jié)省時間，優(yōu)化購物中心服務(wù)；另一方面，可增加場地租賃收入。

寵物美容：除汽車美容外，部分購物中心停車場還出現(xiàn)了以寵物美容、寵物寄託為主的寵物服務(wù)店。由於大部分購物中心不允許寵物進場，所以顧客可在停車場完成寵物託管，購物回來再帶走寵物。

停車場廣告：不少購物中心與廣告公司合作，以停車場立面、道路指示牌、停車收費牌、停車誘導(dǎo)電子牌為載體，製作、發(fā)佈、設(shè)置商業(yè)廣告。

智能化、人性化服務(wù)

將是發(fā)展趨勢

隨著智能化越來越成為人們的生活方式的必然，越來越多購物中心停車場與時俱進引入高科技智能管理系統(tǒng)，進行車庫設(shè)計、改造，為顧客提供更舒適便利的停車服務(wù)。

停車場管理將逐步走向智能化：智能停車場管理系統(tǒng)包括出入口管理、車位引導(dǎo)、停車定位及反向?qū)ぼ嚒④嚺谱詣幼R別、自助繳費等子系統(tǒng)。同時需採用中央收費模式、遠(yuǎn)距離讀卡技術(shù)等來實現(xiàn)智能化管理的功能。目前大陸智能停車場的發(fā)展呈良好上升趨勢，上海、北京、成都等地的購物中心均出現(xiàn)了設(shè)備完善的智能停車場，未來智能停車場作為購物中心智能化的一部分，將會越來越普及。

停車大數(shù)據(jù)將得到充分挖掘：伴隨智能停車場的發(fā)展，購物中心停車場將實現(xiàn)聯(lián)網(wǎng)共享數(shù)據(jù)，可通過場內(nèi)停車量、停車收費額、客流方向、商場銷售額等數(shù)據(jù)分析總結(jié)消費者需求特徵，為購物中心決策提供數(shù)據(jù)支撐。

北京朝陽大悅城開業(yè)初期停車場監(jiān)控數(shù)據(jù)顯示，駕車客戶是主要銷售貢獻者，銷售額的變化與車流變化幅度有近92% 的相關(guān)度。因此朝陽大悅城對停車場進行了智能化改造，如增加車輛進出坡道、升級車牌自動識別系統(tǒng)、調(diào)整車位導(dǎo)識體系等。改造完成後，當(dāng)年銷售額提升約17%。

而隨著周圍商圈逐漸成熟，朝陽大悅城監(jiān)控到開車購物的比例正在下降，乘坐地鐵等公共交通前來購物的客戶占比不斷提升。為此朝陽大悅城決定對原先的高層停車位進行改造，釋放出近2萬平方米的面積，打造成面對年輕時尚消費者的體驗式主題街區(qū)。

無人化停車服務(wù)逐漸普及：全自動機器人停車服務(wù)已在發(fā)達國家廣泛應(yīng)用， 瀋陽皇朝萬鑫國際大廈引入了大陸首個全自動立體停車庫，將空間利用率提升60%～100%，停車效率提升73%，減少人為失誤，提高人車安全。隨著大陸勞動力成本的快速上升，購物中心停車場的管理人員將逐漸減少，自動化程度越來越高，無人化服務(wù)將逐漸普及，為此各大商場及購物中心應(yīng)運而生出各具特色的停車服務(wù)及系統(tǒng)。

智能導(dǎo)視系統(tǒng)：根據(jù)數(shù)據(jù)統(tǒng)計，37.8% 的購物中心引進了智能導(dǎo)視系統(tǒng)，採用紅綠燈控制系統(tǒng)或LED車位資訊引導(dǎo)屏等指示空車位方向，方便顧客找尋泊車位。近5年新建成的購物中心裏這一比例更是升至46.9%。

智能找車系統(tǒng)：部分購物中心採用了更先進的智能車位引導(dǎo)及視頻尋車一體化系統(tǒng)，為顧客提供自動車輛定位。顧客只需在位於電梯口、服務(wù)臺等人員出入口的觸摸查詢終端輸入車牌號或選擇停車時段模糊查詢，系統(tǒng)就會調(diào)取相應(yīng)車輛資訊，同時給出最佳取車路線。

手機停車APP：智能手機和移動互聯(lián)網(wǎng)近年快速普及，個別購物中心停車場如上海環(huán)球港、成都萬象城等，已率先應(yīng)用手機APP，實現(xiàn)車位預(yù)定、支付、掃碼尋車等功能。

停車場特色分區(qū)：大部分購物中心通過不同色彩或是字母進行分區(qū)，縮小停車位置的尋找範(fàn)圍，提高可識別性。如上海正大廣場採用「春夏秋冬」主題分區(qū)，鄭州二七萬達廣場按照十二生肖和英文劃分，方便顧客記憶。