避稅灰色產(chǎn)業(yè)鏈 揭秘樓市「陰陽合同」內(nèi)幕

朱景瑞

以偷逃稅為目的而簽訂的房屋買賣「陰陽合同」，會被認定為無效，所以在房價出現(xiàn)大幅波動的情形下，可能出現(xiàn)賣方或買方據(jù)此毀約的情形。這不僅會增加交易的不穩(wěn)定因素和法律風險，當事人還可能受到行政或刑事處罰。

「陰陽合同」，是指合同當事人就同一事項訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對內(nèi)，一份對外。其中對外的一份並不是雙方真實意思的表示，而是以逃避國家稅收等為目的；對內(nèi)的一份則是雙方真實意思的表示，可以是書面或口頭形式。

「陰陽合同」是一種違規(guī)行為，但在大陸早已屢見不鮮。「陰陽合同」在給當事人帶來「利益」的同時，也預(yù)示著法律風險。但它已經(jīng)在很多行業(yè)，尤其是房地產(chǎn)銷售中存在多年，因為當事雙方很少公開承認，所以一直作為「潛規(guī)則」被公認。

驚人的避稅效果

近日，上海某中心城區(qū)基層稅務(wù)所一副所長因犯玩忽職守罪被判刑，涉及73套利用虛假材料進行申報的二手房交易稅收徵免，造成了大量的國家稅費損失。在上海市青浦區(qū)檢察院近期破獲的一起稅務(wù)人員瀆職案件中，該區(qū)房地產(chǎn)交易中心稅務(wù)徵收人員張某也應(yīng)允為某別墅「降低交易稅費」，向中介提供「專業(yè)意見」，修改合同將成交價格做低。上海檢方一位辦案人員指出：「不僅假房產(chǎn)證、假合同、假離婚證都能製作，還能操縱房屋前次交易價格，甚至可以將交易不滿1年的房子做成交易滿5年來逃避營業(yè)稅。」

上海市某中心城區(qū)的一套房屋，2011年6月實際成交價508萬元（人民幣，下同），2004年1月前次交易實際價格為130萬元，黃牛偽造前次交易價格為475萬元。也就是說，將本應(yīng)378萬元的差價人為縮小到33萬元。本應(yīng)繳稅20餘萬元，實際繳稅1.7萬餘元，逃避稅費達18萬餘元。當事人說，繳稅當天，她在房產(chǎn)交易中心按照較高的稅費標準給了中介十幾萬元，但自己在門口看見中介和黃牛去稅務(wù)窗口完稅後，「錢卻基本被他們原封不動地拿走了」。購房者據(jù)實繳納的部分稅費，通過避稅手法，流進了中介和部分黃牛的腰包。

層層繞過調(diào)控 避稅成賣點

「只要能成交，房價怎麼做都行」、「交易中心有朋友，打點就能少繳稅」……在買房時，不少中介都會拋出「內(nèi)部公關(guān)」的噱頭來吸引買房者。調(diào)查發(fā)現(xiàn)，避稅「陰陽合同」已經(jīng)針對房產(chǎn)交易形成了一條灰色的產(chǎn)業(yè)鏈。

按照相關(guān)規(guī)定，轉(zhuǎn)讓出售購買時間超過5年的非普通住宅，按照兩次交易差價徵收營業(yè)稅。做高前次交易價格或者做低二次交易價格往往能大幅降低房產(chǎn)實際交易稅費。上海市民潘女士介紹，2012年10月，她在上海南站附近購買了一套面積58.9平方米的二手住宅，房屋總額為165萬元，應(yīng)繳契稅1.65萬元。經(jīng)太平洋房屋中介公司操作，該房產(chǎn)在房管部門登記時，房款總額被做低為120萬元，直接省去契稅4500元。對於房款總額「做低」前後45萬元的差額，在房產(chǎn)經(jīng)紀人指導(dǎo)下，潘女士與賣房者簽訂了一份補充合同，以裝修等補償費用的形式出現(xiàn)在補充合同中，中介費用也按照原標準收取。

事實上，各地房產(chǎn)交易避稅現(xiàn)象早已十分普遍。據(jù)上海市青浦區(qū)檢察院介紹，目前許多房產(chǎn)中介公司圍繞合同做文章、運作避稅的手段之一，就包括誘使買賣雙方簽訂「陰陽合同」：一份為實際成交合同，另一份為在房管部門登記辦理相關(guān)稅費時的合同。

做低房產(chǎn)交易價格的手法多種多樣。一般將房產(chǎn)交易的登記價格做到地區(qū)普通住宅指導(dǎo)價附近。更有諸如二手房變新房、「以租代售」等多種方式避稅。比如，對新購買的住房未辦理產(chǎn)權(quán)證就再次轉(zhuǎn)讓，使二手房轉(zhuǎn)讓變成新房銷售；對不足2年進行上市交易的房屋實施「以租代售」，即房屋中介在為買賣雙方代理時，將原購房合同改簽為租賃合同等，用這些方式達到避稅的目的。有專家指出「上述多種方式作假，都少不了基層監(jiān)管部門工作人員的配合。」

標準亟待完善

治理中介「截流」

對上述避稅手段，目前多地稅務(wù)機關(guān)已著手加強監(jiān)管或整改。但也有專家和購房者認為，不少個案在一定程度上也反映了標準有待完善。房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)稅費專案較多，可適當合併、簡化，減少操作空間。許多地方採取普通住宅價格指導(dǎo)線作為徵稅標準，但房價不斷上漲導(dǎo)致與住宅市價往往相差甚遠，調(diào)整顯得相當滯後。住建部政策研究中心研究員王玨林認為，隨著大陸房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期，精細化是房地產(chǎn)調(diào)控的方向，無論是抑制住房投機，還是保障房建設(shè)管理，都需要更為精細化的政策。此外，對房產(chǎn)中介「陰陽合同」截留稅費的處罰力度也有待加強。

有律師提醒民眾，以偷逃稅為目的而簽訂的房屋買賣「陰陽合同」，會被認定為無效，所以在房價出現(xiàn)大幅波動的情形下，可能出現(xiàn)賣方或買方據(jù)此毀約的情形。這不僅會增加交易的不穩(wěn)定因素和法律風險，當事人還可能受到行政或刑事處罰。莫因為貪圖一時的小便宜，而使自己陷入不可控的法律後果之中，這是得不償失之舉，依法誠信交易才是生財置產(chǎn)之道。