誰沾了新機場的光？

龔小鋒

新機場落地后，網(wǎng)上就流傳著一個段子：北京新機場叫什么？天津想叫武清機場，河北不同意；北京想叫大興機場，天津不同意；河北想叫廊坊機場，北京不同意。最后綜合三地意見，大家一商量，干脆叫“武大廊機場”吧。

盡管這只是網(wǎng)上關于北京新機場的一個玩笑，新機場已經(jīng)暫定名為“首都新機場”，但也可以從中看出其對京津冀三地的影響。

因為這少不了爭議房價的熱鬧，首都新機場方圓20公里范圍內(nèi)，北至西紅門，南至固安，開發(fā)商、投資客、自住者……大家似乎都希望借助新機場這把火，能把樓市的火燒起來。

“新引擎”落地

2014年12月26日，一聲號令后，挖掘機轟鳴啟動，位于北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)、禮賢鎮(zhèn)和河北省廊坊市廣陽區(qū)之間的北京新機場正式開工建設。在北京市大興區(qū)南各莊村南部，數(shù)千名附近村民聚集在還是一片農(nóng)田的開工現(xiàn)場，像迎接節(jié)日一般見證這一歷史時刻。

“聽說這次拆遷好像涉及十幾個村，動靜挺大的。”榆垡當?shù)鼐用駨埾壬嬖V記者。據(jù)張先生介紹，他居住的地方距離新機場拆遷地大概二十分鐘車程，新機場對于當?shù)貋碚f是一件大事了，“好些村都在等著騰挪安排”。

新機場已開工的區(qū)域，為機場西一、西二跑道北端，航站樓將于2015年9月動工。民航局方面對外透露，現(xiàn)在開始動工，旨在利用冬季先展開地基處理實驗，采集相關參數(shù)，為2015年全面開工做好準備。新機場工程總投資達799.8億元，項目工期為5年。

世界范圍內(nèi)，擁有兩個甚至更多機場是國際大都市的普遍做法。紐約和莫斯科都有3個機場，東京、上海各有2個，倫敦則有5個。

從最早出現(xiàn)建設北京第二個國際機場的聲音算起，時間已經(jīng)走過14個年頭。到了去年，終于提速，在此之前的12月15日，國家發(fā)改委對北京新機場工程進行批復。從批復到迅速開工，10天時間，北京新機場建設的迫切可見一斑。

北京新機場不僅會帶動當?shù)亟?jīng)濟發(fā)展，改善當?shù)匕傩盏墓ぷ魃瞽h(huán)境，更重要的是將會極大地推動京津冀一體化進程，將成為區(qū)域協(xié)同發(fā)展的“新引擎”。

地理位置上，新機場位于北京市大興區(qū)榆垡鎮(zhèn)、禮賢鎮(zhèn)和河北省廊坊市廣陽區(qū)之間，與現(xiàn)有的首都國際機場一樣定位于大型國際航空樞紐，主體工程占地4.41萬畝，其中北京境內(nèi)約2.53萬畝。這就意味著近一半的機場工程將位于河北境內(nèi)。

北京國際城市發(fā)展研究院院長連玉明近日表示，首都新機場帶來的臨空經(jīng)濟將造就國際航運中心，京津冀地區(qū)也將形成首都機場、北京新機場、天津機場和石家莊機場協(xié)同作業(yè)的新格局。

多家房企提前布局

新機場位于大興區(qū)的部分占大頭，一直發(fā)展比較落后的城南區(qū)域，自然渴望搭上新機場發(fā)展的快車。北京市政府也希望能縮小南北城差距，積極推動形成北京市經(jīng)濟總體平衡發(fā)展的格局。

首都機場就為區(qū)域經(jīng)濟帶來了強勁的驅(qū)動力，北京市順義區(qū)80%的GDP來自機場周邊不到60平方公里的地區(qū)，約85%的財政收入來自臨空經(jīng)濟區(qū)。首都機場臨空經(jīng)濟區(qū)直接催生了北京第一個中央別墅區(qū)，并將第一空港周邊的奧北、望京、新國展、后沙峪地區(qū)的房地產(chǎn)市場帶入了快速發(fā)展的軌道。

《首都機場區(qū)域經(jīng)濟影響研究報告》指出，新機場將成為北京經(jīng)濟新引擎，未來20年，新機場累計將為北京市帶來超過8.6萬億元的經(jīng)濟貢獻，年均提升北京市GDP增長率1-2個百分點，提升南城GDP增長率5-6個百分點。

從2900億元“城南計劃”開始，政府投資逐漸落地，大興成為各路房企爭相進駐的地區(qū)。包括龍湖、遠洋、鴻坤、富力在內(nèi)的多家房企就已經(jīng)布局大興區(qū)，大批在北京拿不到地的公司，則在廊坊環(huán)機場區(qū)域拿地。

北京新機場自有外界傳聞落地大興以來，就被開發(fā)商頻繁解讀。早在2013年初，北京新機場建設指揮部于發(fā)布建設計劃之時，中坤集團已經(jīng)在大興規(guī)劃第二個中坤廣場。

彼時，北京中坤投資集團董事長黃怒波就對記者表達了對第二機場看好，他認為，擁有首都第二機場這一優(yōu)勢，對區(qū)域商業(yè)、經(jīng)濟發(fā)展有決定性作用，是城南經(jīng)濟后發(fā)優(yōu)勢的基礎。

按照外界的預期，新機場將帶動臨空產(chǎn)業(yè)集聚，成為北京南部高新技術制造業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)，在周邊30公里內(nèi)會形成一個超過150萬人的中型航空城市。根據(jù)海通證券的測算，2025年前后北京新機場對當?shù)亟?jīng)濟產(chǎn)生的效益將達到峰值1069億元，同時新增相關就業(yè)崗位也達到峰值31.75萬人。

“隨著新機場的發(fā)展建設，將有大批國際大企業(yè)進駐，新機場使整個南中軸板塊國際交往頻繁，國家化規(guī)模與重要地位堪比望京、CBD。”金地也在其樓盤介紹中這樣寫道。

在大興區(qū)西紅門區(qū)域深耕多年的鴻坤地產(chǎn)，在西紅門區(qū)域已打造了規(guī)模逾200萬平方米的大盤理想城，并以此為原點開發(fā)了林語墅以及更多項目。

海通證券認為，隨著機場建設推進，華夏幸福、廊坊發(fā)展和榮盛發(fā)展等在首都新機場周邊區(qū)域擁有土地儲備的開發(fā)商將成最大受益者。華夏幸福是A股唯一具備擴張能力的園區(qū)企業(yè)。華夏幸福基業(yè)在固安、大廠區(qū)域直接對接未來第二機場和北京南區(qū)發(fā)展，土地潛在升值潛力無限。

據(jù)了解，此前的2012年11月，華夏幸福基業(yè)宣布與中國聯(lián)合航空有限公司聯(lián)手，在河北省推進臨空經(jīng)濟區(qū)建設，規(guī)劃打造占地總面積約15平方公里的商業(yè)住宅區(qū)。

新機場的軌道則會成為樓市的助力者。根據(jù)規(guī)劃，未來新機場軌道專線可直達北京市中心區(qū)域并與城市軌道網(wǎng)絡多點銜接；高速公路、城際鐵路可在2小時內(nèi)實現(xiàn)與周邊主要城市的連接。

大興樓市“波瀾不驚”

新機場獲批之前，在通往大興、龐各莊、固安、永清等地的公路兩側(cè)，就豎著各色地產(chǎn)廣告，新機場落地的消息發(fā)布后，有傳言稱大興等區(qū)域開發(fā)商“開香檳”慶賀。

首都第二機場距離天宮院約20公里，與大興主城區(qū)相隔28公里，無疑將對城南區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展產(chǎn)生疊加效應。不過，記者從部分大興項目售樓處詢問了解到，開發(fā)商熱情因市場轉(zhuǎn)好有所提高，但遠沒有到“開香檳”的程度。

義和莊、生物醫(yī)藥基地、天宮院是地鐵4號線大興線的最后三站，組成了天宮院商圈，由于距離新機場距離最近， 一直以來，無論住宅還是商業(yè)項目，在對外宣傳口號中都把新機場作為賣點。

由于樓市供應量的爆發(fā)，從2010年開始近四年的時間里，天宮院板塊的房價逐步攀升，在2014年前后達到峰值，此后受大勢影響并未出現(xiàn)像2013年的明顯攀升。

新機場消息落地后，并未有樓盤因此而做出價格調(diào)整，在天宮院，在售樓盤大約為2.1萬元/平方米，有個別項目售價2.2萬元/平方米，如保利春天里的價格已經(jīng)達到2.2萬元/平方米的高位。

同處于南六環(huán)的項目也是如此。“我們這距離機場17公里，價格沒有調(diào)整，和之前差不多。”1月中旬，南六環(huán)大興區(qū)域的格林云墅一名置業(yè)顧問告訴記者，項目現(xiàn)在已經(jīng)進入二期尾房銷售了，疊拼和洋房沒剩多少。

從語氣中，該名銷售人員并未對新機場過多提及。該樓盤是中國水電與金地聯(lián)合開發(fā)的花園洋房和別墅項目，目前疊拼定價在600萬到800萬元/套左右，據(jù)記者了解，此前該項目疊拼對外也是這個標價。

靠近機場的大興樓市之所以波瀾不驚，在于機場的消息早有預期，并非突然的利好。“幾年前新機場傳聞出來的時候，這些區(qū)域就一直在炒作這些事，所以利好早就透支了。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，確切的消息是在去年5月《北京新機場項目環(huán)境影響報告書》，當時新機場選址已經(jīng)公布。

另一方面，大興作為北京樓市主戰(zhàn)場之一，近年來價格不斷攀升。亞豪機構數(shù)據(jù)顯示，大興區(qū)2014年商品住宅銷售了14423套，在北京各行政區(qū)中位居首位，大興商品住宅的整體均價為22768元/平米，相比去年的21681元/平米，小幅上漲了約1000元/平米。

庫存數(shù)字也不容小視。同樣來自亞豪機構的數(shù)據(jù)稱，截至2014年12月29日，大興區(qū)存量1.4萬套，與朝陽區(qū)齊平，與房山1.3萬套接近，較通州少 7000套。

在樓市尚未全面回暖的背景下，大興要憑借一個“新機場”利好而斷然漲價可能性不大。與之前環(huán)球影城落地通州類似的是，現(xiàn)階段，北京特定板塊的房價，很難因為炒作哪一個概念而暴漲。一家大興開發(fā)商表示，目前的策略仍然是維持原來價格跑量，提高周轉(zhuǎn)速度，趁著行情回暖多回籠資金。

不過，從長遠來看，隨著城南經(jīng)濟的提升，區(qū)域價值可期。亞豪機構副總經(jīng)理高姍認為，現(xiàn)階段大興仍屬剛需樓盤聚集區(qū)域，房價與其他成熟區(qū)域相比仍處于價值洼地，在諸多利好疊加影響下，預計未來京南房價將迎來新一輪上漲周期，區(qū)域樓市發(fā)展或向京北看齊。

固安樓市“聞風而動”

從天宮院出發(fā)，大約開車半個小時能夠到達固安。新機場定址永定河北岸，距天安門廣場直線距離約46公里，距廊坊市中心直線距離約26公里。從區(qū)位上看，給河北帶來的利好似乎更大。尤其是和機場一河之隔的固安可能受此推動最大。

相比大興樓市的波瀾不驚，“久旱逢甘霖”的固安顯然對這一消息更為亢奮。近日“新機場利好，某某項目投資好機會”的宣傳廣告，往往來自河北永清、固安、廊坊等地，針對的都是投資客戶購買的小戶型產(chǎn)品。

固安房源的價格相比京城有很大的優(yōu)勢，60萬元可以買到南北通透的兩居房源，80萬元可以買到舒適的三居房源。多名固安銷售人員表示，近期在固安縣購房的客戶里，有80%到90%是北京的“城里人”出于投資購房，而在永定河另一邊的大興區(qū)，房價則在兩萬元上下。

“我們原來價格是5800元/平米，現(xiàn)在漲到6000元/平米，元旦后剛調(diào)的價。”永定河孔雀城美麗園一名銷售人員表示，主要是最近市場好了所以調(diào)了價格，和新機場落地也有一定關系。據(jù)了解，該項目距離首都國際第二機場僅10公里，處于“新機場半小時經(jīng)濟圈”。

無獨有偶，剛需樓盤空港家園也決定上調(diào)價格，“離新機場10余公里”、“驅(qū)車15分鐘即可到達”被當成巨大利好，被置業(yè)顧問們再三強調(diào)。

“新機場動工，對我們來說利好非常大，我們元旦剛開的房子就漲了500元，現(xiàn)在是6000元/平米左右，有贈送面積。”該樓盤一名置業(yè)顧問透露，該樓盤曾在去年6月售價是5300元/平米，去年10月做過一次調(diào)價，元旦之后就整整比去年高出了七八百，“主要是項目賣得太好了”。

“現(xiàn)在很多北京順義的客戶過來，我一個同事就賣出了15套商鋪，全是順義人買的。”該名銷售人員說，這些順義客戶大多是在首都機場工作，有的是未來會調(diào)動到新機場，也有的意識到新機場帶來的樓市價值，所以早早就開始投資了。

近期，還有市場消息傳言說，部分固安開發(fā)商為了加快銷售，打出了押房的策略，即購房人不需要交全款，只需要付10萬元首付，就可以拿下一套房，如果兩年之內(nèi)房價上漲，開發(fā)商的代理人可以幫忙把房子按照新房再賣一遍，上漲的收益歸押房的人。不過，據(jù)記者打探，尚未發(fā)現(xiàn)押房的明顯案例。

在張大偉看來，北京新機場對大興區(qū)域經(jīng)濟和房地產(chǎn)業(yè)的拉動作用會很明顯，但廊坊、固安等周邊其他區(qū)域樓市因受目前已經(jīng)高企的庫存量影響，短期內(nèi)的提振作用不大，升值空間有限。購房者在選擇這些區(qū)域的房子時，應充分考慮自身的實際需求和承受能力。

實際上，在北京擬建新機場的消息剛剛傳出的時候，固安的房價已經(jīng)大幅上漲過，2012年前后固安均價為四五千元，2013年一直到今年，大概在7500元/平米左右。2014年固安樓市不太景氣，不少樓盤已經(jīng)降到6500元/平米左右，一些中小開發(fā)商的樓盤單價甚至是5000多元/平米。

對于新機場選址確定對于環(huán)京樓市的影響，高姍也表示了不樂觀，她分析認為，第二機場在短期內(nèi)對環(huán)京區(qū)域房價并不會有明顯拉升作用。相較于香河、燕郊、固安區(qū)域配套并不完善，正處于初步的發(fā)展階段。