自貿區設立給房地產帶來的影響分析

鄭瑋

摘要：2014年12月29日，第十二屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議決定福建自貿區為第二批自貿區試點，而福建自貿區包含的三個片區中，以廈門片區面積最大。文章從自貿區的簡介及上海自貿區的運營情況入手，分析自貿區的設立給廈門房地產市場帶來的影響。

關鍵詞：自貿區；房地產

一、自貿區定義及福建自貿區概況

（一）自貿區定義及產生的背景

自由貿易區是指在貿易和投資等方面比世貿組織有關規定更加寬松的貿易環境。一般是簽署自由貿易協定，同意消除關稅、貿易配額和優先級別的多個國家或地區組合。

目前，美歐日試圖通過TPP（跨太平洋伙伴關系協議）和TTIP（跨大西洋貿易與投資伙伴協議）改變世界經濟貿易規則，由于TPP逐漸影響中國周邊及東盟國家，未來將會有更多的東盟國家加入，而致命的是上述兩個自貿區均將中國排除在外，中國若不采取有效的措施，將會被世界貿易經濟邊緣化，國際競爭力將被削弱，貨幣國際化進程放緩，因此中國亟需設立自貿區，學習并積累雙邊、多邊或區域的經濟貿易經驗，適應并研究新的國際貿易規則，為與發達國家開展相關談判并爭取有利地位奠定基礎，也為中國參與新的國際經貿規則制定提供有力支撐。

（二）福建自貿區簡介

2014年12月29日，第十二屆全國人民代表大會常務委員會第十二次會議決定，授權國務院在中國（廣東）自由貿易試驗區、中國（天津）自由貿易試驗區、中國（福建）自由貿易試驗區以及中國（上海）自由貿易試驗區擴展區域內暫時調整《外資企業法》、《中外合資經營企業法》、《中外合作經營企業法》、《臺灣同胞投資保護法》規定的有關行政審批，但是國家規定實施準入特別管理措施的除外，并同意于2015年3月1日起施行。這就意味著福建成為第二批自貿區試點。

根據相關資料顯示，福建自由貿易試驗區包含福州片區、廈門片區及平潭片區，其中福州自貿區范圍共31.26平方公里，含福州經濟技術開發區22平方公里及福州保稅港區9.26平方公里；平潭自貿區范圍共43平方公里，含港口經貿區塊16平方公里、高新技術產業區塊15平方公里及旅游休閑區塊12平方公里；廈門自貿區范圍共43.78平方公里，為三個片區中面積最大，含兩岸貿易中心核心區19.37平方公里、東南國際航運中心海滄港區24.41平方公里。

二、自貿區的設立給上海帶來的影響

自貿區的設立在增加國際貿易話語權的同時，也將給中國帶來新一輪的經濟增長。首先，國際貿易及物流產業將會搭乘改革的春風快速發展，成為第一批受益的產業，以上海為例，在進出口方面，2014年上海自貿區進出口貨值7623.8億元人民幣，比2013年增長8.3%，增速高于全國平均3.7個百分點；在集裝箱吞吐量方面，2014年1～10月，洋山、外高橋港區集裝箱吞吐量達到2707萬標準箱，較2013年同期增長6.7%。兩個行業均呈現快速發展的趨勢。

其次，與國際貿易及物流產業相關聯的產業也將借勢發展，如金融、地產、物聯網等相關產業。在土地方面，受上海自貿區落地的影響，上海臨港新城涌現了一大批高溢價土地，2013年溢價率前七名的地塊全部位于臨港新城主城區板塊，溢價率最低為379.38%；在一手房市場方面，2014年12月，全國100個城市（新建）住宅平均價格為10542元/平方米，環比下跌0.44%，同比來看，全國100個城市住宅均價與2013年12月相比下跌2.69%。而位于臨港新城板塊的保利蔚藍林語于2013年10月開盤，開盤當月成交162套住宅，成交均價為17438元/平方米，2013年12月該項目再次加推，成交均價上漲至19420元/平方米。2014年12月份該項目的成交均價為21000元/平方米，上漲勢頭明顯。

最后，產業集群效應逐漸擴散，相關配套行業及服務行業也會如雨后春筍般涌現，帶動一批產業蓬勃發展。2015年1月30日，上海海關發布2014年相關數據，自貿區內海關注冊企業已達1.25萬家，其中，2014年新注冊企業6950家，同比增長4.9倍。

三、自貿區設立對廈門房地產的影響

（一）廈門房地產市場現狀

1. 土地供應逐步緊縮，“宅”貴“商”賤

從廈門2012～2014的土地成交情況分析，受土地供應持續緊縮的影響，土地成交面積下降明顯，2012年廈門土地供給量約238萬平方米，成交量約237萬平方米，成交可建筑面積約622萬平方米；2013年廈門土地供給量約153萬平方米，成交量約151萬平方米，成交可建筑面積約391萬平方米；2014年廈門土地供給量約124萬平方米，成交量約105萬平方米，成交可建筑面積約222萬平方米。從2014年的土地出讓情況分析，商住用地相對熱門，刷新了多個地王紀錄，溢價率高，但商業、辦公地塊普遍遇冷，2014年共供應12幅商業、辦公用地，其中8幅以底價成交，4幅流拍，與商住地塊形成鮮明對比。

2. 房價突飛猛進，商品住宅成交均價已趕超廣州

2014年廈門市商品房成交均價達16827元/平方米，比2010年的成交均價10198元/平方米上漲了65%，其中商品住宅全年成交均價達18454元/平方米，較2010年成交均價10901元/平方米大幅上揚69.28%，而廣州2014年商品住宅成交均價僅為15075元/平方米，廈門商品住宅成交均價已經遠超廣州。

3. 各物業供銷比“兩重天”

2014年廈門市商品房供應595萬平方米，成交489萬平方米。其中住宅供應355萬平方米，成交320萬平方米；車庫供應131萬平方米，成交106萬平方米；商業供應33萬平方米，成交16萬平方米；寫字樓供應93萬平方米，成交53萬平方米。其中住宅供銷比為1.08，而商業供銷比達到了2.06、辦公供銷比達到了1.75，商業、辦公銷售面臨著較多的壓力。

（二）自貿區設立給廈門房地產帶來的影響預測

1. 增加城市競爭力，提升土地價值

自貿區的設立，將以國際貿易、物流作為先行發展產業，影響并帶動其他產業全面發展，從而促進全市經濟繁榮，表現為投資增多，城市凝聚力增強，產業人口聚集，全面增強城市的競爭力，從而從本質上提升城市土地價值，提高土地成交價格。

2. 緩解廈門“宅”貴“商”賤的現象，促進房地產均衡發展

自貿區的建設重點在于產業建設，將會促進國際貿易、航運、倉儲物流、融資租賃、醫療服務、跨境電子商務、金融、公共服務、文化創意與傳媒等產業發展，產業的發展又將增加對產業地產、商業及辦公地產的需求，商業、辦公的成交量將會快速提升，供銷比快速下降，在城市整體競爭力增強、土地價值提升的背景下，商業、辦公的土地成交價格將會穩步提升，有效緩解“宅”貴“商”賤的現象。

由于產業導入、發展到成熟需要一個過程，住宅市場發展相對于商業、辦公地產有一定的滯后性，但自貿區的設立對住宅的影響是長久、持續的。隨著產業經濟的發展，將會對人才有較大的需求，而大量人才的引進又將增加對住宅的需求，且廈門本身商品住宅市場供給偏緊，價格較高，因此，廈門房地產市場尤其島內市場將會保持良好的發展態勢，商業、辦公及住宅地產互相促進，均衡發展。

3. 影響深遠，促進各區域板塊發展

廈門自貿區包含兩岸貿易中心核心區及東南國際航運中心海滄港區，其中兩岸貿易中心核心區含象嶼保稅區、象嶼保稅物流園區，北側、西側、東側緊鄰大海，南側以疏港路、成功大道、枋鐘路為界。廈門海滄保稅港區東至廈門西海域，南側緊鄰大海，西至廈漳跨海大橋，北側以角嵩路、南海路、南海三路和興港路為界。自貿區的設立，首先將會帶動自貿區內的房地產市場，海滄保稅港區板塊、象嶼保稅區板塊及高崎機場板塊的辦公、商業、住宅地產將會率先受益，再由自貿區內向外輻射，逐漸影響廈門思明區、湖里區及海滄區整個區域，最終帶動廈門全市的房地產市場，甚至影響到漳州臺商投資區、漳州港。

四、其它影響廈門房地產市場的利好消息

除了自貿區的設立給廈門房地產市場帶來利好消息，政策、人口、配套利好消息不斷，將共同促進廈門房地產的發展。政策方面，2014年廈門樓市政策同全國大部分城市一致，逐步走向寬松。包含公積金貸款推出“公轉商”、限購松綁、公積金政策調整；人口增長方面，2014年廈門常住人口約425萬人，常住人口與戶籍人口之比大于2，已進入完全移民城市，另根據《廈門市城市總體規劃（2010-2020）》草案顯示，到2020年，廈門市常住人口規模將達到500萬人，人口的增加將帶來住房的需求；交通配套方面，廈門計劃將在2014-2016年形成市域半小時交通圈、廈漳泉一小時交通圈。相關利好將會與自貿區的設立共同推進廈門房地產市場發展。

五、結論

自貿區的設立能夠推動經濟發展，并且推動相關產業向前發展，其中房地產行業受益匪淺，如上文所述，自貿區的設立首先受益的是國際貿易及物流，這就促進了對商業及物流地產的需求，同時開放的環境及政策將會吸引大量企業入駐，必然會增加對辦公地產的需求。相關產業的發展及大量企業的入駐又將吸引大批人才流入，進而推動住宅市場的發展。因此，受益于自貿區的設立及近期利好消息，廈門商業、辦公地產市場將會迎來機會，住宅市場將會健康發展。

（作者單位：廈門國貿控股建設開發有限公司）