不同等級城市房地產投資與經濟增長關系研究

彭丹丹 彭秀麗 黃利文

一、引言

房地產投資與經濟增長之間的關系一直以來是學者們探討的熱點話題。從國內來看，大都是運用國家層面或者區域層面的數據來對兩者進行分析，然而，不論是從我國的城市住房制度改革，還是從1996年開始把住宅作為我國經濟新的增長點與消費熱點并使房地產產業成為我國國民經濟的支柱產業來看，可以發現房地產與城市經濟有著密切的關系。本文運用不同等級城市1995～2009年的數據，利用單位根檢驗、協整檢驗、格蘭杰因果檢驗等計量方法實證分析了房地產投資與不同等級城市經濟增長之間的關系。

二、數據來源與說明

（一）城市等級說明

城市的等級劃分根據以下的標準進行：一線城市是指直轄市，與省、自治區統計，同屬國務院管轄的城市；二線城市是指原地區一級的市，直屬省管轄；三級城市是指一級的市，與縣統計，屬二級市管轄。根據數據的可獲得性，我們得到以下三個等級城市所包含的數目：

一線城市16個，包括：北京、天津、沈陽、大連、哈爾濱、南京、杭州、濟南、青島、廣州、深圳、上海、武漢、重慶、成都、西安。

二線城市23個，包括：石家莊、太原市、呼和浩特、長春、無錫、蘇州、福州、廈門、寧波、南昌、合肥、鄭州、珠海、汕頭、南寧、長沙、海口、三亞、貴陽、銀川、蘭州、烏魯木齊、西寧。

三線城市22個，包括：秦皇島、唐山、南通、徐州、連云港、常州、鎮江、泉州、溫州、紹興、嘉興、金華、臺州、威海、淄博、煙臺、佛山、江門、湛江、桂林、北海、昆明。

（二）數據來源與變量說明

本文所采用的數據全部來源于中經網年度數據庫，時間跨度為1995年至2009年。房地產投資用各城市當年完成的房地產開發投資額來表示，為剔除物價因素的影響，所有城市當年的房地產開發投資額都除以物價指數調整為以1994年為基的實際數據值，房地產投資額的單位調整為億元。而對于經濟增長指標的選取，由于反映經濟增長的指標較多，本文選用各城市的生產總值來代表經濟增長，同時，也為了剔除物價指數的影響，所有城市的GDP都用GDP平減指數對其進行變換，轉換為以1994年為基的實際數據，其單位也為億元。

三、實證分析

（一）單位根檢驗

對變量進行協整檢驗之前要分析變量的平穩性。檢驗之前，我們對變量取了對數以消除變量中存在的異方差和數據的波動性。運用LLC檢驗、IPS檢驗、Fisher-ADF和Fisher-PP檢驗方法對不同等級城市的房地產投資與GDP進行了單位根檢驗，檢驗結果如表1所示。從表1可以看出，不同等級城市中的房地產投資與GDP差分之后在1%的顯著水平上都拒絕“有單位根”的原假設，由此，可以判斷房地產投資與GDP都是單整變量，即變量，符合協整檢驗的要求。

（二） 協整檢驗

在從單位根檢驗可以發現，不同等級城市的房地產投資與GDP都是單整變量，符合協整檢驗的要求。因此，為了分析不同等級城市房地產投資與經濟增長之間的關系，我們運用Pedroni協整檢驗方法對兩者之間的長期均衡關系進行了檢驗，檢驗結果如表2所示。

從表2中可以看出，在Pedroni協整檢驗的7個統計量中，在5%的顯著水平下，一線城市中有5個拒絕“沒有協整關系”的原假設；二線城市中有4個拒絕“沒有協整關系”的原假設；三線城市中有5個拒絕“沒有協整關系”的原假設。由此我們可以判斷出三個等級城市中房地產投資與GDP之間存在著協整關系，即兩者存在著長期均衡關系。

在統計分析中我們發現了三個等級城市之間存在著差異性，為了長期均衡關系的差異性，我們對不同等級城市中房地產投資與GDP的長期關系進行了面板數據中的固定效應回歸分析，回歸的結果如表3所示。從表3中可以看出，不同等級城市的協整方程都是顯著的，但是房地產投資對GDP的長期彈性卻存在差異性，一線城市、二線城市與三線城市的長期彈性分別為0.31、0.59與0.65。說明房地產投資在對GDP的長期影響中，三線城市最大，二線城市次之，一線城市最小，且房地產投資每增加1個百分點，GDP分別增加0.31、0.59和0.65個百分點，同時也表明，在長期，不同城市的房地產投資確實推動GDP的重要力量，因此，把房地產投資作為城市GDP的增長點符合城市發展的需要。

（三）格蘭杰因果關系檢驗

對房地產投資與GDP之間進行格蘭杰因果關系檢驗先要判斷變量的滯后期數，而一般來說，房地產投資對經濟的影響期為兩年，故滯后期也一般選擇1年和2年來進行判斷。因此，我們也選用滯后1年和2年分別對其進行格蘭杰因果關系檢驗，檢驗結果如表4所示。滯后1年時，三個不同等級城市都在5%的顯著水平下拒絕沒有因果關系的假設，即表明，不同等級城市中房地產投資與GDP存在雙向格蘭杰因果關系。而在滯后2年時，結果有所變化，在5%的顯著水平下，除了一線城市不存在雙向關系外，其他兩個等級城市都存在雙向關系。而根據Schwarz信息判別標準，滯后期數應該選擇1年，因此，我們可以得出不同等級城市中房地產投資與GDP存在雙向格蘭杰因果關系，也即是說在不同等級城市中房地產投資都能引起經濟增長，同時經濟增長也帶動了房地產投資的增加。

四、結論與建議

本文運用面板單位根檢驗、協整檢驗、格蘭杰因果檢驗和誤差修正模型等計量方法從不同等級城市的角度實證分析了房地產投資與經濟增長之間的關系，研究結果表明：

1. 房地產投資與經濟增長之間存在著長期穩定的均衡關系，但房地產投資對經濟增長的影響因不同等級城市而存在差異性。在長期，一、二、三線城市房地產投資對經濟增長的長期彈性系數分別為0.31、0.59與0.65，表明長期中，房地產投資每增加1個百分點，不同等級城市經濟增長分別增加0.31、0.59和0.65個百分點，且三線城市房地產投資對經濟增長的影響最大，二線城市次之，一線城市最小。

2. 格蘭杰因果關系檢驗顯示不同等級城市房地產投資與經濟增長存在著雙向格蘭杰原因，即房地產投資是一、二、三線城市經濟增長的原因，同時經濟增長也是一、二、三線城市房地產投資增加的原因。表明房地產開發投資對不同等級城市經濟增長起到了促進作用，同時經濟增長也促進了房地產投資的增加。因此，我國不同等級城市房地產投資與經濟增長之間存在著相互反饋的作用。

3. 不同等級城市對偏離長期均衡的調整大小存在差異性。研究表明一、二、三線城市的調整系數分別為-0.07、-0.06、-0.13。表明我國不同等級城市恢復均衡的速度不一致。其中三線城市調整的速度最快，一線城市次之、二線城市最小。

從上面的結論可以看出，房地產投資對不同等級城市的經濟增長起著非常重要的作用。因此，政府在出臺宏觀調控政策時，除了要考慮到不同等級城市房地產市場發展的差異性之而制定差異化調控政策之外，還要充分考慮宏觀調控政策對房地產投資的影響，采取長期和短期相結合的政策合理控制我國不同等級城市房地產開發投資的增長速度和規模，以免由房地產投資的大幅波動而引起不同等級城市經濟增長的大幅波動。此外，要合理發揮房地產投資對經濟增長的拉動作用和經濟增長對房地產投資的推動作用，處理好兩者之間的關系，把握好房地產投資與經濟增長之間的正反饋作用，進而推動國民經濟與房地產市場協調發展。

參考文獻：

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*基金項目：國家社科一般項目（12BJY027）教育部人文社科課題（12YJC850006）、湖南省社科課題（14YBX050）階段性成果。

（作者單位：吉首大學商學院）