企業財務數據分析在房地產貸款審計中的應用

孫艷華

摘要：企業財務報表及附注中的數據是銀行內部審計系統落實企業貸類相關審計項目的主要內容。文章從五個方面對開辦房地產貸款審計進行了闡述，將房地產企業的財務報表及附注中的數據與項目進展情況進行了細致對比與分析，以此找出銀行貸款中可能存在的問題。

關鍵字：財務數據分析；房地產；貸款審計；對策

一、企業開發支用的貸款資金與房地產項目自有到位情況不一致

“投入項目自有資本金一般會比銀行貸款資金的投入早一些”這是房地產開發企業貸款的基本前提。由于，房地產企業在編制其財務報表的過程中，“存貨”科目一般是負責企業開發項目的投入成本的核算，審計人員在進行相關現場的查證核實時，一般通過對照房地產開發企業的財務報表附注來對“存貨”科目里的資金來源進行具體分析，也就是說，企業財務報表中“存貨”科目中的余額以及企業銀行借款余額兩者跟企業銷售收入等之間的差額值得是房地產企業在實際工作中投入自有資金的大小，接下來我們比較企業自有資金跟在評估報告中企業投資項目的項目資本金，借此就可以有效查明房地產企業不是落實了“投入項目自有資本金一般會比銀行貸款資金的投入早一些”這一個基本前提。例如：北京某一個公司，B企業計劃完成“未來新城”項目的投資開發，分析B企業二期項目的評估報告得到，“未來新城”項目的總投資額高達47762萬元，也就是有以下兩個部分的組成，第一個部分是企業自有資金，該企業的預售收入總計為10116元，第二部分是企業銀行貸款。于2009年1月的時候，企業銀行貸款經辦行向B企業完成了25000萬元項目貸款的發放。B企業于2009年的末經審計的財務數據結果為，其中“存貨”科目余額，其核算的是“未來新城”二期項目的合計開發成本，金額為9723萬元。因為在這個時間點本項目還沒有達成銷售，該企業的資金主要來源于一部分企業自有資金來源以及一部分企業銀行貸款來源。通過詳細的、科學的計算得到，將“未來新城”項目在經辦行的貸款金額3500萬元除掉，該企業在2009年后期到位的企業自有資金金額為6223萬元，在“未來新城”項目評估報告中需要B企業投入的應該是金額為12646萬元自有資金，二者有很大的差距。由此可見，在貸款審批要求中，該企業并沒有按照實際需要落實“投入項目自有資本金一般會比銀行貸款資金的投入早一些”這一個基本前提。

二、對比分析企業報表現金流量結構，得到一部分房地產企業存在少數貸款資金被關聯企業占用的現象

對比分析企業報表現金流量結構，指的是在企業的資產負債表以及現金流量表相關數據分析的前提下，更加明確企業現金流入以及流出的構成，進而對經辦行的借貸資金發放到企業之后是否得到正確使用，借款人將借款資金用在企業項目的開發建設中而不是被借款人私自挪用以及占用等展開更深一步的調查。以B公司為例，B項目公司成立時間為2011年，成立地點為北京，主要負責“龍騰園”項目的投資開發，該公司在經辦行實現了2.5億元的貸款，2.5億元的貸款是“龍騰園”項目的重要開發基金，貸款發放之后B公司將全部的貸款轉給了此項目的建筑施工單位C公司，D公司是C集團公司的一個子公司。審計人員對2012年期間借款人審計的財務報表現金流入以及相應的審計人員通過對借款人在2012年經審計的財務報表現金流入與支出展開進行強有效的分析，發現于2012年，上述公司財務報表中的“銀行借款”現金流入科目多出了2億元的現金，而其“預收賬款”科目現金則相應的增加了0.3億元；在2011年期間主要的現金凈流出科目分析中，“存貨”科目核算的企業項目開發成本支出為1.2億元、“其他應收款”科目資金流出為1.1億元。對D公司現金流入科目與現金流出科目構成分析結果表明，借款人向經辦銀行的信貸資金不少于0.8億元（銀行借款增加2億元-存貨增加1.2億元=0.8億元）這些資金并未用在項目的開發上，而B公司的財務報表附注中“其他應收款”科目顯示，有0.5億元其他應收款項是來源于C公司，所以，不排除經辦行的信貸資金未能正確用在項目開發建設之中，有部分資金被集團母公司占用的可能性。

三、收集企業的財務數據，逐一核對就可以發現企業個別財務問題

報表真實度不夠看企業財務報表是否具有足夠的完整性、真實性以及正確性，我們可以逐一查看企業的各個年度的財務報表數據，不僅如此我們還可以逐一查看企業的各個月度的財務報表數據，查看企業的財務數據是否具備該有的連續性以及科學性，不僅如此還可以對比分析行征信記錄，分析其錄入財務報表的數據信息，通過對比分析方法來進一步判定報表數據對幾個相對重要財務指標的真實性以及完整性。例如：房地產開發企業資本構成一般具備以下幾個方面：第一個是自有資金除注冊資本，第二部分是源于股東方面追加的投資資本，一般來說，我們會將第二部分的投資資本記在“資本公積”科目下，審計機構的審計人員可以對股東財務報表的數據進行對比分析，看是不是存在該項投資相關的數據信息，借此有效的確定財務報表中記錄的“資本公積”是否真的存在，這是對其真實性進行判定最有效的方法之一。例如：B公司本身是一個項目公司，該公司其企業財務報表日，報表中“預收賬款”科目所記錄的余額為4580萬元，“預收賬款”科目的余額則為該企業某項目的預售款收入。該公司的審計人員通過分析發現，預收賬款的來源項目只是在經辦銀行完成過按揭貸款金額的辦理，高達6800萬元，這樣就會發現，所記錄的企業財務數據跟實際情況是不相符的，這就可以確定該企業的財務報表真實性存在問題。

四、通過財務數據的使用，將企業財務數據的作用最大程度地發揮出來

將關健的數據找出來，這樣就可以以最快的速度掌握企業的實際基本情況。因為企業的財務數據以及財務報表非常的多，大部分人如對報表一無所知，難以掌握其真實的用途。在實際工作中想要有效的解決上述問題就需要準確的找到關鍵數據，對相關的數據進行充分的了解，最后使用相應的方法準確的找出需要的數據，再此前提下就可以掌握該企業真實的財務情況以及經營情況。例如：對企業現金流量進行重點關注，與此同時還要關注企業的應收賬款，不僅如此還要歸主企業的經濟利潤，同時還要關注企業的應付賬等重要的數據變化，在此基礎上可以掌握企業現金是否充裕還是盈虧，進而對企業客戶的實際動態進行有效的分析以及評估，嚴格分析企業跟其供應商等之間的關系，促使完成資金支出安排進一步科學化以及準確化，為企業的現金流量有效性提供切實的保障，不僅如此還可以促使企業實現最大程度的盈利以及相應指標的實現。

五、結語

財務報表指的是會計主體對外反映經濟活動的全貌的會計報表，一般包括四表一附注。在日常工作中，分析企業的財務報表就可以詳細的掌握該企業的現金流量情況、財務狀況以及相應的經營成果等重要的數據信息。分析企業的財務報表還可以全面的、系統的、詳細的掌握該企業的實際生產情況以及經營情況。如果一家房地產企業想要向銀行貸款，就需要該企業向銀行提供以下幾個方面的會計報表：首先是損益表，其次是資產負債表，最后是現金流量表，上述三表缺一不可。審計人員詳細的分析上述的三個表，有利于進一步掌握被審計企業的實際生產情況以及經營情況。使用財務指標分析方法，可以把財務數據進行有效的分析解剖，可以促使審計人員更加清晰的獲取想要的財務信息，有效的挖掘更深層次的問題以及信息。

參考文獻：

[1]呂孝俠.房地產企業會計核算問題探討[J].中國鄉鎮企業會計，2011（02）.

[2]張迎春.淺談房地產公司會計核算問題[J].經營管理者，2011（06）.

（作者單位：河南智信會計師事務所有限公司）