社區管理與物業管理合作模式探討

李蘭芳　林七七

[摘 要]社區管理和物業管理是現代城市管理的兩駕馬車，這兩種管理體系的有效合作對構建和諧社區、和諧社會至關重要，但目前，由于職能與職責界定不清，在工作屢屢發生沖突致使結果事倍功半。本文通過對河源社區管理和物業管理現狀及問題的分析，探索適合新舊城區社區管理和物業管理的有效合作方法與途徑，攜手共建和諧社會。

[關鍵詞]社區管理；物業管理；現代城市

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.10.188

[中圖分類號]F293.33；C916 [文獻標識碼]A [文章編號]1673-0194（2015）10-0-02

物業管理踏入大陸超過30年的時間，已滲透到每個角落，在廣東地區更是遍地開花。物業管理負責住宅小區的物業維修、環境清潔及安全保衛，與居民的生活息息相關；作為政府基層單位的社區，是構建和諧社會的基本單元，同樣與社區居民的生活密不可分。但社區管理與物業管理發展都不算成熟，在工作中經常發生職稱上的沖突。作為旅游城市的河源市，尤其需要和諧的大環境，所以探尋物業管理與社區管理的合作模式使二者能合力構建和諧社會是發展的必然方向。

1 社區管理與物業管理的關系

1.1 社區管理與物業管理的聯系

從管理范圍來說，社區管理和物業管理是包含與被包含的關系。社區管理是一個大系統，包含多個小區，負責文教衛生、計劃生育、婚姻家庭、鄰里關系、就業安置、老齡工作、流動人口管理及環境治安等。物業管理作為社區管理的組成部分，就如同大圓中的一個小圓，應服從社區的管理和安排。從管理對象來說，物業管理主要從“管物”服務于人，對小區內的建筑、設備設施、綠化等進行日常的維護保養，為居民創造安全、整潔、舒適的生活和工作環境，為社區管理工作的開展奠定物質基礎。而社區管理主要從人的社會生活入手，讓社區居民生活得到改善，建設文明社區，為物業管理工作的開展創造條件。所以說，物業管理是社區管理的重要組成部分，社區管理需要借力物業管理來開展，二者互相依賴、互相促進。

1.2 社區管理與物業管理的區別

1.2.1 性質不同

社區管理是一個綜合性管理，它是居委會對社區服務、衛生、治安、綜合治理等實行組織領導、綜合協調、執法檢查等活動，具有一定的行政管理職能，對象主要是人。物業管理是以小區內的公共場地及各類房屋、建筑的使用、維修和保養為核心的專業管理服務，它的對象主要是物業。

1.2.2 成立目的不同

社區委員會依據《中華人民共和國城市居委會組織法》由民政部門統一管理的，并劃撥一定的經費支持其運行，屬基層群眾性自治組織，其成立主要是政府管理城市的需要。物業管理依據主要是《物業管理條例》，歸住建部門管理，主要是業主維護和管理所擁有物業的需要，屬商業化的服務活動，主要靠物業管理企業向業主提供常規服務、專項服務、特約服務獲得相應的物業管理服務費運轉[1]。

1.2.3 管理范圍不同

在區域上，物業管理一般是以單個樓盤或住宅區為單元，而社區管理是按照行政區域來劃分的，通常一個社區中包含多個住宅區或樓盤，所以，物業管理小區是組成社區的基礎。在內容上，社區管理和物業管理的管理內容都具有一定的綜合性，但其綜合性程度有所不同，物業管理主要是圍繞人的居住環境開展，而社區管理除居住環境外，包括人的社會生活，如文教衛生、計生、婚姻家庭、鄰里關系、就業安置、流動人口及環境治安等。

2 河源社區管理與物業管理現狀

2.1 河源社區建設的基本情況

河源市按照廣東省有關社區建設文件精神，于2012年印發了《深化城市基層社會管理體制改革試點工作方案》，開展城市基層社會管理體制改革。各社區初步形成以社區黨組織為核心、社區自治組織和業主委員會、社區NGOs協調發展的組織體系，加強社區黨組織領導下的居民自治組織建設，規范以社區居民自治章程、社區居民公約、居民代表會議為主要內容的居民自治制度，落實民主決策、管理和監督制度，推行居務公開和財務公開制度，完善社區的各項管理制度、工作制度和工作程序，居民的民主權利得到較好的落實。河源市以“建設社區，造福社群，服務城市”為理念，以完善社區基礎設施為前提，以加強社區黨組織建設為核心，以提高服務水平為關鍵，以創建宜居社區、幸福社區、平安社區、文明社區為契機，全面推進社區公共服務站、文體活動中心、健康計生服務中心、家庭服務中心、綜治信訪維穩工作站、小廣場等基礎設施建設。總體來看，河源市社區建設仍處于起步階段，與和諧社區、和諧社會的要求還有較大差距，主要存在問題有：行政工作難厘清、共駐共建難到位、社會組織難發展，尤其是與社區內物業管理的關系有待融合。

2.2 河源社區管理與物業管理的問題

2.2.1 工作難以配合

社區管理范圍較大，因為資金及機構配置的原因，工作人員配置較少，難以做到細致化管理，對社區居民的各種需求和相關信息難以準確采集和獲知；物業管理的管理僅限于一個小區，和居民日常接觸較多，容易獲得居民需求的第一手資料。但是社區與物業管理企業分屬不同的部門管理，使二者在管理和工作上配合難以見到成效。

2.2.2 職責不清

社區居委會與物業管理企業存在管理工作職責不清的情況。社區居委會管理范圍廣，工作人員不足，接受政府太多行政性工作任務，一般都是忙于計生、下崗再就業及社區建設等工作，而在綠化、治安和衛生等方面魚物管企業會發生摩擦。同時，由于社區居委會財政撥款不足，會增設一些收費性的便民服務，和物業管理企業的有償服務形成無序競爭。

2.2.3 管理程度把握不準

社區居委會工作過程中存在愛管、不管、錯管的現象。如對于新建住宅小區首次業主大會和籌備組建業主委員會的事宜表現出積極性不高、沒熱情，對于業主和物管企業之間的矛盾非常被動且協調手段單一，缺乏多樣性的處理機制。對自身和物管企業的職責和義務認識不清，工作過程中出現和物管企業沖突、甚至干涉物理企業的工作，導致物管企業對社區管理工作不支持、不配合。

3 探求河源物業管理與社區管理的合作模式

社區管理和物業管理雖然管理機制不同，但在功能上是互補的，所以社區管理和物業管理的理想關系是合作。河源市新老城區差異很大，新城區全部實現物管企業管理，而老城的老舊建筑基本都是私人建設，基本上沒有物管企業涉足。這種情況和百步亭及中山巷社區非常相像，所以建議借鑒百步亭小區和中山巷社區的經驗，并結合河源市的實際情況使社區管理和物業管理進行有效合作。

3.1 以物管企業為主導的市場導向型管理模式

該模式以物管企業管理為主體，社區居委會參與建設，構建以企業為主導的“三結合”社區管理模式，即物管企業的管理、社區居委會的建設、當地政府的指導及社區黨組織建設和黨員作用[2]。這種模式以“黨的領導、政府指導、企業主導、居民自治”為社區基本運行機制，社區委員會充分發揮其政府之手的行政職能，進行城市管理、規劃工作、計劃生育、居民調解、社會治安、兵役工作、失業再安置等，幫助社區協調內部組織機構與工商、稅務、環保、衛生、計生等政府職能部門、執法部門關系，使其結成一種利益共同體；在管理上以物管企業為主體，將商業性服務、福利性服務、家政服務和社會公益性服務融于一體，這需要物管企業必須以追求“理性利潤”為基本原則，甚至是微利或無利經營。此外，為了使社區居委會和物管企業能更好地配合，最好就是物管企業經理兼任居委會主任，分清并充分發揮社區居委會和物管企業的職能，在“政企分開”的基礎上實現“政企有機融合”。

以物管企業為主導的社區管理與物業管理的合作模式能有效運行的條件之一是企業更加注重社會責任，從純市場的經濟型服務和管理轉變為愿意為小區管理和服務的提升投入資金；同時，物管企業更易于從精神文明入手，營造和睦鄰里關系，打造和諧小區，協助社區建設和諧社區。毫無疑問，這種模式對社區建設有很大的促進作用，尤其在河源進行城市改革創新之際，確立先進的、科學的物業管理的主體地位，使其成為新型社區的重要抓手，這種管理模式更適用于新城區。

3.2 以社區委員會為主導的基層政府導向型管理模式

該模式以社區管理為主、物業管理為輔，實行“一臺班子、兩塊牌子”的模式，主要適用于物管企業不愿意進駐的舊城區。當社區居委會提供的服務在種類和專業程度上都不能滿足居民的需要時，由社區居委會及其委員共同出資組成物管企業，并由社區居委會委員分擔物管企業的職務，社區居委會主任同時兼任物管企業經理，分別履行管理社區事務和物業管理具體事務的職責，可以很好地協調社區管理與物業管理的服務范圍與權利義務范圍。在這種情況下，社區委員會可以起主導作用，可以很好地、充分地發揮基層政府在城市管理中“掌舵人”的作用；而對于社區居委會成立的物管企業，將會很好的服務于社區管理并納入社區建設之中；同時，可以根據居民需要及社區管理的服務范圍進行補充性有償服務，賺取利潤還可以對社區管理經費不足的現象進行補充。

社區居委會為主導的基層政府導向型管理模式需要基層政府能主動承擔居住人員復雜、居住環境嘈雜、物業權屬多元化、物業管理區域難以劃分的老舊城區的管理責任，投資建立自屬的物管企業，以配合社區管理為目標，并輔以有償的補償性服務，使物業管理配合社區管理建設和諧社會，滿足社區居民精神層次和物質層次的需求，這種管理模式更適用于老舊城區。

社區管理與物業管理有效整合的一個要求是：兩者的領導要兼任，實現政府行為和市場行為有效合作。同時，需要社區管理與物業管理所歸屬的政府部門進行溝通協調，界定好社區管理與物業管理的職能與職責，使二者在工作中能很好地配合。社區建設與物業管理的關系，如同《論語》中的一句話：“和而不同”，兩者不能等同，既不能取代，也不能分離。河源的社區管理和物業管理都還比較落后，在未來的發展中，必須要不斷汲取先進經驗，為構建和諧社會探索更先進的合作模式。

主要參考文獻

[1]陳淑云.城市居住區物業管理與社區管理有效整合機制[J].華中師范大學學報，2009，48（5）：49-55.

[2]章月萍.物業管理與社區管路的有機耦合[J].福建農林大學學報，2013，16（2）：72-76.