社區(qū)管理與物業(yè)管理合作模式探討

李蘭芳　林七七

[摘 要]社區(qū)管理和物業(yè)管理是現(xiàn)代城市管理的兩駕馬車，這兩種管理體系的有效合作對構(gòu)建和諧社區(qū)、和諧社會至關(guān)重要，但目前，由于職能與職責(zé)界定不清，在工作屢屢發(fā)生沖突致使結(jié)果事倍功半。本文通過對河源社區(qū)管理和物業(yè)管理現(xiàn)狀及問題的分析，探索適合新舊城區(qū)社區(qū)管理和物業(yè)管理的有效合作方法與途徑，攜手共建和諧社會。

[關(guān)鍵詞]社區(qū)管理；物業(yè)管理；現(xiàn)代城市

doi：10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.10.188

[中圖分類號]F293.33；C916 [文獻標(biāo)識碼]A [文章編號]1673-0194（2015）10-0-02

物業(yè)管理踏入大陸超過30年的時間，已滲透到每個角落，在廣東地區(qū)更是遍地開花。物業(yè)管理負責(zé)住宅小區(qū)的物業(yè)維修、環(huán)境清潔及安全保衛(wèi)，與居民的生活息息相關(guān)；作為政府基層單位的社區(qū)，是構(gòu)建和諧社會的基本單元，同樣與社區(qū)居民的生活密不可分。但社區(qū)管理與物業(yè)管理發(fā)展都不算成熟，在工作中經(jīng)常發(fā)生職稱上的沖突。作為旅游城市的河源市，尤其需要和諧的大環(huán)境，所以探尋物業(yè)管理與社區(qū)管理的合作模式使二者能合力構(gòu)建和諧社會是發(fā)展的必然方向。

1 社區(qū)管理與物業(yè)管理的關(guān)系

1.1 社區(qū)管理與物業(yè)管理的聯(lián)系

從管理范圍來說，社區(qū)管理和物業(yè)管理是包含與被包含的關(guān)系。社區(qū)管理是一個大系統(tǒng)，包含多個小區(qū)，負責(zé)文教衛(wèi)生、計劃生育、婚姻家庭、鄰里關(guān)系、就業(yè)安置、老齡工作、流動人口管理及環(huán)境治安等。物業(yè)管理作為社區(qū)管理的組成部分，就如同大圓中的一個小圓，應(yīng)服從社區(qū)的管理和安排。從管理對象來說，物業(yè)管理主要從“管物”服務(wù)于人，對小區(qū)內(nèi)的建筑、設(shè)備設(shè)施、綠化等進行日常的維護保養(yǎng)，為居民創(chuàng)造安全、整潔、舒適的生活和工作環(huán)境，為社區(qū)管理工作的開展奠定物質(zhì)基礎(chǔ)。而社區(qū)管理主要從人的社會生活入手，讓社區(qū)居民生活得到改善，建設(shè)文明社區(qū)，為物業(yè)管理工作的開展創(chuàng)造條件。所以說，物業(yè)管理是社區(qū)管理的重要組成部分，社區(qū)管理需要借力物業(yè)管理來開展，二者互相依賴、互相促進。

1.2 社區(qū)管理與物業(yè)管理的區(qū)別

1.2.1 性質(zhì)不同

社區(qū)管理是一個綜合性管理，它是居委會對社區(qū)服務(wù)、衛(wèi)生、治安、綜合治理等實行組織領(lǐng)導(dǎo)、綜合協(xié)調(diào)、執(zhí)法檢查等活動，具有一定的行政管理職能，對象主要是人。物業(yè)管理是以小區(qū)內(nèi)的公共場地及各類房屋、建筑的使用、維修和保養(yǎng)為核心的專業(yè)管理服務(wù)，它的對象主要是物業(yè)。

1.2.2 成立目的不同

社區(qū)委員會依據(jù)《中華人民共和國城市居委會組織法》由民政部門統(tǒng)一管理的，并劃撥一定的經(jīng)費支持其運行，屬基層群眾性自治組織，其成立主要是政府管理城市的需要。物業(yè)管理依據(jù)主要是《物業(yè)管理條例》，歸住建部門管理，主要是業(yè)主維護和管理所擁有物業(yè)的需要，屬商業(yè)化的服務(wù)活動，主要靠物業(yè)管理企業(yè)向業(yè)主提供常規(guī)服務(wù)、專項服務(wù)、特約服務(wù)獲得相應(yīng)的物業(yè)管理服務(wù)費運轉(zhuǎn)[1]。

1.2.3 管理范圍不同

在區(qū)域上，物業(yè)管理一般是以單個樓盤或住宅區(qū)為單元，而社區(qū)管理是按照行政區(qū)域來劃分的，通常一個社區(qū)中包含多個住宅區(qū)或樓盤，所以，物業(yè)管理小區(qū)是組成社區(qū)的基礎(chǔ)。在內(nèi)容上，社區(qū)管理和物業(yè)管理的管理內(nèi)容都具有一定的綜合性，但其綜合性程度有所不同，物業(yè)管理主要是圍繞人的居住環(huán)境開展，而社區(qū)管理除居住環(huán)境外，包括人的社會生活，如文教衛(wèi)生、計生、婚姻家庭、鄰里關(guān)系、就業(yè)安置、流動人口及環(huán)境治安等。

2 河源社區(qū)管理與物業(yè)管理現(xiàn)狀

2.1 河源社區(qū)建設(shè)的基本情況

河源市按照廣東省有關(guān)社區(qū)建設(shè)文件精神，于2012年印發(fā)了《深化城市基層社會管理體制改革試點工作方案》，開展城市基層社會管理體制改革。各社區(qū)初步形成以社區(qū)黨組織為核心、社區(qū)自治組織和業(yè)主委員會、社區(qū)NGOs協(xié)調(diào)發(fā)展的組織體系，加強社區(qū)黨組織領(lǐng)導(dǎo)下的居民自治組織建設(shè)，規(guī)范以社區(qū)居民自治章程、社區(qū)居民公約、居民代表會議為主要內(nèi)容的居民自治制度，落實民主決策、管理和監(jiān)督制度，推行居務(wù)公開和財務(wù)公開制度，完善社區(qū)的各項管理制度、工作制度和工作程序，居民的民主權(quán)利得到較好的落實。河源市以“建設(shè)社區(qū)，造福社群，服務(wù)城市”為理念，以完善社區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施為前提，以加強社區(qū)黨組織建設(shè)為核心，以提高服務(wù)水平為關(guān)鍵，以創(chuàng)建宜居社區(qū)、幸福社區(qū)、平安社區(qū)、文明社區(qū)為契機，全面推進社區(qū)公共服務(wù)站、文體活動中心、健康計生服務(wù)中心、家庭服務(wù)中心、綜治信訪維穩(wěn)工作站、小廣場等基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。總體來看，河源市社區(qū)建設(shè)仍處于起步階段，與和諧社區(qū)、和諧社會的要求還有較大差距，主要存在問題有：行政工作難厘清、共駐共建難到位、社會組織難發(fā)展，尤其是與社區(qū)內(nèi)物業(yè)管理的關(guān)系有待融合。

2.2 河源社區(qū)管理與物業(yè)管理的問題

2.2.1 工作難以配合

社區(qū)管理范圍較大，因為資金及機構(gòu)配置的原因，工作人員配置較少，難以做到細致化管理，對社區(qū)居民的各種需求和相關(guān)信息難以準(zhǔn)確采集和獲知；物業(yè)管理的管理僅限于一個小區(qū)，和居民日常接觸較多，容易獲得居民需求的第一手資料。但是社區(qū)與物業(yè)管理企業(yè)分屬不同的部門管理，使二者在管理和工作上配合難以見到成效。

2.2.2 職責(zé)不清

社區(qū)居委會與物業(yè)管理企業(yè)存在管理工作職責(zé)不清的情況。社區(qū)居委會管理范圍廣，工作人員不足，接受政府太多行政性工作任務(wù)，一般都是忙于計生、下崗再就業(yè)及社區(qū)建設(shè)等工作，而在綠化、治安和衛(wèi)生等方面魚物管企業(yè)會發(fā)生摩擦。同時，由于社區(qū)居委會財政撥款不足，會增設(shè)一些收費性的便民服務(wù)，和物業(yè)管理企業(yè)的有償服務(wù)形成無序競爭。

2.2.3 管理程度把握不準(zhǔn)

社區(qū)居委會工作過程中存在愛管、不管、錯管的現(xiàn)象。如對于新建住宅小區(qū)首次業(yè)主大會和籌備組建業(yè)主委員會的事宜表現(xiàn)出積極性不高、沒熱情，對于業(yè)主和物管企業(yè)之間的矛盾非常被動且協(xié)調(diào)手段單一，缺乏多樣性的處理機制。對自身和物管企業(yè)的職責(zé)和義務(wù)認識不清，工作過程中出現(xiàn)和物管企業(yè)沖突、甚至干涉物理企業(yè)的工作，導(dǎo)致物管企業(yè)對社區(qū)管理工作不支持、不配合。

3 探求河源物業(yè)管理與社區(qū)管理的合作模式

社區(qū)管理和物業(yè)管理雖然管理機制不同，但在功能上是互補的，所以社區(qū)管理和物業(yè)管理的理想關(guān)系是合作。河源市新老城區(qū)差異很大，新城區(qū)全部實現(xiàn)物管企業(yè)管理，而老城的老舊建筑基本都是私人建設(shè)，基本上沒有物管企業(yè)涉足。這種情況和百步亭及中山巷社區(qū)非常相像，所以建議借鑒百步亭小區(qū)和中山巷社區(qū)的經(jīng)驗，并結(jié)合河源市的實際情況使社區(qū)管理和物業(yè)管理進行有效合作。

3.1 以物管企業(yè)為主導(dǎo)的市場導(dǎo)向型管理模式

該模式以物管企業(yè)管理為主體，社區(qū)居委會參與建設(shè)，構(gòu)建以企業(yè)為主導(dǎo)的“三結(jié)合”社區(qū)管理模式，即物管企業(yè)的管理、社區(qū)居委會的建設(shè)、當(dāng)?shù)卣闹笇?dǎo)及社區(qū)黨組織建設(shè)和黨員作用[2]。這種模式以“黨的領(lǐng)導(dǎo)、政府指導(dǎo)、企業(yè)主導(dǎo)、居民自治”為社區(qū)基本運行機制，社區(qū)委員會充分發(fā)揮其政府之手的行政職能，進行城市管理、規(guī)劃工作、計劃生育、居民調(diào)解、社會治安、兵役工作、失業(yè)再安置等，幫助社區(qū)協(xié)調(diào)內(nèi)部組織機構(gòu)與工商、稅務(wù)、環(huán)保、衛(wèi)生、計生等政府職能部門、執(zhí)法部門關(guān)系，使其結(jié)成一種利益共同體；在管理上以物管企業(yè)為主體，將商業(yè)性服務(wù)、福利性服務(wù)、家政服務(wù)和社會公益性服務(wù)融于一體，這需要物管企業(yè)必須以追求“理性利潤”為基本原則，甚至是微利或無利經(jīng)營。此外，為了使社區(qū)居委會和物管企業(yè)能更好地配合，最好就是物管企業(yè)經(jīng)理兼任居委會主任，分清并充分發(fā)揮社區(qū)居委會和物管企業(yè)的職能，在“政企分開”的基礎(chǔ)上實現(xiàn)“政企有機融合”。

以物管企業(yè)為主導(dǎo)的社區(qū)管理與物業(yè)管理的合作模式能有效運行的條件之一是企業(yè)更加注重社會責(zé)任，從純市場的經(jīng)濟型服務(wù)和管理轉(zhuǎn)變?yōu)樵敢鉃樾^(qū)管理和服務(wù)的提升投入資金；同時，物管企業(yè)更易于從精神文明入手，營造和睦鄰里關(guān)系，打造和諧小區(qū)，協(xié)助社區(qū)建設(shè)和諧社區(qū)。毫無疑問，這種模式對社區(qū)建設(shè)有很大的促進作用，尤其在河源進行城市改革創(chuàng)新之際，確立先進的、科學(xué)的物業(yè)管理的主體地位，使其成為新型社區(qū)的重要抓手，這種管理模式更適用于新城區(qū)。

3.2 以社區(qū)委員會為主導(dǎo)的基層政府導(dǎo)向型管理模式

該模式以社區(qū)管理為主、物業(yè)管理為輔，實行“一臺班子、兩塊牌子”的模式，主要適用于物管企業(yè)不愿意進駐的舊城區(qū)。當(dāng)社區(qū)居委會提供的服務(wù)在種類和專業(yè)程度上都不能滿足居民的需要時，由社區(qū)居委會及其委員共同出資組成物管企業(yè)，并由社區(qū)居委會委員分擔(dān)物管企業(yè)的職務(wù)，社區(qū)居委會主任同時兼任物管企業(yè)經(jīng)理，分別履行管理社區(qū)事務(wù)和物業(yè)管理具體事務(wù)的職責(zé)，可以很好地協(xié)調(diào)社區(qū)管理與物業(yè)管理的服務(wù)范圍與權(quán)利義務(wù)范圍。在這種情況下，社區(qū)委員會可以起主導(dǎo)作用，可以很好地、充分地發(fā)揮基層政府在城市管理中“掌舵人”的作用；而對于社區(qū)居委會成立的物管企業(yè)，將會很好的服務(wù)于社區(qū)管理并納入社區(qū)建設(shè)之中；同時，可以根據(jù)居民需要及社區(qū)管理的服務(wù)范圍進行補充性有償服務(wù)，賺取利潤還可以對社區(qū)管理經(jīng)費不足的現(xiàn)象進行補充。

社區(qū)居委會為主導(dǎo)的基層政府導(dǎo)向型管理模式需要基層政府能主動承擔(dān)居住人員復(fù)雜、居住環(huán)境嘈雜、物業(yè)權(quán)屬多元化、物業(yè)管理區(qū)域難以劃分的老舊城區(qū)的管理責(zé)任，投資建立自屬的物管企業(yè)，以配合社區(qū)管理為目標(biāo)，并輔以有償?shù)难a償性服務(wù)，使物業(yè)管理配合社區(qū)管理建設(shè)和諧社會，滿足社區(qū)居民精神層次和物質(zhì)層次的需求，這種管理模式更適用于老舊城區(qū)。

社區(qū)管理與物業(yè)管理有效整合的一個要求是：兩者的領(lǐng)導(dǎo)要兼任，實現(xiàn)政府行為和市場行為有效合作。同時，需要社區(qū)管理與物業(yè)管理所歸屬的政府部門進行溝通協(xié)調(diào)，界定好社區(qū)管理與物業(yè)管理的職能與職責(zé)，使二者在工作中能很好地配合。社區(qū)建設(shè)與物業(yè)管理的關(guān)系，如同《論語》中的一句話：“和而不同”，兩者不能等同，既不能取代，也不能分離。河源的社區(qū)管理和物業(yè)管理都還比較落后，在未來的發(fā)展中，必須要不斷汲取先進經(jīng)驗，為構(gòu)建和諧社會探索更先進的合作模式。

主要參考文獻

[1]陳淑云.城市居住區(qū)物業(yè)管理與社區(qū)管理有效整合機制[J].華中師范大學(xué)學(xué)報，2009，48（5）：49-55.

[2]章月萍.物業(yè)管理與社區(qū)管路的有機耦合[J].福建農(nóng)林大學(xué)學(xué)報，2013，16（2）：72-76.