2015濟南樓市新春表情

張翠翠

從賣方市場到買方市場：

配套教育成為未來的競爭點

“2015第一季度，齊魯置業在售項目齊魯澗橋銷售業績良好，基本完成公司年度銷售指標要求。”齊魯置業有限公司營銷策劃部經理史勇接受《齊魯周刊》記者采訪時表示，如今的購房者大都傾向于改善性大戶型和剛需戶型，尤其對改善性住宅需求增加。

在史勇看來，經過2014年房產整體市場不景氣后，樓市已從“賣方市場”變為“買方市場”，以購房者需求為主，經過樓市的“以價走量”階段后，未來房企的樓盤應重“質”，“區域位置好、配套設施完善、教育資源充足的地段的樓盤仍很搶手，這足以看出房產市場正調整到理性的軌道上。”

據此，齊魯置業在2015年，將開發位于歷山路與花園路交匯處的高端項目，“這里區域位置優勢明顯，多條公交線路串通，老城中心區商圈云集，配套齊全，而最重要的是教育資源豐厚，歷下區對于教育減免的相關政策，使位于此區域樓盤住宅價格上漲較快。”史勇說。

這一看法也得到了恒大濟南項目負責人的認同，2015年伊始，恒大在全國縮減商業地產的擴容，在濟南，恒大帝景樓盤項目地處歷下區，配套設施完善，仍是濟南最高端的房產項目。“如果濟南各大開發商再不重視樓盤品質，將會最終被市場淘汰。”該負責人表示。

“配套的教育項目會成為未來的競爭點。”在史勇看來，諸多80后買房者為改善性房型的主力購買者，“為孩子最大程度的爭取優秀的教育資源，成為他們購買改善性住房購買時的第一考慮指標。”在達成這樣的共識后，2015年，齊魯置業會把“原濟南教學儀器廠項目”納入開發建設階段，逐漸脫離以“售樓”實現利潤激增的受困局面。

如果說，2015年整體市場導向“改善性住房”，二手房市場比一手房市場更有優勢，然而實際的銷售情況并非如此。“再也沒有一房多求的狀況。”在緯十二路綠地盧浮宮館小區門口的孚瑞不動產，房產經紀人趙明超告訴記者，改善性住房用戶對樓盤的配套設施要求較高，會在長時間里觀望多家樓盤，而對價格又反復比較，大都觀望，不會馬上出手。

波動是常態，剛需依舊強勁

從一份2月23日—3月1日的房地產市場監測周報來看，濟南市商品房批準預售287套，僅新泉城名苑1個項目有新增供應，供應類型為住宅和儲藏室。

實際上，進入三月，濟南的商品房市場并未出現常規意義上的“小陽春”。從2月份網簽數量來看，多家樓盤網簽商品房不足10套，大多數樓盤成交量均為“個位數”。 雖然上周省城商品房網簽量在上漲，但反映出的卻依然是去年末的樓市狀況。綠地西城區一置業顧問告訴記者，這里所謂的“購買”卻不是真正的把房款付清，而僅僅是交納了訂金，“一般交了訂金就算賣出一套了，之后會給購房者留出一周到半個月的時間來籌集首付款，繳納了首付款并簽訂了購房合同之后，才可以網簽。”也就是說，網簽與成交在時間上并不同步，故而現在的網簽量仍多半是去年年末的“成交”。

山東大學經濟學院教授李鐵崗表示，眾多房企都不敢加推新盤，目前整體濟南樓盤都在出庫存。

而在價格上，2015年總體價格偏低，呈現不同程度的“降價”。第一季度，商品房成交量第一的區域依然是歷城區，成交均價6738元/㎡，成交主力為中海華山瓏城、萬科新里程和榮盛錦繡瀾灣;槐蔭區成交量居于第二位，成交均價7862元/平方米，成交主力項目是萬科公園里;歷下區成交量位于第三位，成交均價10835元/平方米，成交主力項目是萬科城。

3月5日，國務院總理李克強在十二屆全國人大三次會議上作政府工作報告，2015年經濟下行的壓力仍然在加大，其中特別強調穩定房地產市場。目前多方政策也在積極救“市”，如自3月1日起央行下調存貸基準利率無疑對房地產市場影響力更大，李鐵崗認為，這將刺激剛需購房者的購買熱情，對于按揭貸款買房的剛需族來說是一大利好，3月份房地產市場值得期待。

“從根本上講，作為一個經濟大省的省會，濟南市一直是人口凈流入城市，人口增幅保持在12%左右，再加上，濟南市還是省會城市群經濟圈的核心城市，基礎設施如路網建設尤其是軌道交通建設的啟動，將進一步拓展城市發展空間。綜合以上因素，2015年濟南房地產市場的主題詞將依然是平穩、健康、理性。”市統計局副局長、新聞發言人苑子建說。

他進一步表示，“未來濟南的房價出現波動也是常態，但幅度不會太大。”房價出現波動其實是一種很正常的經濟現象，造成房價上漲的根本動力是不斷增長的需求，也就是通常所說的“剛需”。而房子的價格問題實際上就是由供求關系決定的，并不復雜，“如果求大于供，房價就會緩慢上升;如果供大于求，房價就會下降”。

“政策盤”，“軌道盤”：

刺激樓市的市政利好

刺激濟南樓市復活，單靠房企的努力已然不能實現。

目前，濟南市下發《關于實施項目建設兩年提升計劃加快推進2015年度重點項目建設的通知》，今年起，濟南市將利用兩年時間，在全市范圍內集中力量開展重點項目建設提升活動。該通知稱，西部會展中心擬5月開工，新野生動物園年底竣工，重點推7個治堵治霾工程，東部天然氣工程6月開工，長清黃河大橋擬明年竣工，旅游路將建市中醫東院。這些市政建設的完善，無疑也會為樓盤加推帶來空間。

而新的市政利好也傳來。濟南軌道交通規劃獲國家批復，三條線路貫穿南北和東西，此消息給濟南樓市帶來新的期盼。“相同條件下，有軌道交通的樓盤每平米至少能多賣二三百元。”坐擁西客站核心區的恒大翡翠華庭項目一直將軌道交通作為主要賣點之一，該樓盤銷售人員告訴記者，凡是打算來這里置業的業主十有八九都會打聽軌道交通的情況。

在李鐵崗看來，軌道交通的利好實現需要時間釋放，目前濟南樓市的態勢庫存高，開發商第一要務還是走量，預計很多開發商不會借這個消息進行漲價。“雖然短期內不能在房價等方面給開發商帶來直接好處，隨著濟南東拓西進步伐的加快，一些近郊大盤頻頻興起，如果未來軌道交通批復，從這些大盤到市中心的位置空前縮短，再加上合適的價格，這些郊區盤或會成為未來軌道交通最大“受益者”。

得益于軌道交通及其高鐵效應，西客站片區正成為眾多剛需購房者的置業首選。但進入2015年，該區域樓盤頻繁降價，甚至有的樓盤從“6”字頭降到多年未見的“5”字頭。李鐵崗表示，西部整個片區如果能夠繼續完善配套設施，將會對西部樓盤帶來利好。

在房產市場上一直表現強勁的東部新城，無論在價格、社區配套、樓盤質量上，一直都占據濟南市房產銷售的“頭把交椅”，隨著不斷注入的科技、資金、房企和年輕勞動者，讓本區域在濟南城市“東拓”的路上越走越快。“伴隨著商業設施的興建，商圈周邊房價更是一路維穩，只有上漲勢頭。”李鐵崗介紹，2月以來，本區域新開樓盤均價七千元左右。

而在北湖片區，眾多樓盤正抱團成為新休閑度假新區。去年，北大資源、綠地、中海三個項目集中在北部入市，環境也日漸改善，受到購房者越來越多的關注，釋放了當地大量的購房需求。而伴隨著商業地產的擴張，北湖片區在商業商務集群的發展上也銳意創新，努力打造濟南北部的政務和商業中心。另外，規劃中的輕軌R2、R3線將來也會經過此區域，進一步增加了本區的區位優勢和潛在競爭力。

另外，北湖片區還將打造山東省首個百年住宅項目，海爾地產也會為本區域打造400米超高層的文廣中心，成為備受關注的泉城新地標。而今年規劃投資200億元在本區域建設濟南最大旅游產業項目，集休閑度假、養老養生、文化創意、時尚游樂等于一體，此舉無疑會以其強大的商圈制造能力，帶動周邊區域及樓市升溫，使整個區域的價值得到提升。

本區域房價一直在七八千元/平左右浮動，但整體變化不大。不過隨著區位規劃的建設和發展，相信此處會成為購房者關注度越來越高的熱點區域。