我國以房養老現狀

王紅滿

我國屬于典型的未富先老型的國家，隨著近些年人口老齡化形勢的加劇，國家需要出臺一些新的養老模式。以房養老作為社會養老保障體系的有益補充形式，國外部分國家已通過倒按揭來保障養老。本文主要了分析我國在實施以房養老時存在的問題和現實意義，并進一步指出政府應該如何消除在推進過程中可能存在的風險，減少未知和不確定的因素。

一、我國養老體系現狀

受生育政策和生育意愿的影響，我國生育率從新中國成立初期的6.11持續下降至目前的1.64左右，且已持續多年低于2.1的生育更替水平，導致我國老齡人口比例逐年增加，老年撫養比從7.4%升至11.9%。“四二一”家庭的大量出現，使得兩位青年人既要負擔四個老人和一個孩子的照顧，還要忙于工作照顧小孩，往往力不從心，無法兼顧對老人和孩子的照顧，再加上生活成本的不斷提高，給青年人造成很大的壓力。2013年老齡人口總量已超過2億人。在2014年“兩會”期間，養老話題受關注度位居前列。隨著我國人口老齡化形勢的加劇，養老金虧空漸成公眾關注的焦點。根據2014年全國社會保險基金預算數據顯示，養老基金已虧空1.7萬億元。據專家預測，到2050年我國養老基金虧空將達到60億。為了解決養老問題，兩會期間也提出了推遲退休、推遲領養老保險等相關政策。按照人保部的說法，退休時間改到65歲每年減少基金缺口約200億元，但是現在養老金虧空1.7萬億，這種方法也解決不了實質問題。以房養老作為拓展老年人退休收入的一種金融創新手段，再次被提及。

二、我國以房養老可行性分析

“以房養老”就是將房子抵押給銀行、保險公司等金融機構，評估后獲得一筆款項，由金融機構按月發放給抵押人用于養老直到其身故，被抵押房產處置后用于償還貸款本息，增值部分還有望歸抵押權人所有。這樣一種和傳統按揭方式相反的"倒按揭"養老模式。以房養老是西方發達國家常見的一種養老模式，最早起源于荷蘭，但發展最成熟、最具代表性的當屬美國。國外學者就住房反抵押貸款已經進行了相關的研究。Burns & Widdows（1990）、Hogarth（2004）認為合理的使用和管理房產使其成為一種可產生收入的資產將有益于提升老年人退休后的經濟地位并減輕他們對公共財政的依賴度。Miceli & Sirmans（1994）指出從理論上來說，反抵押貸款有諸多優點，但在實際的推行中困難重重。阻礙反抵押貸款業務成功推進的原因主要源于該業務中借款者和貸款者各自所需承擔的風險。根據全國老齡委辦公室公布的數據，2014年我國60歲以上的老年人已達到21242萬人，占總人口的15.5%，高出2013年0.6%，其中65周歲及以上人口占總人口的比重達到10.1%。據推測，到2020年我國老年人人口將達到2.48億，老齡化水平將達到17%。中國自有住房擁有率為89.68%，遠超世界60%左右的水平。中國有10%即約1850萬老年人有房產沒子女，此外，我國有近200萬擁有房產的失獨老人。這些因素使倒按揭成為解決上述群體養老資金的有效途徑。倒按揭是老年人晚年生活得到保障的另一種補充養老方式，雖然“以房養老”的方式不會成為國內老年人養老的主要方式，但卻提供了一個很好的選擇和方式。通過這種方式可以提高老年人的生活質量，使老年人有額外的固定收入，不再為醫藥費和生活費發愁，他們可以外出旅游，享受品質更高的晚年生活。

三、以房養老在我國實施的意義

住房反抵押貸款是老年人晚年生活得到保障的另一種補充養老方式，我國實施以房養老的意義主要表現在以下幾個方面：

分散政府養老保障的壓力。倒按揭作為個人自主養老的一種新選擇，可以在一定程度上補充社會養老的不足，帶有明顯的補充養老保障性質。

對于老年人來說，他們可以在繼續享有住房使用權的情況下將房地產轉化為現金收入，成為養老資金的重要來源，使房產具有融資和養老的功能。

對于市場來說，“以房養老”的機構收回住房的使用權，必然會將其出售或者出租，進而會增加“二手房”的供應量。

對于金融機構尤其是保險業發展而言，“以房養老”模式的引入彌補了社會養老保險保障的不足，有益于拓寬保險資金的運用渠道，提高其風險管理水平。

四、以房養老在我國遭受的困局

我國已經在廣州、北京、上海等全國重點城市試點推出住房逆向抵押貸款政策，但是并沒有多少人問津。就我國發展住房反抵押貸款存在的問題，國內不少學者也做了相關的研究。魏瑋（2007）和童匯慧（2007）分別對反抵押貸款中出現的道德風險、預期壽命風險進行了研究，認為為了規避風險和提高該業務開展的效果，對反抵押貸款的目標群體應有合理的界定，同時其支付的額度也應適當。彭希哲和胡湛（2011）指出，面對發展迅速、規模巨大的老齡人口帶來的挑戰，我國社會養老保障體系的準備明顯不足，社會基本養老保險體系未來面臨嚴重的支付危機。陳杰（2013）認為“以房養老”本身的含義很廣，僅上海民政局就總結過7種以房養老模式。

我國“以房養老”遭遇的困局主要表現在兩個方面：一方面是申請者的困局，一方面是金融結構面臨的困局。申請者受如下因素的干擾：1、我國居民的傳統觀念根深蒂固，父母總是希望把房子留給子女，子女防止留下不孝之名，也不希望父母把房子抵押出去。2、由于倒按揭養老模式在發放貸款數額時會受到房價波動，折舊等因素影響，所以金融機構給出的貸款數額，低于市場和人們的預期，致使沒有太多人接受倒按揭養老模式。在國外繼承房產在內的遺產，需要交納高額的遺產稅，所以子女對父母將房產抵押沒有太大的異議。在我國沒有類似政策的支持，倒按揭在養老模式方面沒有太大優勢。另一方面是金融機構有人面臨如下的困局：1、我國房子的產權70年，老人把自己的房子抵押出去時往往是房子使用權快用盡之時，即使可以通過繳納土地出讓金讓使用權延續，但這種方式往往會增加金融中介的成本。“以房養老”的核心在于如何真正盤活閑置住房，在老人過世時，還面臨如何賣出這個閑置住房的問題。隨著人口生育率的降低，可能面臨一個年輕人繼承好幾套老人的房產，進而對住房的需求降低，這樣金融機構面臨著閑置房產出手的風險。2、房價下跌、房子質量、人口壽命等不確定因素的影響。隨著近些年樓市價格大漲，專家和民眾對房價泡沫的預言，讓金融機構對倒按揭貸款存在許多顧慮。金融機構收到房子時質量狀況，人口壽命難以準確預測也會對金融機構造成很大的風險。3、我國金融機構實施的分業經營，這也為倒按揭的實施帶來了很大的困擾。住房反向抵押貸款涉及銀行的房產處置權，而目前銀行處置只能通過法院拍賣渠道解決，銀行沒有這個處置能力。即使實行住房反向抵押保險，本質上也是個反向抵押貸款，而目前保險公司并不具備辦理抵押貸款的資質。

五、我國以房養老的政策建議

政府參與，加大宣傳力度。以房養老作為一個全新的金融產品和一種市場交易行為，需要社會的宣傳和政府的鼓勵。政府可以利用社區、電視、報紙、網絡等方式對以房養老進行針對性的宣傳。幫助大眾正確理解以房養老、房產繼承等觀念。可以通過宣傳新加坡的剩余價值養老模式：60歲以上的老人把房子抵押給有政府背景的公益性機構，由后者一次性或分期支付養老金，老人去世時產權由這些機構處理，“剩余價值”（房價減去已支付的養老金總額）交給其繼承人，來消除老人不合算的顧慮和子女的“不孝”之嫌。

增加“以房養老”金融機構的數量。可以在政府的監管下，成立專業化的公司對“以房養老”進行市場化運作，走產業化、規模化的道路，取消保險公司和銀行混業經營的限制，允許其他金融機構參與這項業務。這將有利于該業務的競爭，形成良好的市場環境。

搭建配套平臺，創建良好環境。倒按揭業務涉及許多問題，如房產使用權問題、房產的評估、政策咨詢、房產收回、房產變賣和糾紛仲裁等等，這些問題的解決都需要相關部門的配合。當以房養老業務正式推行時，相關的金融機構手握大量的房產，就需要政府建立相關的平臺，盤活這些房產的交易。

出臺相關的政策。金融機構為保證在實施以房養老時有充足的盈利，在無財政貼息的條件下，只能提高貼現率。按照目前5年期以上貸款利率不低于6.55%的標準計算，申請者只能拿到較少本金，在這種情況下，申請者肯定甚少。在保障金融機構和申請者利益的前提下，政府必須要出臺相關的政策，不僅體現在稅收的優惠、資金的扶持等方面，還要對以房養老產生的不確定性因素提供政策保障，如可以對遺產稅繼承法做相應的調整，從而有利于以房養老政策的順利實施。

（作者單位：湖北經濟學院法商學院）