小產權房買賣合同效力研究

姜河舟 劉穎

[摘 要]最近幾年來關于小產權房的糾紛越來越多，并且牽扯到的金額也越來越大，這對于我國的房地產市場和社會穩定都是不利的。我國相關法律法規對于小產權房并沒有一個明確的規定，導致很多案件法院在分析審理時不能很好地與國家政策相銜接，全國各地的小產權房糾紛的案件審理結果各有差異未能統一，這對于我國保護農民利益、集體組織團結和社會和諧穩定發展都是不利的。因此，解決小產權房買賣合同的問題顯得尤為重要。

[關鍵詞]小產權房 法律效力 原因 對策

[中圖分類號] D922.3;D923.2[文獻標識碼] A[文章編號] 2095-3437（2015）01-0096-03

一、小產權房的概念及出現問題的原因

（一）小產權房的概念

2007年6月建設部公布的《關于購買新建商品房的風險提示》是這樣定義小產權房的：“對于所有沒有經過批準建設在農民集體所有土地上的房屋，其產權證不是由國家房產部門頒發的，而是由村委會或者鄉鎮府頒發的，并且沒有繳納土地出讓金等費用向集體組織以外成員銷售的就是小產權房。”[1]

通過這條規定筆者認為，小產權房與大產權房的區別在于“是否通過正規手續得到國家頒發的房產證”。房產證只要是通過正規的程序得到國家頒發的就是大產權;除此之外由其他部門或者是自治組織發布的房產權證，而且不是由集體組織成員所購買的房屋就是小產權房。

（二）小產權房問題產生的原因

從表面上看，小產權房是由于城市商品房價格高昂，中低收入人群無力負擔而產生的。但是我們把所有小產權房問題進行剖析會發現，小產權房產生的根本原因是我國所特有的土地制度——城鄉土地管理二元化所致。在我國土地分為兩類：國有土地和集體土地。這在《中華人民共和國憲法》第十條、《中華人民共和國土地管理法》第八條中有明確的規定。

在現實生活中，集體土地使用權并不能像國家土地使用權一樣進行有償轉讓，國家對于集體土地的使用進行了嚴格的限制，不允許將集體土地作為工業和商業用地，這就使城鎮居民在購買或者租讓農民房屋時無法可依，最終造成了越來越多的小產權房糾紛的出現。另外在拆遷補償方面，由于拆遷補償與土地所有權有緊密的聯系，所以城鄉房屋在拆遷補償方面有著不同的對待。[2]農民集體成員土地房屋被拆遷后往往只能得到安置和征地補償，這對于整個土地建造所產生的高額利潤而言是微不足道的，這勢必造成農民集體與政府之間的矛盾。在矛盾和利益的驅使下，集體土地所有者就有了建造小產權房的動機。[3]

二、小產權房買賣合同的效力認定

法律賦予依法成立的合同一定的法律效力，以此來約束雙方當事人的行為，這就叫合同的效力。當出現一方違反合同約定或者是第三方干擾時，法律就會產生效力，強制讓違約方履行合同或者排除第三方干擾。合同的效力是國家意志力的體現，也是合同雙方當事人真實的意識表現。國家強制力是合同效力的保障，而合同法等法律是合同效力體現的根源。當雙方當事人的真實意識被法律所認可后，雙方當事人將實現其所想表達的法律效果，其在合同中所訂立的各種款項將產生應有的法律效力，對雙方當事人都是有效的;當雙方當事人的真實意識被法律所不認可時，合同自始無效，也就對雙方當事人不產生法律效力;當雙方當事人的真實意識被法律相對否定時，這個合同就處于效力待定的狀態，是否對雙方當事人產生法律的效力則看雙方當事人進一步的意識表示。

關于合同的有效要件可以參考《民法通則》第五十五條規定：雙方當事人意識表示真實，具有相應的民事行為能力，合同的內容不違反法律法規或者公共利益。這里的公共利益是指大多數人的利益，是相對于小部分或者小范圍集體的利益。法律條文由于自身性質的局限性才作出這樣的規定。自改革開放以來，社會發展越來越快，各類新事物層出不窮，與之帶來的各種交易新問題也紛紛出現。[4]法律作為上層建筑，它是離不開經濟基礎的。我們不能用法律條文對還沒出現的新事物、新問題進行約束。民事行為也不可能一一地被法律條文所解釋，在很多時候法律條文解釋不通時，我們可以用“社會公眾利益”來考量。當民事法律行為與公眾利益發生沖突時，這個民事法律行為就是無效的。

在國務院辦公室1999年發布的39號文件和2004年發布的28號文件中，我們可以看到國家對土地轉讓的管理實行了嚴格的監管制度，特別是對集體土地的管理，以求保證農民的合法利益和維護社會的穩定，杜絕“炒房熱”。國務院辦公室在2007年發布的一號文件中明確強調了“小產權房”的不合法性，同時要求各個機關單位應當服從國家的土地管理規定，以大局為重，以農民的利益為重。我國是一個農業大國，土地不僅是農民賴以生存的基礎，而且也是我國能否安定發展的基礎。如果我國允許城鎮居民購買農村集體組織土地，那么勢必會有很多農民為了眼前的利益而放棄自己的土地。這樣做的后果不僅使農民的生活無法得到保障，而且也給我國的安定發展帶來了嚴重的隱患。所以國家禁止小產權房的交易的目的其實是為了保護農民利益和社會的安定團結。

一般情況下，我們對于小產權房買賣合同是持無效的態度的。但是也有一些例外，比如有些小產權房交易的時間久遠，其合同標的物已經完全發生了改變，這類情況應該重新分析、判定。筆者認為小產權房合同應當以1999年5月6日為時間分界線分為兩個階段。

第一階段：1999年5月6日前簽訂的小產權房買賣合同。在1999年我國土地管理有了重大的轉變，其中最明顯的特征是第二次修訂的《土地管理法》和國務院辦公室發布的39號文件，這些法規中明確指出集體土地不得進行轉讓，城鎮居民不得購買農民的房屋。而在1999年之前，我國城鎮居民購買農民的房屋是未被禁止的，只需要雙方去有關部門申請并得到準許即可。1982年《村鎮建房用地管理條例》第十四條規定，對于那些回鄉落戶的華僑、回鄉定居的人們以及原本的農民可以通過申請，經過正規的程序得到有關部門頒發的宅基地使用證明。1999年5月6日前買賣的小產權房，由于國家政策是不禁止的，所以買賣雙方當事人是基于對國家的信任進行交易的。到了現在，不僅年代已經久遠，而且有的當事人甚至已經扎根在集體組織。所以如果這時司法部門再判定這些小產權房無效，那么不僅違背了新法不朔及既往的原則，更是會激發社會矛盾，影響社會的和諧穩定發展。因此，1999年5月6日之前的小產權房買賣合同交易應當被認為是有效的。

第二階段：1999年5月6日以后簽訂的小產權房買賣合同。在此期間如果某些小產權房合同確實存在著其特殊的情況，那么也可以對其進行單獨處理。比如當小產權房賣房者故意欺詐或者隱瞞事實真相而取得房管部門的信任，取得房屋登記證明的。對于這種情況，主要過錯方是賣房者，應當由賣房者承擔由此產生的一系列后果;再比如當小產權房買賣交易成功后，糾紛發生前，賣房者的戶口已經發生轉變成為城鎮戶口，這時之前發生的小產權房買賣已經沒有其理論和法律依據，應當認為此合同是有效的;與此情況相反的小產權房合同交易成功后，糾紛發生以前，購買者的戶口變遷到所購房屋的地方，這時的小產權房的買賣合同也應當被認為是有效的。

三、當出現小產權房買賣合同無效時所產生的法律后果

《合同法》第五十八條規定：“如果合同雙方中一方是有過錯的，那么有過錯的一方應當就所造成對方的損失進行賠償;如果合同雙方都存在過錯，那么應當就各自過錯的后果承擔相應的責任。”一般來說，我們知道的過錯形式有兩種：一種是只有單方有過錯;一種是雙方都存在過錯。

（一）單方過錯的情況

這種情況大多是由于賣方的過錯，即賣方故意對購買者隱瞞了事實的真相，讓購買者想當然地認為自己所購買的房屋是合法有效的。此種情況下購房者不但可向賣方索賠，還可以根據《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第九條的規定要求雙倍賠償。只有符合一定條件才可以要求雙倍賠償：首先，購買方僅僅從合同中無法判定房屋是否為集體所有;其次，賣方故意隱瞞或者故意提供虛假證明讓購房者以為取得了房屋預售許可證;再次賣方是房地產開發企業而不是集體組織性質。

（二）雙方都存在過錯的情況

如果雙方都有過錯，那么可以根據《合同法》第九十九條和第一百條有關債之抵銷規定，先將各自由于過錯應當賠付的數值相同的部分給以抵消，然后由過錯較大的一方再賠償對應的差額。如果是在小產權房買賣合同中，買賣雙方都有過錯，即賣房者明知不能賣而賣，購房者明知不能買而買的。一般情況下法院會判定賣方對合同的無效負主要的責任，因為首先就是賣方明知小產權房不能買賣卻故意知法犯法出售小產權房，而交易成功后又背信棄義主張合同無效;而買方雖然知道小產權房不能買賣但是也依照合同的規定履行了自己的責任，無論是從法理還是從情理上看，買方相對于賣方都應該承擔次要的責任。在法理上我們也可以用締約過失責任和信賴利益損失來解釋，當一方當事人先違反合同義務導致另一方當事人受到損失，違反合同和遭到損失存在因果關系時締約過失責任成立。信賴利益損失是其主要賠償范圍，有直接損失和間接損失兩種。對于買方來說直接損失主要是付房款所損失的利息，以及為促進小產權房合同的完成所支出的路費等;而間接損失則主要是由于買方在此期間因為房價上漲帶來的差額損失和因為購買小產權房有可能錯過的機會損失。對于賣方而言，由于占據了天時地利，其直接損失和間接損失都遠遠小于買方。除此之外，小產權房被拆遷后所獲得的補償款也是造成小產權房糾紛的一個大問題。我們都知道房屋拆遷款是一批比較大的金額，這也往往是賣方背信棄義主張合同無效的主要原因。[5]筆者認為法院在審理這類案件時應當以賣方不因失信而獲利和使買方不受損失為原則。

四、小產權房買賣合同問題的對策

隨著小產權房買賣合同糾紛的越來越多，法院如何判定這些案件不僅關系到農民、購房者、房地產開發商和地方政府的利益，更關系到社會和諧穩定發展。所以為了更好地保護相關人員的利益和社會的持續穩定發展，對小產權房買賣合同制訂一個切實可行的方案是必要的。

（一）建立公平合理的城鄉土地制度

前文我們已經分析過我國現行的城鄉土地二元化制度是造成小產權房出現的根本原因，小產權房問題的頻繁出現說明我國現行的土地政策已經遠遠不能跟上時代進步的腳步。[6]由于當前我國的土地是處于壟斷地位的，農民根本不可能支配自己的私有財產，因此筆者認為可以從兩個方面來解決此問題，一方面是對土地所有權進行改革，完善集體土地所有權制度。當然土地是國家之根本，在進行改革的同時也要加強對農村土地的管理，堅決禁止占有耕地來開發商品房的行為;對于符合國家規定合理開發的小產權房可以辦理相關手續后給予正式的產權。[7]另一方面，我們可以建立以產權和市場為指導的土地管理制度。這樣不僅可以增加土地使用和城市擴張的成本，避免通過土地征用來低價獲取土地而使土地資源白白浪費，還間接地保護了耕地，這與我國《憲法》和《土地管理法》中關于農民耕地的保護規定是相適應的。在這里，我們還有一些問題需要注意，例如政府在強調保護耕地的同時可以對集體土地進行一些經濟上的補貼，使農村集體組織從主觀上不再抱有把耕地變成建設用地的想法。[8]這樣就可以讓農民從主觀上來自覺地保護耕地，同時又使自己的經濟收入得到了提高。黨的十七屆三中全會特別提出要保障農民的合法權益，允許農民通過合法程序來參與開發集體土地，同時要逐漸建立城鄉統一的建設用地市場。此決定無疑為解決小產權房問題提供強有力的政策支持。所以，按照此指導思想，只要通過合法的程序獲得有關部門的批準，那么房地產開發商就可以對集體土地進行開發建設。在這里能否進行小產權房的開發建設的關鍵就在于能否得到有關部門的批準。因此筆者認為我國應該盡快制定關于小產權房問題的一系列法規政策。

（二）完善小產權房拆遷補償制度

小產權房合同簽訂后，購房者雖然住進了所購買的房屋，但是其對房屋并沒有合法的產權證明，一旦遇見拆遷時，購房者將有可能既失去自己所購買的房屋又得不到任何賠償。而對于農民來說，購買小產權房沒有得到房產部門的登記，因此其在法律上對此房屋并沒有享有合法所有權。因此當房屋被拆遷時，農民所獲得的補償款相對于實際的補償款將會少很多，這樣的后果既損害了購房者的利益又損害了農民的利益，進而有可能引發社會矛盾。所以，怎么保護當事人的利益是很重要的。[9]由于小產權房長期以來一直在市場上流轉，不是一朝一夕就能杜絕的。所以對其拆遷補償一方面應根據市場價和區位差價，采用城市房屋拆遷估價辦法計算;另一方面要考慮到小產權房的特殊性，在其沒有完全繳納土地出讓金和相關房產稅費的前提下，應當對其補償請求限制在一定的范圍內。如李玉蘭案的最終調解結果就是，如果小產權房遭遇拆遷，那么土地賠償款歸售房農民所得，搬遷費用、地上物補償款、區位補償款等歸房主所有。

[ 注 釋 ]

[1] 喬新生.小產權房的制度創新經驗[J].中國改革，2007（8）.

[2] 梁春程.“小產權房”拆遷補償問題[J].法律經緯，2009（7）.

[3] 胡俊.小產權房法律問題淺析[J].經濟與法，2010（6）.

[4] 梁慧星.市場經濟與公序良俗原則[A].民商法論叢（第1卷）[M].北京：法律出版社，1994：57-58.

[5] 王秋實.農民賣房后告買主討拆遷款[N].京華時報，2009.

[6] 趙海萍.小產權房合法化問題的立法探討[J].湖南農業大學學報，2009（2）.

[7] 馬錦毅.小產權房買賣法律問題探討[J].法制與社會，2009（6）.

[8] 王云利.淺析小產權房法律問題[J].法律經緯，2009（1）.

[9] 曹俊英.關于小產權房合法化的思考[J].江蘇警官學院學報，2008（3）.

[責任編輯：覃侶冰]