地鐵房兌現無望 業主訴開發商索賠未獲支持

文/李欣宇 陳自喜

地鐵房兌現無望 業主訴開發商索賠未獲支持

文/李欣宇 陳自喜

看房時，開發商告知業主小區附近將建城鐵，保證業主出行交通便利，“入住即有城鐵”，并在樓盤的售樓處展示了“北京 2015年地鐵規劃”展板。因為“入住即有城鐵”，業主以每平米14 000元的價格購入該樓盤一處樓房。然而購房后，業主得知新房所在區域并無建城鐵的計劃。為此，業主以開發商虛假宣傳、欺詐消費者為由將開發商訴至北京市房山區法院要求賠償6萬多元的經濟損失。這起鬧得沸沸揚揚、深受媒體關注的案件經法院審理，以業主的索賠請求未獲支持而告終。

一、案情回顧

2014年4月份，80后小夫妻王先生夫婦因為結婚剛需準備購房。兩人來到被告北京田家園新城房地產開發公司在房山區竇店鎮的售樓處看房，在售樓處看到標題為“北京2015年地鐵規劃”的展板，展板顯示該樓盤位置與北京市未來規劃的某城鐵站距離很近，售樓人員亦對該地段未來發展前景給予了充分的介紹。夫妻倆想著“入住即有城鐵”，交通很便利，故當即決定購買此處房產，并與開發商簽訂了購房合同，交納了房款。事后，王先生無意得知自己所購樓盤附近根本沒有城鐵規劃，自己新房“入住即有城鐵”的美好愿望落空。感到受騙的王先生夫婦氣憤不已，便將被告北京田家園新城房地產開發公司訴至房山區法院，要求被告按購房款的5%向自己賠償各項損失6萬余元。

二、庭審現場

2015年2月3日，房山區法院公開開庭審理了此案。

王先生夫婦作為原告訴稱，2014年4月，他們到被告北京田家園新城房地產開發公司位于房山區竇店鎮的售樓處看房，售樓處醒目位置展示有標題為“北京2015年地鐵規劃”的展板，該展板明確標有2015年將興建開通城鐵“竇店站”的標識。

“現場銷售人員向我們介紹說，竇店將興建大型汽配城，預計解決15萬人的就業問題，政府為了緩解交通壓力將要開通城鐵，并且據說站口離該項目很近。”王先生說。考慮到自己在城區上班而京港澳高速杜家坎附近早晚高峰期交通擁堵問題嚴重，“入住即有城鐵”將很好地解決令人苦惱的交通問題。所以王先生當即刷卡交付了1萬元的排號費，并在項目開盤后及時選房簽訂商品房預售合同。“我們剛結婚，購房是剛需，在六環外購房完全是因為經濟能力有限，所以很看重公共交通的便利。”

“直到8月份，我才無意間得知北京市市委市政府在2015年地鐵的規劃中并沒有‘竇店站’的規劃。如果不是對被告公司品牌和其宣傳的‘入住即有城鐵’的信賴，我是絕對不能接受每平米14 000元的高價的！”

據此，二原告認為自己因“入住即有城鐵”才決定購買該房屋，且這個因素對原告就該房屋的心理價位影響很大。被告仿照官方版本，故意制作“北京2015年地鐵規劃”展板，并放置在售樓處醒目位置，發布虛假信息，欺詐消費者，誘使原告產生錯誤概念而簽訂購房合同。被告的行為違背了誠實信用原則，致使原告的信賴利益受到損失，給原告造成了精神上的傷害，亦給原告帶來購房價格上的損失和因交通不便所產生的長遠利益損失。二原告認為被告在商品房預售過程中存在故意發布虛假信息欺詐消費者的行為，故請求判令被告按原告所交購房款的5%向原告賠償各項直接和間接經濟損失共計64 895元。

被告北京田家園新城房地產開發公司則辯稱，雙方簽訂的合同依法成立并生效，到目前為止，雙方正常履行合同，原告已經交納了全部的購房款。“售樓現場展示的地鐵示意圖系根據《京華時報》發布的政府公開消息制作，不存在欺詐或虛假宣傳”，被告公司的代理人如是說，“而且展板沒有公開，只是在售樓處沙盤上展示，展板上明確記載僅僅作為示意，僅為買受人提供參考。”“合同附件中明確約定了出賣人在廣告宣傳資料中對建筑區劃范圍之外的環境、公共設施、道路交通等的介紹和說明，僅為買受人提供參考，不構成出賣人的承諾。故公司不應當承擔賠償責任。”

庭審中，雖然雙方當庭都表示同意調解，但是被告只是同意免除原告一年物業費，這與6萬多元的訴求相差太多，對此原告不接受，法庭調解未果，只能依法裁判。

三、審理結果

法院查明，原告、被告簽訂的商品房預售合同，該合同的附件13《補充協議二》關于廣告宣傳資料的效力約定：“買賣雙方之間的權利義務以合同及其附件為準。出賣人在廣告和宣傳資料中對商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響，合同又未作重新約定的，可作為合同附件，對雙方具有約束力。一方違約的，應依法承擔違約責任。出賣人在上述廣告和宣傳資料中已明示不構成要約或者不屬于交付標準或交易條件的，不構成合同內容，雙方不受其約束。出賣人在廣告、宣傳資料及本合同中對建筑區劃范圍之外的環境、公共設施、道路交通等的說明或介紹，僅為買受人提供參考信息，不構成出賣人的允諾。”同時上述補充協議第1條對買受人進行了特別提示，該條約定：“為確保買受人充分理解合同條款，出賣人特提示買受人在簽訂本協議前，詳細閱讀并充分理解本合同及相關補充條款、附件等合同全部條款及內容。若有解釋或說明要求，請買受人在簽約時向出賣人提出，出賣人將依法給予解釋或說明。本合同一經簽訂即對雙方均具有約束力。”合同附件13文本對于上述兩個條款進行了字體加重處理。該商品房預售合同對雙方其他權利義務同時進行了約定，但合同文本中沒有關于地鐵建設的相關約定。

法院審理后認為，《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾具體確定，并對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響的，應當視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應當視為合同內容，當事人違反的，應當承擔違約責任。”本案中，開發商在售樓處擺放“北京2015年地鐵規劃”示意圖展板，對訴爭項目與示意圖中某地鐵站的地理位置進行了展示。雙方購房合同中沒有關于地鐵的約定，而開發商對于訴爭房產項目的相關設施所作的說明雖然具體確定，但并非對其商品房開發規劃范圍內的事項所作的說明，且雙方在購房合同中明確約定了出賣人在廣告、宣傳資料及本合同中對建筑區劃范圍之外的環境、公共設施、道路交通等的說明或介紹，僅為買受人提供參考信息，不構成出賣人的允諾，開發商在購房合同中對上述影響原告相關權益的條款進行了特別提示，故開發商有關地鐵的宣傳不屬于要約，不屬于雙方合同內容。開發商所示展板信息與報紙記載信息相符，且所示內容為2015年地鐵規劃，所謂規劃并非確定，存在著更改規劃的可能性，因此王先生夫妻應當認識到“入住即有城鐵”的風險。據此，法院認為王先生夫妻提出索賠的理由不成立，判決駁回了王先生夫妻的訴訟請求。

宣判后，原告、被告雙方均未提出上訴，一審判決生效。

四、案外思考

在商品房預售時，買房人不能通過實物，只能通過售樓宣傳資料及售樓廣告了解所購房屋的情況。若宣傳與實際狀況存在巨大差別，購房者心理預期落空，必然引發購房者與開發商因不實廣告宣傳引發的糾紛。因售樓廣告引發的糾紛主要適用《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條，一般的售樓廣告及宣傳資料為要約邀請，若滿足“開發規劃范圍內的房屋及相關設施所作的說明和允諾”“說明和允諾需具體明確”和“對商品房買賣合同的訂立以及房屋價格的確定有重大影響”3個標準則認定為構成要約。審判中，對于“規劃范圍內的”這一標準的認定還是比較明確的，這也是本案雖然確認“地鐵規劃”這一說明內容具體確定，但其并非構成要約的主要理由。另外，本案原告曾以相同的理由主張解除合同，但是像地鐵這種規劃范圍之外的交通設施、環境的允諾未實現很難說構成根本違約，解除合同的訴訟請求也難以得到支持，原告也在庭審后決定撤訴。這也提示購房者購房前一定要仔細甄別各種信息，作出理性選擇。

房屋作為大宗商品，價格昂貴，在北京買一套像樣的房子往往要傾盡一戶人家幾代的積蓄。這種情況下，購房者在選擇房屋時一定要慎之又慎。對于開發商發放的宣傳冊、炒作的一些噱頭一定要仔細甄別，對于影響自己購置的因素，例如“公共交通設施、重點學校、三甲醫院、大型購物中心”等內容要確保開發商將其納入到購房合同中，這樣才能最大限度范圍內保護自己的合法權益。

責任編輯/吳依辰（實習）