房地產測繪及成果管理系統的應用

張 東 紅

(太原市房產產權登記中心，山西 太原 030002)

·房地產開發·

房地產測繪及成果管理系統的應用

張 東 紅

(太原市房產產權登記中心，山西 太原 030002)

介紹了房地產測繪及成果管理系統的產生背景，簡述了其業務概況及具體的應用方法，著重對成果管理模塊與測繪模塊進行了闡述，指出房地產測繪及成果管理系統能夠滿足相關規范的要求，可保證數據的規范性與合法性。

房地產，測繪，成果管理，系統

0 引言

長期以來房地產測繪機構肩負著房地產測繪成果的生產和管理工作。隨著房地產市場的發展和住房制度改革的深化，房地產測繪成果作為政府管理部門、房地產交易、登記部門的基礎資料，其正確性、合法性直接關系到廣大房地產權利人的利益。

為推進房地產市場健康、有序地發展，各地按照“測管分離”的原則，實現測繪管理與測繪行為分離已成為大勢所趨。成果管理部門負責對測繪機構提供測繪基礎數據、對測繪機構提交的測繪成果數據進行審核、數據入庫和變更，并對測繪機構的測繪行為進行監管。測繪機構專門從事房地產權屬調查、外業和內業測繪工作，并將測繪成果數據提交給成果管理部門進行管理。

房地產測繪及成果管理系統(以下簡稱“測繪成果管理系統”)便是基于這樣一個背景產生的。測繪成果管理系統負責對房地產物理數據采集、管理及維護更新，并為房地產市場信息系統的各個應用系統提供基礎數據服務。

1 業務概況

1.1 基礎數據

在測繪成果管理系統中，基礎數據是指實施測繪業務的原始數據，是描述宗地(丘)幢及戶的自然特征的基礎物理數據。

不同的測繪項目類型，需要的基礎數據內容不同。根據測繪項目類型，測繪成果管理系統會提供相應的基礎數據。

1.2 成果數據

成果數據是指測繪業務實施完成后得到的結果數據，是對基礎數據更新后的結果。

1.3 樓盤表

樓盤表是描述地、幢、戶物理數據及其關聯關系，并可與權屬數據等其他相關數據相關聯的數據組織方式。樓盤表是管理部門通過計算機技術手段在管理房地產相關業務的過程中得到的“樓盤”為房地產開發項目的俗稱，“表”為數據庫中重要管理單元的概念。樓盤表作為一種數據組織方式，它一方面實現了地、幢、戶之間的物理數據的關聯，另一方面，它實現了地、幢、戶物理數據和權屬等其他相關數據的關聯。地、幢、戶物理數據具體包括如下內容：

1)宗地(丘)數據：丘圖形和屬性數據、屬性信息如面積、土地用途等內容。

2)幢數據：自然幢圖形和屬性數據、邏輯幢屬性數據、層屬性數據、分層房地產平面圖，屬性信息如房屋類型、竣工日期等等內容。

3)戶數據：戶屬性數據、分戶房地產平面圖、坐落數據，屬性信息如建筑面積、戶型結構等內容。

2 具體應用方法

測繪成果管理系統對房地產物理數據的采集及更新維護的核心業務流程如下：1)測繪機構或者成果管理部門受理一個測繪項目。2)成果管理部門從成果數據庫中獲取測繪項目需要的基礎數據，提供給測繪機構。3)測繪機構通過外業測繪、權屬調查和內業測繪，對基礎數據進行變更，得到成果數據。4)測繪機構將成果數據提交給成果管理部門。5)成果管理部門對測繪機構提交的成果數據按照業務規則進行數據審核。6)數據審核通過后，成果管理部門將成果數據提交到成果數據庫，更新成果數據庫相應的數據。7)測繪機構或者成果管理部門歸檔結案，測繪項目結束。

3 成果管理模塊

成果管理模塊包括測繪機構管理、測繪項目事務管理、成果數據管理、GIS制圖服務四個子模塊。

3.1 測繪機構管理

測繪項目市場化運作，對測繪機構具有一定的要求。因此，成果管理部門也肩負著對測繪機構的監管工作。測繪機構管理子模塊可從單位的注冊資金、儀器設備、權屬調查員及高級職稱的人數等方面將測繪機構劃分成若干等級，并對各等級的從業范圍進行明確的規定。測繪機構管理子模塊可對測繪機構進行有效的管理和綜合評價。

3.2 測繪項目事務管理

測繪項目事務管理是按照測繪項目辦理過程中的業務規則，通過工作流，控制測繪項目的進展。比如項目受理時，受理人員必須從委托單位簽收項目所需的材料才能將項目發送到下個工作流程節點：成果部門的立項人員必須從成果數據庫簽出基礎數據，才能將項目發送給測繪機構;成果部門委托測繪機構時，須選擇符合要求的測繪機構；項目在某個流程節點的停留時間逾期時，必須填寫逾期原因等相關信息。

3.3 成果數據管理

成果數據管理是成果管理模塊的核心，主要負責對房地產基礎物理數進行存儲和維護管理，根據測繪成果更新成果數據庫中的圖形和屬性數據，使成果數據庫中的數據保證現勢性。

成果數據管理子模塊提供如下功能來完成更新維護成果數據庫的整個過程。包括基礎數據簽出、成果數據提交、成果數據審核和成果數據簽入。

1)基礎數據簽出。基礎數據簽出，是成果管理部門向測繪機構提供基礎數據的功能。該功能能夠按照測繪項目類型，將項目所需的圖形及屬性數據，從成果數據庫簽出到客戶端。客戶端的屬性數據為MDB格式，圖形數據格式可以是CAD格式也可以是GIS格式，根據各地的業務需求而定。

2)成果數據提交。成果數據提交，是測繪機構將測繪得到的成果數據根據成果管理部門和基礎數據的基本要求進行數據處理或轉換，并提交給成果管理部門的功能。

3)成果數據審核。成果數據審核，是成果管理部門用于審核測繪機構提交的成果數據是否滿足成果數據庫數據標準的一系列檢查功能。成果數據必須通過成果數據審核，才能進入成果數據庫。

4)成果數據簽入。成果數據簽入，是將通過審核的成果數據簽入到成果數據庫，更新成果數據庫中相應的原始數據的過程。成果數據通過審核后，可通過成果數據簽入功能，更新維護成果數據庫中原始的圖形及屬性數據。

3.4 GIS服務

1)GIS基本功能。

a.圖形操作：全景、刷新、放大、縮小、移動、回退、前進、拉框下載、多邊形下載、鷹眼。b.空間度量：距離測繪、面積測繪。c.空間調查：單點查詢、拉框查詢、拉圓查詢、多邊形查詢。d.標記擦除：對圖形窗口內的臨時生成的標記進行擦除。如拉框查詢、拉圓查詢、多邊形查詢后的臨時區域標記。e.圖層控制：圖層的顯示控制和圖層的可查詢控制。

2)邏輯查詢。

邏輯查詢分為宗地(丘)號定位、坐落定位、道路名定位、交叉路口定位、輸入坐標定位和圖幅號定位。

a.宗地(丘)號定位可通過輸入區號、街道號、街坊號、宗地號、宗地字號5個條件定位。b.坐落定位通過目標地址定位。c.道路名定位是通過道路名定位。d.交叉路口定位是通過相交的兩條道路定位。e.輸入坐標定位是通過目標XY坐標定位。f.圖幅號定位是通過圖幅框1∶500，1∶1 000，1∶2 000三個圖層中的每個格對應的圖幅號定位。

3)制圖服務。

GIS制圖服務實現了成果管理部門對房地產平面圖和丘圖的制作和管理。GIS制圖服務可以按照規定的比例尺和制圖類型進行制圖。制圖服務可選擇的比例尺有自定義比例尺，1∶200，1∶500，1∶1 000，1∶2 000等。制圖類型分為制圖、拼幅、任意等。

a.制圖是指選中要打印的區域按照圖幅數分開打印在幾張圖上；b.拼幅(分為橫向二拼圖、縱向二拼圖和四拼圖三種)是指選中要打印的區域打印在一張圖上；c.任意是指空間選擇任意矩形范圍打印。

4 測繪模塊

測繪模塊具有房產測繪和地(產)籍修測等測繪功能及自動生成測繪報告和附圖的功能。測繪模塊為成果管理模塊采集和維護房屋土地的基礎物理數據，向成果管理模塊提供數據接口。

4.1 房產測繪

房產測繪功能可以進行面積采集、指定面積的分攤方式和對象，并進行面積分攤，可以批量生成發證的房產附圖(紅線文件)、房屋面積測算表和公用面積說明表，并入庫和生成樓盤表。

房產測繪的主要功能流程圖如圖1所示。

4.2 地(產)籍修測

從成果管理模塊簽出測繪范圍的地(產)籍數據后，根據測繪數據對地(產)籍數據進行組織和變更，生成測繪報告和測繪成果數據。

地(產)籍修測的主要功能流程圖如圖2所示。

5 結語

通過房地產測繪及成果管理系統應用，能夠滿足測繪成果管理規范要求，保證了數據的規范性、合法性。目前互聯網上已經出現了許多信息系統應用實例，如信息系統在數字城市中的應用實例。信息系統技術應用范圍非常廣泛，充分利用WedGIS網絡信息手段使房地產測繪成果數據包括分層分戶圖形、面積計算與分攤表格、房屋基本屬性等信息可通過發布系統匯入房產信息網絡中，方便公眾查詢，從而做到房地產測繪成果網上公示，促進房地產測繪誠信制度的建立，使房地產測繪真正做到公正、公開。

On application of real-estate mapping and result management system

Zhang Donghong

(TaiyuanReal-EstatePropertyRightRegistrationCenter,Taiyuan030002,China)

The paper introduces the background of the real-estate mapping and result management system, indicates its business survey and application method, illustrates the result management model and mapping model, and points out the management system can meet the demands of related regulations and ensure the regulation and legal features of the data.

real-estate, mapping, result management, system

2015-04-26

張東紅(1966- )，女，工程師

1009-6825(2015)19-0206-02

F293.33

A