成都市保障房融資模式分析

□文/ 王超宇

（綿陽職業技術學院 四川·綿陽）

成都市近年來經濟發展迅速，人口增長快。考慮到城市的長遠發展，需要建設大量的民用住宅來解決居民的居住問題。同時，城市房價的不斷攀升，使得城市中低收入人群住房問題更加嚴峻，因此需要政府將重點放在解決中低收入居民的居住問題上，保障性住房作為改善城市中居民居住環境的重要舉措得到了政府的大力關注。

一、成都市保障房融資現狀

成都市保障房的融資運行流程從不同的角度有著不同的類別，從運行主體來看可以分為三大類：一類是由我國政府保障性住房融資運行主體；另一類是以單位為融資主體；還有一類是房地產開發企業為運行主體的保障性住房融資。從主要資金來源來看，可分為政府財政出資和企業出資。從融資方式來看，可分為政府直接投資和間接金融工具融資等。

根據相關規定，成都市保障房所需資金可通過財政預算、提取貸款風險準備金和管理費用后的住房公積金增值收益余額、土地出讓凈收益、廉租住房租金收入、社會捐贈等直接融資和銀行貸款、債券發放等間接融資方式。

二、成都市保障房融資存在的問題

（一）政府財政壓力巨大。由于保障房建設資金主要部分是財政資金，且保障房建設需要投入大量的政府資金，使得政府面對巨大的為保障性住房建設融資的壓力。

（二）社會資金參與度低。現階段保障性住房建設資金主要來源于政府、銀行，社會資金所占比例較低。這里所指的社會資金是指與保障性住房無關但擁有資金的投資人。一方面保障性住房建設資金存在著巨大的缺口；另一方面社會閑散資金參與度并不高。

（三）融資風險高。首先是資金的供給風險，由于政府的屬性，政府同時擔任著相關政策制定者和監管者的角色，這就意味著在保障性住房建設過程中參與雙方地位不夠平等，從而造成信用風險的出現。

（四）融資主體不規范。相對而言，房地產開發商作為融資主體較為規范，而以政府相關管理機構和單位為融資主體存在諸多問題，并沒有專門的規章制度對此類管理機構的形成、運作等有具體要求。

三、成都市保障房融資模式分析

（一）BT模式在成都市保障房建設融資中的應用。建筑－移交（BT）協議是指承包商（建筑企業）與政府簽訂保障房建設的相關協議，由承包商進行項目建設全部資金的籌措，并進行施工建設，在竣工驗收移交之后，政府按照所簽訂的協議向承包商支付建設投資價款和一定比例的投資收益的一種新型模式。

1、成都市保障房建設融資中應用BT模式的優點。相對于其他融資模式，合同關系簡單，便于操作、管理；建設期間政府不需要資金的注入；通過招投標方式引入先進的建筑企業，降低開發成本（BT 模式普遍性的優點）；權責劃分明確，糾紛發生的可能性較小；保證了政府對于保障房的運營、管理權、處置權。項目建成后由政府負責運行、管理，能夠達到保障性住房的建設目的；利用民間資本的最簡單模式，在償付時間計劃和回購定價方面具有很大的靈活性。

2、BT模式中面臨的問題。民間資本利用時間短；項目資金籌集困難。

3、基于BT模式提出的新型融資模式。基于BT 模式在保障房建設融資中的優勢，通過對于融資過程中各方面臨問題的分析，提出一種新型的第三方融資模式，引入公司制運營的國有城市建設投資公司作為第三方中介機構，通過第三方的中介作用解決政府與建筑企業面臨的問題。該機構的運營模式類似于銀行，但又不完全相同，它是一個以籌集的資金為唯一運營資本的公司制運營機構。

（二）PPP 模式在成都市保障房建設融資中的應用

1、PPP 模式在成都市保障性住房的應用方式。政府與私企合資新建項目。在這種方式下，政府部門與私營企業通過簽訂特許協議的方式，由政府部門與私營企業共同投資或由私營企業獨立籌資建設保障性住房項目，雙方商定在項目建成后由政府在數年內分期回購并給予私營企業一定的利潤補貼，或者政府部門在特許協議中授予私營企業在一定時期內對某些周邊設施的開發權或特許經營權，使私營企業在特許經營期內可以回收投資并獲得一定的利潤，特許經營期滿后將項目交還政府部門。

私營企業自行集資建設。符合條件的企業可以向地方政府申請，以獲得在土地使用方面的優惠政策或者減免部分稅費，但是企業必須保證在保障性住房建設中要遵守政府定價以及建筑標準方面的規定。

政府將已建住房交由私營企業運營。政府部門通過與私營企業之間簽訂協議，將已經建成的保障性住房項目交由私營企業在一定期限內進行運營，政府部門與私營部門商議一定的支付比例后，私營企業向政府一次性支付期限內預期收益，并通過運營中獲得的穩定收益回收投資及獲得利潤。待運營期滿后，私營企業將項目交還政府部門。

政府向私企購買積壓住房。政府可以在積壓住房中選取符合保障性住房標準的房源，商議以低于消費者個人購買價格的協商價格向開發商購買，給予開發商一定的利潤或通過簽訂協議允許其在一定時期內進行經營，經營期內收益歸開發商所有。

2、成都市保障性住房PPP 模式應用中的改進措施。保障性住房的選址。可考慮將保障性住房的建址選在市郊公共交通站點的周邊，通過增加站點公交車輛及線路的方式解決交通問題；對于企業自建的情況則可以考慮由企業自行設立通勤車，解決本單位職工的交通問題。

風險共擔與利益共享。政府部門在設計風險分擔結構時應充分考慮項目方案對投資者的吸引力，使投資人等可以接受并愿意參與其中，這是政府和私人投資者能否取得“雙贏”局面的重要因素。

政府對私營企業的資格審查和操作監管。為了保證項目達到規定的建設標準及保護公眾利益，政府需要采用競爭機制來選擇合作商，對私營企業資格進行嚴格審查，對其經營過程、產品以及服務質量等進行監督，保證私營企業按照合同要求規范經營，避免違規現象出現。

四、成都市保障房融資模式中政府主導作用改進建議

（一）管理機制的改進

1、完善立法保障。由于保障房建設工作系統龐大，不是哪個部門能單打獨斗的，僅施工階段就涉及勘址、設計、施工、監理等多個環節，另外還有土地的劃撥、環保的評估、財政和銀行的融資等，由于這些部門和機構各自為政，甚至有些政策出臺相互矛盾，從而增加了執行難度或造成執行不到位，因此迫切需要出臺一部完整統一的保障房法規政策，為我國保障房資金來源及其可持續性提供良好的法制環境。

2、加強監督監管，嚴格考核制度。政府應盡快建立保障房指標化考核制度，并以此作為政府官員升遷的標準，同時加強保障房“一把手”問責制，以此提高相關人員的憂患意識。建立專門的監督監察機構，嚴格監督保障房建設項目資金落實情況，同時加大對虛報瞞報、違規挪用資金等行為的懲處力度。

3、成立強有力的獨立機構。政府應盡快成立這樣一個強有力的獨立機構，專門負責保障房從融資、建設、審核到后期運營管理、市場監督等整個過程。通過利用政府信用保障可以提高其融資能力，增強融資模式的靈活性，從而降低融資交易成本，有效盤活已有的購建資金。

（二）融資操作改進

1、加大政府投入，凸顯“主力軍”作用。雖然全國各地區的融資模式出現多樣化的趨勢，但財政撥款仍是保障性住房的常態固定資金來源，也成為政府調控保障房建設規模的重要手段。在成都市目前保障房建設階段，政府也應當成為主要的建設資金負責者，充分發揮政府在保障房融資過程中的主導作用。

2、加大土地出讓收入的提取額度和支出力度。首先，通過制定相關政策，嚴格政府土地出讓收入的支出方向和支出結構，明確規定保障房建設資金支出應該是除土地拆遷、安置成本之外的第一優先考慮項；其次，土地出讓收入提取依據應統一，建議全市統一采用土地出讓總收入作為計算依據，并把提取比例提高，以加大土地出讓金支持保障房建設力度；最后，將土地出讓收入用于保障房建設的比例固定后，各區政府必須嚴格執行，并以此作為其考核獎懲的重要依據。

3、掃除公積金融資保障房障礙。首先，應盡快根據成都市實際情況修訂出臺《住房公積金條例》。通過修訂該條例，可以使今后住房公積金貸款建保障房有法可依，從而拓寬政府融資渠道；其次，針對公積金支持保障房融資可能出現的投資失誤等安全隱患，必須限定公積金投資保障房的范圍，如只能投資相對高回報的公租房，不能讓住房公積金承擔更多的保障功能；最后，建立符合現有的公積金融資保障房有效運行模式。由于目前尚未組建政策性住房銀行，可將住房公積金管理中心與商業銀行聯合，建立業務融合、風險共擔的協作機制，將銀行的運作流程滲透到公積金業務全流程管理中，通過雙方共同篩選項目和開發商、投資策劃和跟蹤管理，發揮各自業務優勢，為公積金融資保障房提供高效的運行環境。■