基于BIM的房地產開發項目動態成本管理

吳忠福，沈紫珺

（河海大學 商學院，南京 210000）

隨著我國經濟發展進入新常態，房地產行業經歷十幾年的快速發展后，進入了增速的平穩期、結構的調整期和品質的提升期。2014年是房地產行業的轉折年，行業從粗放發展的“黃金時代”邁入精細化管理的“白銀時代”，項目開發的成本壓力越來越大。如何細化成本管理手段，充分利用信息技術和數據庫技術，越來越受到房地產企業的重視。

1 房地產企業項目成本管理現狀

目前，大多中小型房地產企業（以下簡稱房企）依然沿用項目關鍵節點把控、三算對比等成本管理手段。但靜態的節點把控往往會因為項目數據的流失和信息交流的障礙，導致成本管理手段失效。而標桿房企雖然有嚴格的成本管理流程，也采用PDCA動態控制模式，但隨著工程規模的擴大，工程信息急速增加，標桿房企在動態成本管理中不同程度的存在以下問題：①成本預算手段不成熟，目標成本不準確；②由于項目信息來源多種多樣、統計口徑存在偏差，很難把握項目真實的費用信息，使得項目成本核算存在誤差；③把動態成本管理當成一種形式，僅反映動態成本，缺乏動態成本反饋、預警及有效的成本控制方法。

保證預算的準確性，構建動態成本的監控—反饋—調節機制，形成一條完整流暢的成本管理鏈條，是本文選擇利用BIM技術構建成本控制系統的目的。

2 BIM的內涵與特點

BIM是一種包含豐富數據、面向對象、具有智能化和參數化特點的建筑信息模型。它支持不同項目階段、不同項目參與方以及不同應用軟件之間的信息交流和共享，可實現對建設工程項目設計、建造及運營的全過程管理。

BIM模型具有信息完整性、關聯性及統一性的特點。完整性體現在BIM不僅包括建筑3D幾何信息，還包括工程的設計、施工、維護等完整的信息。關聯性指組成模型的構建是可辨識和關聯的，能夠被統計和分析。統一性性表現在建筑生命周期內各階段模型的信息是統一的，在不同階段對模型進行修改或擴展時不需要重建。

3 BIM與動態成本管理的集成分析

動態成本管理是企業在工程項目開展過程中對項目所發生的各個費用開支進行實時采集和分析，根據企業成本目標動態地指導、監督、調節和限制項目成本的過程。BIM因自身的平臺屬性，對動態成本管理中存在的問題有很強的針對性。

項目成本動態監控要明確把控建設項目的施工資源、施工動態、材料及安裝成本等信息，BIM模型中豐富的構件信息，高集合性特點滿足這一要求；BIM平臺能及時且全過程地完成信息錄入，保證信息完整性；BIM模型具備關聯性和整體性，可簡化模型重建過程，并且修改信息會自動關聯到整個模型，可實現動態成本的即時反饋；成本數據的經驗通過BIM沉淀，歸入成本數據庫中，成為下一個建設項目的參考依據。

因此，將工程信息實時錄入BIM模型確保數據來源的唯一性和完整性，同時對數據獲取的結果具有及時性和可追溯性。由此可見，BIM與動態成本管理兩者在價值上相輔相成，具備良好的契合點。

4 基于BIM的房地產動態成本管理系統

4.1 基于BIM的動態成本管理模型設計思路

項目動態成本管理實行以來收效甚微，實質上是因為大多管理方案只面向數據，而只有基于BIM模型面向對象進行動態監控才是可行方案。因此，本文構建了基于BIM的全過程動態成本監控與預警模型，如圖1所示。

圖1 BIM全過程動態成本管理模型

該模型以即時記錄、系統分解、互動預測、復審核對、及時通報為設計原則，以BIM平臺為綜合樞紐，實現動態成本的實時監控。在項目進展過程中通過合同拆分、非合同拆分動態地獲得成本信息，對比動態成本信息與目標成本，找出異常成本，及時調整成本結構，使整個項目健康運行。

4.2 基于BIM的動態成本控制系統各模塊內容

動態成本管理以預算、合同、變更、結算、付款等基本要素構成全過程管理系統。本文基于此，結合上文BIM動態成本管理模型，得出系統模塊。

4.2.1 基礎數據模塊

該模塊包含建筑對象的幾何、造價、進度、材料及供應商等基礎信息。這些信息可運算、可統計，最終形成構件信息庫。該模塊中還包含歷史數據，通過對過往數據的拆分，依據擬建項目實際情況可快速對項目投資造價進行估算。

4.2.2 合同管理模塊

為有效進行合同臺賬管理，BIM數據庫中錄入或生成的數據將通過分類和匯總，形成報表，隨時更新。

4.2.3 招投標管理模塊

該模塊利用BIM算量軟件進行工程量自動計算，為招標方提供了準確的工程量清單。并與投標方的投標文件工程量清單相對比，實現招投標的管理優化。

4.2.4 設施管理模塊

該模塊利用BIM可視化軟件，如3Ds Max，進行設施的空間數據管理，更加直觀。而BIM的數據庫能有效支持設施的技術維護工作，也能有效保存或者輸出性能報告。

4.2.5 費用管理模塊

該模塊主要負責處理項目進展過程中的一切費用數據。利用BIM的5D成本模型制訂詳細的費用計劃。BIM可根據進度、工序和空間3個維度，就合同價、項目預算、計劃成本、實際成本、業主確認、結算造價計收款和支付等實現多算對比。

4.2.6 風險管理模塊

該模塊可評估和反饋風險。將BIM與ERP系統對接，生成計劃預算數據和過程數據，自動完成拆分、歸集任務，避免人為錯誤，實現真正的成本風險管控。另外，費用模塊和風險模塊互通，對成本進行實時動態管控，一旦發現成本超標，第一時間進行成本超標預警。

4.2.7 模擬管理模塊

該模塊利用BIM可視化軟件模擬施工過程，檢驗施工進度計劃是否合理。利用BIM分析類軟件，如PKPM，可對建筑日照、風環境及噪聲等進行模擬分析。在后期運營維護階段，BIM竣工模型給業主提供建設項目全部信息，為系統運營維護提供支持。

綜上，BIM動態成本管理系統能實現以下功能：施工實際發生成本和計劃成本的實時對比；快速查詢各供應商的付款與供貨情況；材料、人工和資金等信息分類匯總，動態查詢；提供項目經理最需要的各種報表，從而實現成本的實時監控。

5 結 語

BIM模型集構件數據、合同數據、材料市場等外部數據，以及施工過程中的變更數據于一身。通過對這些數據的共享，建立企業工程造價數據庫，能為快速成本估算、目標成本測算、限額設計、編制標底、編制施工圖預算、進度款審核、變更簽證審核及結算審核等提供造價信息，為成本計算提供依據，從而加強成本控制。可見，BIM及時性、唯一性的特點，契合了動態成本管理的需要，為白銀時代的房地產企業進行項目的動態成本管理提供了新思路。

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