主流SSH系統框架下房地產交易價格評估機制的設計研究

劉雋

【摘要】隨著我國市場經濟體制的不斷完善，為房地產業的快速發展提供了廣闊的前景，而房地產稅收也在不斷的增長，成為了國家財政的主要來源之一。然而在現有的市場中卻存在著大量的房地產私人交易現象，稅務機關無法獲取真實的房地產交易申報價格。因此為了提高房地產價格交易環稅務征收管理的水平，防止偷稅漏稅的現象，可以從SSH系統框架下建立房地產交易價格評估機制，滿足房地產交易價格評估機制的水平和發展的要求，從而使房地產稅收管理更加的規范化和科學化。

【關鍵詞】SSH系統框架；房地產；交易價格；評估機制；設計

隨著我國經濟的不斷發展，我國房地產實現了迅猛的發展，交易過程也越來越頻繁，我國的稅收都是以價格審核征收相關的稅務，但在房地產交易介個稅收征收的過程中卻出現了較多的弊端，嚴重的影響著房地產稅收的征收，降低房地產納稅人評估環節的納稅成本，嚴重的影響我國稅務征收的管理水平和科學化。因此通過對房地產交易價格系統的開發和設計，針對房地產價格交易過程中的關鍵技術和主要業務需求進行設計，在實際的運用中實現可靠性和高效性能需求，從而保障稅務部門對房地產行業信息的管理，實現科學化和規范化的管理。

一、SSH系統框架概述

SSH系統框架是Struts、Spring、Hibernate的簡稱，是當前最流行的開源框架組合，主要分為4個層次，共同構成了系統的總體框架，并在實際的應用中非常的廣泛。Struts是在MVC基礎上的一種設計模式的實現，在模型中實現各部分的相互配合，對結構框架提供持久的支撐。Spring主要控制業務邏輯層，對該層進行分層的構架，并有組織的開展該層次的業務，從而無縫集成表示層的結構和框架。該層模塊之間聯系不緊密，因此開發人員可以利用這樣獨立的特性來實現模塊的功能，通過AOP來對事務進行管理。Hibernateh是數據持久層的控制框架，能夠對傳統的預模型實現數據關系的映射和傳遞，主要采用DAO模式實現數據的傳輸和訪問，并與高層業務邏輯之間相互分離。SSH系統框首先要實現交互界面的管理，在表示層的JSP中進行，并傳遞系統的請求給下一層的系統，然后由Struts根據發出的相應的命令，并結合自身的配置，經接收到的命令傳遞給下一級別，并作出相應的措施處理。其次在業務邏輯層面，管理的服務組件能夠給所做出的回應提供業務的模型，并將該組件的對象作為數據處理來完成，保持了系統的性能和數據的完整性。最后在數據持久層，依賴于Hibernate對數據進行處理，并返回最后的結果。

二、房地產交易價格評估機制的設計和分析

（一）系統需求分析

目前我國在房地產業方面稅收出現明顯的下降，其主要原因是我國房地產納稅人缺少責任意識，誠信度不高，再加上國家稅務機關的相關管理出現漏洞，導致大量的房地產稅收流失，對我國的財政造成了很大的損失，也影響了社會誠信。因為了避免房地產稅收的流失給國家財政造成的損失，需要進一步的提高房地產稅收的征管工作，提高房地產稅收管理的水平和效率。因此房地產交易價格評估機制系統的設計總體需要滿足在房地產交易價格核定的過程中，能夠及時的發現其中出現的問題，及時的糾正，能夠對房地產納稅人進行及時的監控，發揮該系統的最大管理效能。

（二）系統設計

1、系統總體的業務框架包括三個部分，后臺、前臺和中間庫。房管部門和稅務部門共同維護中間庫，房管部門管理著中間庫的服務器。房管部門可以通過對房地產信息的搜集和整理保存在中間庫中，稅務部門可以直接進入到中間庫中對房管部門登記和管理的房地產信息進行查看和搜集。稅務部門得到房管部門的房地產信息后，采用批量評估的方式對數據進行整理，并將房地產的價格進行評估，評估后稅務部門可以直接進入到中間庫中將分析和評估的信息進行儲存。同時中間庫可以把稅務部門保存的信息傳遞給系統的前臺，后臺數據庫能夠得到幢價格并同時提供給系統的前臺，并進行價格的審核。前臺得到信息后將受理過的信息進行儲存，中間庫得到信息后能夠儲存傳遞過來的信息，房產部門可以根據信息的內容發證。

2、后臺業務設計

后臺業務設計的第一步為數據的采集和整理，建立系統的幢基準價格。GIS和房產登記信息由房管部門提供，然后數據的采集和整理建立在現場的勘察信息和大量市場信息的基礎上，能夠準確的獲得房價的影響因素，從而利用批量評估的方式對價格的特征進行分析，并建模。應用統計學分析軟件將跟價格有關的因素進行分析，然后通過數字模型的校驗確定價格特征的合理性，然后應用到大批量房產評估中，將幢的基準價評估出來，再根據市場法和房產個案的修正系數進行修正，將評估到的價格提供給前臺交易頁面。房管部門和稅務部門共同管理，房管部門提供GIS信息，能夠節省稅務部門搜集數據和信息的時間，提高稅務部門的辦事效率。第二步為數據導入到后臺系統中，該步驟主要實現了系統的編輯功能，設計上滿足了系統的性能需要。后臺業務首先對數據批量的導入，增加編輯和上傳照片和文件的內容，系統的管理員對用戶的權限和分配進行管理，定期更新基準價格數據，針對價格的異常情況可以發出預警，能夠確保數據具有完整性。

3、前臺業務設計

前臺業務的設計主要是在原有房屋交易過程改造的基礎上進行設計的，原來的交易價格評估流程主要通過人員的審核，人員工作的效率比較慢，因此在價格的審核和評估上可以采用計算機軟件進行，能夠保障房屋交易能夠快速發證。前臺系統對審核的價格進行受理，看是否通過最低的計稅價格，如果通過審核那么進行稅費的核算，如果沒有通過，則對價格計算進行核實，最終得到正確的價格后才能進行稅費的核算。稅費核算后對房屋的權屬進行審核，最后打印稅票督促納稅人進行交稅。雙方的共同管理可以實現房地產交易價格的科學化和規范化，從而提高工作的效率和水平。如果提交的材料情況屬實，那么接受申報人的提交，采用系統評估的價格，申報通過。如果申報人不被接受，未達成一致的意見，那么委托房地產評估機構進行評估，確定計稅的價格，最后才能通過申報。

4、數據庫設計

在房地產交易價格評估的過程中，有許多房地產信息需要被處理，數據庫的運行需要實現高效化和精準性，保障信息的安全可靠，同時能夠實現對房地產信息的儲存和保管，在數據庫的性能設計上必須更加高效，因此數據庫的設計對系統的順利運行起著至關重要的作用。性能方面主要表現在讀寫和儲存數據方面，并將這兩個因素作為衡量系統性能的標準，同時要同（下轉）（上接）時關注系統的資源和硬件環境，并能夠在系統的運行中發揮最大的用處和能力。整體上保障系統的順利運行。開發人員在系統的開發中要注重對數據庫邏輯運行的關注，防止數據庫出現任何的問題而丟失重要的文件信息，能夠保障數據庫信息和數據的完整和安全。另外可以在數據庫中增加索引的功能，保障數據庫的高效運行。可以建立多表鏈接，建立相關的模糊查詢索引，及時的根據索引更新數據庫。房地產交易價格評估系統中，三個數據庫之間既相互關聯，又彼此獨立。后臺和前臺數據庫由稅收部門管理，地稅部門和房管部門共同管理中間數據庫，后臺數據庫中可以利用索引的功能區分幢基礎信息表和分區信息表。兩個表主鍵外鍵相互關聯，能夠對所在的幢進行區分。交易受理信息和買賣方繳稅的信息在前臺數據庫表中顯示，交易受理信息表主要保存房地產交易價格信息，同時主鍵ID建立索引，提供可以查詢的個案，提高工作的效率。中間數據庫主要有房產登記的信息和證明信息表，提供給后臺數據，在房管部門受理的過程中將數據和信息發布給前臺數據庫，提供地稅部門查詢，兩者共同完成信息的管理和維護。

總結：

房地產交易價格的評估關系著房地產稅收的管理效率，在房地產交易價格評估流程系統的設計中利用SSH系統框架技術，對房地產交易價格使用批量評估的方式滿足評估機制的總體需求，既節省了人工價格評估的時間，又提高了工作的效率，能夠有效的提高房地產納稅人納稅的積極性，從而保障我國房地產稅收的管理水平。

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