股市和樓市是央媽親生的

難道降息就是為了母愛股市和樓市？當(dāng)然不是。孩子有很多，但若論降息對(duì)娃子們的利好程度，若論親近程度，則可以大致這么認(rèn)為：股市和樓市是央媽親生的，而其他行業(yè)其他娃子，則不一定是親生的。

又降息了！

在母親節(jié)來臨之際，央媽慈愛的解衣開懷，用那香甜的乳汁滋潤著股市和樓市。

上周股市三連大陰，嚇得小鮮肉們兩股顫顫，于是這兩天網(wǎng)上流傳著央媽將為股民發(fā)紅利的傳言。還真應(yīng)驗(yàn)了，馬上就給股民發(fā)了紅包。而且是選周日行動(dòng)，而非周五晚，說明央媽希望周一股市和樓市都上漲。

注意，地產(chǎn)股是最大的受益行業(yè)，開盤必定高開大漲，但至于是否會(huì)沖高后漲幅縮小，這等高技術(shù)只能問股評(píng)家們了，筆者對(duì)此可就有些弱智了。

有句俗話說得好，會(huì)哭的孩子有奶吃。可沒多少房民，像股民那樣叫著哭著給央媽要奶吃。房民們多是事業(yè)有成、內(nèi)斂理性、居住舒適、悶聲發(fā)財(cái)?shù)男愿瘢麄兌檬裁唇械驼{(diào)、低調(diào)、再低調(diào)，不敢惹親爹親媽生氣。

他們更是深深懂得，對(duì)于散戶而言，股市再牛也是暫時(shí)的。而房子，才是資產(chǎn)長(zhǎng)期增值的最佳選擇，尤其是一二線城市。但是，央媽喂奶，哪次都不會(huì)忘了房寶寶。2008年四季度五次降息，2009年房?jī)r(jià)就暴漲了。2012年6、7月份只降了兩次息，2013年一線城市和部分二線城市的房?jī)r(jià)，就漲得一片山花爛漫。而去年以來，2014年11月的一次降息，讓大城市的住宅成量飛了起來，今年3月1日二次降息，一線城市房?jī)r(jià)加速反彈，深圳房?jī)r(jià)已漲得紅了眼。此次，三次降息之后，一線城市房?jī)r(jià)絕對(duì)控不住了。

筆者今年初曾在央廣節(jié)目中預(yù)測(cè)：到今年年底，一線房?jī)r(jià)將漲15%。

當(dāng)時(shí)，很多人還認(rèn)為筆者是昏了頭，在那里說胡話，唱多唱瘋了，甚至還有的說筆者是自己買了房子就大力忽悠。

現(xiàn)在，筆者再一次調(diào)高預(yù)測(cè)值：今年年底相比年初，一線城市房?jī)r(jià)將至少平均上漲二成，其中深圳將至少上漲三成。另外，絕大部分的二線城市和部分三線城市，房?jī)r(jià)也將上漲，總體看一成左右。關(guān)于全國，年初筆者預(yù)測(cè)：2015全國住宅均價(jià)將上漲5%，現(xiàn)在要繼續(xù)堅(jiān)持這一預(yù)測(cè)。

這里，筆者還是分析一下，降息對(duì)樓市的利好的傳導(dǎo)機(jī)制。

其一，對(duì)于購房者，主要利好是個(gè)人房貸。降息等于降房貸成本，比如30年期的房貸，降息25個(gè)基點(diǎn)可以節(jié)省總還款額2.5%左右，也就相當(dāng)于房?jī)r(jià)下跌了2%左右。

當(dāng)然，主要利好的是已經(jīng)利用貸款、已經(jīng)購房者，因?yàn)椴糠殖鞘蟹績(jī)r(jià)目前正在反彈，尚未購房的朋友，這次降息所節(jié)省的成本將會(huì)轉(zhuǎn)化成房?jī)r(jià)上漲，基本無利好。因此說，央媽還是寵愛那些提前行動(dòng)的聰明孩子，筆者這樣說，懂不？

不過，今年和明年，估計(jì)還有兩次左右的降息，還有四次左右的降準(zhǔn)，很多朋友還有享受央媽關(guān)愛的機(jī)會(huì)。因此，快點(diǎn)入市購房吧，應(yīng)該說這是一個(gè)很好的契機(jī)。

降息后，商業(yè)銀行只能被動(dòng)的下調(diào)房貸利率，但由于社會(huì)融資成本下滑很艱難，銀行通過賣理財(cái)產(chǎn)品變相攬儲(chǔ)的成本也就相對(duì)較高。所以，房貸利率折扣不會(huì)明顯增加了，折扣大了，央行也就賺不到錢呀。

因此，筆者在這里預(yù)計(jì)：等到今年下半年，一線城市的首套房貸利率折扣，將最終穩(wěn)定在九折左右，二線將趨于九五折左右，三四線城市將是九八折或基準(zhǔn)。

其二，對(duì)于開發(fā)商，降息的利好程度遠(yuǎn)遜于個(gè)人購房者。因?yàn)椋y監(jiān)會(huì)仍對(duì)于開發(fā)貸小心謹(jǐn)慎，商業(yè)銀行也不會(huì)大力支持開發(fā)貸。個(gè)人購房貸款與民生有關(guān)，而且個(gè)人貸風(fēng)險(xiǎn)極小。而開發(fā)貸則風(fēng)險(xiǎn)較大，尤其是中小房企、中小城市的樓盤。

不過，降息有助于降低全社會(huì)的融資成本，間接的利好開發(fā)商融資，開發(fā)貸房地產(chǎn)信托民間借貸等融資成本，都會(huì)稍稍降低。

那么，難道降息就是為了母愛股市和樓市？當(dāng)然不是，孩子有很多。但若論降息對(duì)娃子們的利好程度，若論親近程度，則可以大致這么認(rèn)為：股市和樓市是央媽親生的，而其他行業(yè)其他娃子，則不一定是親生的。

咋回事？在此，筆者就不過多解釋，還是問他爹去吧。

作者簡(jiǎn)介：

楊紅旭，知名房地產(chǎn)政府咨詢專家、企業(yè)戰(zhàn)略咨詢專家、地產(chǎn)專欄作家，掌握上海、北京、南京、無錫、武漢等十幾個(gè)熱點(diǎn)城市近百個(gè)樓盤的或接觸或參與或操盤，擔(dān)任課題組長(zhǎng)的研究課題包括：中房協(xié)的《全國住宅市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)調(diào)查研究》、住建部的《科學(xué)研判我國房?jī)r(jià)泡沫，完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控》和上海市發(fā)改委的《上海住房保障體系及發(fā)展思路研究》等。