小城市房地產市場危機的真相

文/朱大鳴

雖然這些小城市存量過剩，但房價卻紋絲不動，原因是開發商拿地成本高。

中國一線城市房價開始反彈，速度驚人，統計局發布的70個城市商品住宅價格指數全線上漲，深圳樓市上演半年漲一半的神話；另一極的四線或五線城市樓市卻陷入冰窟，經過一輪又一輪的房價上漲博弈之后，樓市呈現一個冰火兩重天的境地。最近去一些小城市，看到當地樓市存量房過剩，開發商心急如焚，熬不住的開發商就變成了“某跑跑”。地方政府無奈，因為土地財政仍然是他們經濟上主要來源。

問題出在哪里？是不是依然按照傳統的寬貨幣做法就能解決問題呢？事實證明，這只會導致熱點城市房價冒火，最終政府還得把它澆滅下去。因為資本的本性是追逐利潤，這里的利潤當然是差價。房地產只是他們賺錢的工具和媒介，而這類投資者我們稱之為投機者。他們不關心房屋的居住價值，只關注是否能夠 “升值”，這種 “升值”的預期和現實都支撐著大量的資本介入熱點城市，從而導致房地產市場出現兩難，如果采取打壓措施，會導致市場萎縮，危及整個市場，不打不壓則會導致泡面經濟的生成，從而將實業連根基都拔掉。

就這些城市而言，雖然這些小城市存量過剩，但房價卻紋絲不動，原因是開發商拿地成本高，如果說賣不掉等死，降價則會推倒這個多米諾骨牌，在這種狀態下，購房者買不起，也不愿意買，開發商的現金流斷流，利潤難以實現，地方政府依靠的金土地母雞，下蛋效率降低了，債務問題也就出來了，這是一個多方都輸的局面，問題是什么導致小城市房價的多輸的局面呢？

事實的真相可能很復雜，但整體上來說可能這些城市的房地產價值被透支的結果。在一輪又一輪的牛市過程中，很多居民擁有多套房，但新來的居民又被相對的高房價阻止在購房者行列之外，再加上一窩蜂式開發，導致樓市存量逐漸過剩。大量的農田變成了鴿子房，城市也在無限膨脹中遇到了邊界。當年只要買套房一賣就賺錢的時代，至少在這些中小城市已經一去不復返了。

盡管樓市可以自娛自樂地變成金融資本自動增值，但房屋的真實功能畢竟是給人居住。然而，這些城市的常住人口其實是向熱點城市轉移的，大多數的居民只是將之作為一個家鄉的落腳點，而不是長期居住的房屋。對于居住的需求也并非如同熱點城市那樣急迫。因此，無論從供給還是從需求角度，抑或從金融投機的角度，這些城市的房地產市場都是陷入了僵局。

更重要的是，房地產市場的繁榮是基于實業繁榮基礎之上的。溫州和鄂爾多斯市之所以出現短暫的樓市崩潰現象，大資本惡炒當然是直接的原因，但大資本之所以惡炒房地產，其實還是實業和產業凋敝的結果，這些資金從實業中被擠出來，變成投機資本，結果加速了當地房價泡沫化過程，隨著實業越來越蕭條，房地產繁榮根基以及后續資金的機會越來越少，最終導致市場崩潰，債務危機爆發。

中國房地產問題其實還是一個社會公正問題，當房地產作為一種財富分配的機制時，加速了貧富分化的進程，而大量的不公正獲得住房的房嬸房叔出現，導致人們對于房地產創富創貧機制的普遍質疑。而政策扶持房地產市場發展的合理性也受到了挑戰。

這些城市房地產市場出現的問題可能是無解的，危機可能是一種重置資源配置和價格的解決途徑，最后的清算還原可能是還原房地產本色最自然的辦法。地方政府的赤膊上陣救市只會延長這種危機爆發的時間，但卻會帶來更嚴重的后果。盡管人們從情感角度不希望這種危機的爆發，但我們已經基本上錯過了消除這些危機的最佳時機。當下我們應當跳出土地財政思考和房價投機的基本邏輯定勢，例如，吸引更多的人口回鄉創業，振興實業，從根基上來恢復房地產市場的基本功能，解除地方對于房地產過度的依賴癥，還原房地產市場的本色，或有可能從事實上消除房地產市場的危機引發的一系列危機。