房地產(chǎn)眾籌：機遇與風險并存

文/高榮偉

房地產(chǎn)眾籌類的金融產(chǎn)品到底是不是一個新的金礦，依然有待觀察。

房地產(chǎn)界的眾籌風已經(jīng)吹到了中國。圍繞“眾籌”，各房企起舞狂歡。

在轉型升級的壓力之下，地產(chǎn)電商和傳統(tǒng)地產(chǎn)企業(yè)都在尋找新的突破口。開發(fā)商不約而同地瞄上了“眾籌”背后的商機。在平安好房首席執(zhí)行官莊諾看來，“在整個房價構成中，40%是地價，15%是借貸融資成本，3%到5%是營銷成本。當眾籌成為集資的主要方式時，借貸融資成本和營銷成本將不再存在，真正可實現(xiàn)降房價的目標。”

忽如一夜“眾籌”來

“眾籌”，對于大多數(shù)人來說，還是個模糊的概念。那么，“眾籌”究竟是什么呢？團購？集資？

所謂眾籌，指的是利用互聯(lián)網(wǎng)向大眾籌集資金，以幫助籌款人完成某個有特定意義的項目。“眾籌”由發(fā)起人、跟投人、平臺三個方面構成，具有低門檻、多樣性、依靠大眾力量、注重創(chuàng)意的特征。

2012年12月8日，美國網(wǎng)站Fundrise率先將“眾籌”的概念植入房地產(chǎn)中，米勒兄弟的“房地產(chǎn)眾籌”模式一經(jīng)上線便獲得了火爆的反響。

如今，房地產(chǎn)界的眾籌風已經(jīng)吹到了中國。圍繞“眾籌”，各房企起舞狂歡，房地產(chǎn)眾籌成為互聯(lián)網(wǎng)金融領域一顆閃亮的新星。媒體報道，2014年上半年，國內眾籌共完成融資為1423起，募集資金的總金額約為一億九千萬。不過，從市場規(guī)模上來看，眾籌的這一數(shù)字與P2P網(wǎng)貸規(guī)模相比差距甚遠。

進入2014年年底，互聯(lián)網(wǎng)“眾籌”之戰(zhàn)終于在地產(chǎn)行業(yè)全面打響，房企、電商、中介先后加入了對這一新興領域的爭奪。2014年12月25日，本土房企申基集團聯(lián)手搜房網(wǎng)推出首個千萬級別墅眾籌項目，據(jù)悉，700萬元的眾籌金額在兩小時內被一搶而空。進入2015年，全國已有近10家房企參與了京東、搜房等電商平臺推出的眾籌活動。今年5月29日，新浪樂居推出的萬科黃埔倉眾籌活動正式線上開搶，45秒內搶空，平均每秒鐘成功支付7.62個，再次刷新紀錄。

5月31日，萬科黃埔倉舉行了線下競拍，價值70余萬的房子38萬起拍。媒體親眼見證了樂居華南O2O房產(chǎn)眾籌打造的第二次傳奇。“經(jīng)過39輪的激烈競拍，黃先生以66.5萬元拿下房源，溢價84.72%，溢價總金額30.5萬。”

不過，總體而言，目前我國房地產(chǎn)眾籌仍處于起步階段，其模式也相對簡單，主要有三種。

投資理財產(chǎn)品型

去年9月，萬科蘇州公司推出房產(chǎn)眾籌項目。科制定的規(guī)則是，只要投資1000元以上，就可以成為投資者，并獲得不低于40%的預期年化收益率；籌到54萬元總額截止，相當于總價的6折。此前，萬科還與平安一起開發(fā)了一款年化收益率在6.5%以上的金融產(chǎn)品——“平安萬科購房寶”，“投資者在獲得理財收益的同時，還可以同時認購房源。”萬科方面稱，這一產(chǎn)品是萬科主動運用互聯(lián)網(wǎng)思維改變傳統(tǒng)開發(fā)與銷售模式的有益探索。據(jù)說，郁亮對于萬科的遠景規(guī)劃是，把員工和合作伙伴變?yōu)楹匣锶耍瑫r把萬科改造為一家眾籌公司。

營銷推廣型

在與百度、淘寶合作之后，大力發(fā)展互聯(lián)網(wǎng)營銷渠道的萬科又試圖通過互聯(lián)網(wǎng)金融“嘗鮮”來增加樓盤銷售量。對萬科來說，眾籌模式最大的好處，是可以借眾籌吸引客戶，同時分析客戶的購買能力，進而有針對性地進行營銷。

“對于房企而言，與電商合作以眾籌等形式拓寬營銷渠道，這是進軍互聯(lián)網(wǎng)金融最快的途徑。”上海易居研究院研究員嚴躍進說，目前，地產(chǎn)市場逐步向存量市場和改善性需求轉變，地產(chǎn)行業(yè)以開發(fā)、建設和銷售為主導的傳統(tǒng)模式將受沖擊，地產(chǎn)行業(yè)內部的房企、中介、電商也都需要根據(jù)市場變化，調整各自的營銷模式。在營銷模式方面，金科、萬科、首創(chuàng)、中鐵等房企開始自建“全民營銷平臺”，而遠洋、保利、申基等房企則通過眾籌的方式，在營銷渠道方面尋找與互聯(lián)網(wǎng)接軌的方向。

對房企來說，眾籌一方面可以緩解融資壓力、分散投資風險，另一方面也是利用互聯(lián)網(wǎng)優(yōu)勢，拓寬銷售渠道和產(chǎn)品開發(fā)方式的有益嘗試，開發(fā)商利用新的營銷方式獲得曝光展示機會。

合作建房型

投資理財型的房地產(chǎn)眾籌讓人們享受到的是“土豪式”的投資收益盛宴，營銷型房地產(chǎn)眾籌讓開發(fā)商可以更大力度地讓利給購房者，而合作建房型目標是擠出房地產(chǎn)中間環(huán)節(jié)的利潤，讓更多人以成本價置業(yè)。去年10月10日，南京一家地產(chǎn)公司推出國內首家眾籌建房投資平臺——“樂居眾籌”。其置業(yè)模式是，先尋找購房群體，然后根據(jù)客戶的購房居住需求拿地，并通過專業(yè)開發(fā)商代建直至最終交付使用，整個建造過程公開透明。對于參與者最擔憂的資金安全問題，“樂居眾籌”通過第三方銀行監(jiān)管資金解決，“封閉運作，專款專用，確保資金安全”。

合作建房型模式通過互聯(lián)網(wǎng)手段，將購房者匯聚起來，籌集到資金后聘請中小開發(fā)商來建房。此種模式將傳統(tǒng)的開發(fā)商建房子、購買者買房子的純買賣關系，轉變?yōu)橘彿空咂刚堥_發(fā)商建房子的雇傭關系。而對購房者來說，意味著可以以更低廉的價格買到房子；對于開發(fā)商來說，則解決了開發(fā)商的資金及客戶問題。

投資眾籌需謹慎

在“互聯(lián)網(wǎng)+”的大環(huán)境下，相較于傳統(tǒng)的投融資模式，房地產(chǎn)眾籌擁有極大的發(fā)展空間，值得期待。與此同時，隨著房地產(chǎn)眾籌概念在國內的走紅，社會各界對房地產(chǎn)眾籌的質疑也漸漸浮出水面。

中籌網(wǎng)金創(chuàng)始人唐人近期在接受媒體采訪時表示，目前國內房地產(chǎn)眾籌行業(yè)尚存一些問題。舉例來說，某股權投資基金公司推出“眾籌建房”項目，吸引投資人以眾籌的形式“私人訂制”比市場價便宜的房子。這種非公開的“收費會員制”籌資形式明顯是一種偽眾籌行為，其本質是打著互聯(lián)網(wǎng)金融——眾籌融資旗號，穿著互聯(lián)網(wǎng)金融的馬甲，吸收公眾資金。如果眾籌平臺方不能保持“獨立性”，成為直接或間接的交易方，就會不可避免地成為收款主體，從而形成一個巨大的“資金池”，潛在“風險”就會產(chǎn)生。反觀以往P2P平臺卷款跑路事件，可知平臺自建資金池將會給不明真相的普通投資者帶來投資風險。因為投資者份額如果持有時間過長，有可能導致資金被套牢，無法轉讓。

“通過眾籌活動，開發(fā)商可以在房子出售之前提前獲得資金，對于個人投資者來說，眾籌買房降低了購房門檻，似乎更劃算，不過，需要提醒投資人的是，地產(chǎn)眾籌機遇與風險并存。”業(yè)內人士不無憂慮地指出。在樓市投資屬性逐漸弱化，客戶剛性需求降低，炒房時機今非昔比的時代，房地產(chǎn)眾籌類的金融產(chǎn)品是不是一個新的金礦，依然有待觀察。