房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問(wèn)題及審計(jì)對(duì)策探討

高 靜

（貴州開(kāi)元會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司，貴州 遵義 563002）

房地產(chǎn)企業(yè)的稅收問(wèn)題及審計(jì)對(duì)策探討

高 靜

（貴州開(kāi)元會(huì)計(jì)師事務(wù)所有限公司，貴州 遵義 563002）

近年來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)事業(yè)迅速發(fā)展，對(duì)推進(jìn)國(guó)民經(jīng)濟(jì)指數(shù)增長(zhǎng)發(fā)揮了重要作用，但與此同時(shí)，房地產(chǎn)企業(yè)稅收問(wèn)題頻現(xiàn)，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展產(chǎn)生了不利影響。本文分析房地產(chǎn)企業(yè)稅收中的常見(jiàn)問(wèn)題，并在此基礎(chǔ)上就房地產(chǎn)企業(yè)稅收審計(jì)的優(yōu)化提出對(duì)策。

房地產(chǎn)企業(yè)；稅收；問(wèn)題；審計(jì)

1　房地產(chǎn)企業(yè)稅收中的常見(jiàn)問(wèn)題

1.1虛交稅款

房地產(chǎn)企業(yè)提前確認(rèn)收入，預(yù)交或虛交稅款的情況較為普遍。一些政府或稅務(wù)部門(mén)，往往在不能及時(shí)完成稅收任務(wù)的狀況下，與房地產(chǎn)企業(yè)約談，采取先征后退的方式向其提供優(yōu)惠，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)提前確認(rèn)收入，在無(wú)稅源的情況下虛繳稅款。

1.2延時(shí)納稅

一些房地產(chǎn)企業(yè)往往通過(guò)推遲結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)收入，延時(shí)納稅來(lái)實(shí)現(xiàn)少交稅款，其主要做法是：延遲結(jié)轉(zhuǎn)經(jīng)營(yíng)收入、把將售房款長(zhǎng)期放在應(yīng)付款等科目匯中、在收入結(jié)轉(zhuǎn)時(shí)，僅將首付款結(jié)轉(zhuǎn)收入，而不按合同規(guī)定進(jìn)行定期確認(rèn)收入、不按照實(shí)際收款日期確認(rèn)收入等。

1.3偷逃稅款

房地產(chǎn)企業(yè)的收入總額應(yīng)包括生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收入和其他收入。其中，其他收入包括商品房售后服務(wù)收入、材料銷售收入、無(wú)形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓收入、固定資產(chǎn)出租收入及其他代有關(guān)部門(mén)收取的代收費(fèi)用等。而在實(shí)際審計(jì)工作中發(fā)現(xiàn)，部分房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)將其他收入用往來(lái)稅款進(jìn)行核算，或在按揭款上動(dòng)手腳，最終實(shí)現(xiàn)偷逃稅款的目的。

除此之外，部分房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)不同項(xiàng)目間的成本混轉(zhuǎn)來(lái)降低利潤(rùn)，最終實(shí)現(xiàn)偷逃稅款的目的。一些房地產(chǎn)企業(yè)同時(shí)開(kāi)發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，有的項(xiàng)目已經(jīng)完成銷售，有的項(xiàng)目還處于預(yù)售環(huán)節(jié)，而房地產(chǎn)企業(yè)故意混算成本，結(jié)轉(zhuǎn)成本，不按照國(guó)家規(guī)定進(jìn)行分項(xiàng)目核算，違背責(zé)權(quán)發(fā)生制原則，以達(dá)到偷稅目的。

2　房地產(chǎn)企業(yè)稅收審計(jì)優(yōu)化對(duì)策

2.1提升審計(jì)隊(duì)伍素質(zhì)

審計(jì)人員的綜合素質(zhì)是做好審計(jì)工作的基礎(chǔ)，因此，審計(jì)工作者要具備豐富的會(huì)計(jì)知識(shí)，熟悉法律法規(guī)，及時(shí)掌握各項(xiàng)稅收政策。與此同時(shí)，還要熟練掌握計(jì)算機(jī)技術(shù)，使審計(jì)工作者在具體工作中得心應(yīng)手，不斷積累工作經(jīng)驗(yàn)，提高分析數(shù)據(jù)的水平和工作效率。這也是審計(jì)工作者審查房地產(chǎn)企業(yè)偷稅問(wèn)題、查證房地產(chǎn)企業(yè)稅收征管質(zhì)量的制勝武器。

2.2強(qiáng)化信息利用

首先要利用前年度納稅電子資料，對(duì)同一納稅人近年的一系列數(shù)據(jù)做對(duì)比性分析，以便從中找出稅種變化等諸多問(wèn)題；其次，要充分關(guān)注外調(diào)工作，及時(shí)發(fā)現(xiàn)并處理出現(xiàn)的問(wèn)題。比如，為獲取房產(chǎn)交易方面的信息，要從網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙等媒體上查閱樓盤(pán)的出售廣告，或以購(gòu)房者的身份到售樓服務(wù)部門(mén)了解銷售情況，根據(jù)情況到樓盤(pán)所在地查看建設(shè)工期等；最后，多元化地搜集具有使用價(jià)值的信息資料，結(jié)合房產(chǎn)立項(xiàng)、開(kāi)發(fā)、銷售等一系列工作，采集分析稅務(wù)機(jī)關(guān)以外的房產(chǎn)、建設(shè)、交易、按揭銀行等諸多第三方信息。

2.3提升選案環(huán)節(jié)針對(duì)性

例如，關(guān)于預(yù)征虛征稅款問(wèn)題，其前期征管數(shù)據(jù)是重中之重，可提高工作的有效性。正常情況下，這樣的問(wèn)題往往存在于稅收任務(wù)重的分局。通過(guò)對(duì)比分析其征管數(shù)據(jù)中12月份稅收占全年的比例，配合進(jìn)一步數(shù)據(jù)分析，從而得到較為準(zhǔn)確的信息。第一，要篩查入庫(kù)日期與稅款所屬期在同一個(gè)月的電子數(shù)據(jù)，一般來(lái)說(shuō)，稅款入庫(kù)日期應(yīng)在稅款所屬期的下一個(gè)月。反之，出現(xiàn)12月份繳納稅款所屬期為12月的稅款，預(yù)征稅款問(wèn)題就可能存在。第二，篩查同一個(gè)月多次申報(bào)的電子數(shù)據(jù)，同一納稅人在同一個(gè)月份中對(duì)同一稅種只能申報(bào)繳納一次。如果出現(xiàn)征收2筆以上稅款的紀(jì)錄，那么，預(yù)征稅款的問(wèn)題也有可能存在；第三，查找大額、整數(shù)入庫(kù)稅款紀(jì)錄，這些稅款常常會(huì)通過(guò)倒算的方式算出納稅基數(shù)，因?yàn)檎Ｉ陥?bào)的繳納稅款很少出現(xiàn)整數(shù)，可在查找出整數(shù)稅款的基礎(chǔ)上落實(shí)該款申報(bào)繳納是否合法。第四，有的房地產(chǎn)企業(yè)處于籌備期，年末若突然出現(xiàn)大額營(yíng)業(yè)稅等稅款入庫(kù).虛交稅款也有可能發(fā)生。

2.4注重實(shí)物信息核查

項(xiàng)目數(shù)量、開(kāi)發(fā)面積、開(kāi)發(fā)地點(diǎn)、單位價(jià)格等4個(gè)環(huán)節(jié)是重中之重。主要包括全面核實(shí)納稅人實(shí)際參與開(kāi)發(fā)的項(xiàng)目數(shù)量、開(kāi)發(fā)面積，各項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)地點(diǎn)，并與該項(xiàng)目的“竣工驗(yàn)收證明書(shū)”“土地規(guī)劃許可證”“土地出讓（轉(zhuǎn)讓）合同”“竣工驗(yàn)收時(shí)間”等資料做對(duì)照，核實(shí)項(xiàng)目的可售商品房面積。例如，通過(guò)抽查開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的回遷安置協(xié)議、聯(lián)建協(xié)議、房屋銷售合同，依據(jù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目坐落地點(diǎn)等客觀情況判定回遷。聯(lián)建商品房面積的真實(shí)性及可售面積的虛實(shí)、核實(shí)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的銷售單價(jià)與同期市場(chǎng)價(jià)格相比是否存在不正常現(xiàn)象等。

2.5加大售房合同檢查力度。

在企業(yè)審計(jì)中，對(duì)比售房合同與經(jīng)營(yíng)收入，審查是否存在未按合同規(guī)定結(jié)轉(zhuǎn)收入的情況。警惕往來(lái)賬戶，重點(diǎn)是掛賬的應(yīng)付款項(xiàng)及借款項(xiàng)目。要特別注意金額較大的業(yè)務(wù).審查是否將售房款廢往來(lái)賬戶而未結(jié)盟轉(zhuǎn)收入.或亂進(jìn)利息虛增成本等問(wèn)題。

3　結(jié)　語(yǔ)

綜上所述，做好房地產(chǎn)企業(yè)稅收審計(jì)工作，對(duì)維護(hù)房地產(chǎn)行業(yè)正常競(jìng)爭(zhēng)秩序，促進(jìn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展有著重要意義。因此，稅收審計(jì)人員應(yīng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅收工作中存在的問(wèn)題進(jìn)行經(jīng)常性的反思總結(jié)，并通過(guò)改進(jìn)審計(jì)方法、提升隊(duì)伍素質(zhì)、優(yōu)化審計(jì)模式等策略不斷提升房地產(chǎn)企業(yè)稅收的準(zhǔn)確性、全面性和有效性。

主要參考文獻(xiàn)

［1］黃盈盈.基于稅收臨界點(diǎn)的房地產(chǎn)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃［J］.審計(jì)與理財(cái)，2014（11）:30-31.

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10.3969/j.issn.1673 - 0194.2015.12.119

F293.3；F239.6

A

1673-0194（2015）12-0157-01

2015-04-22