農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估研究

近幾年來，中央和各地方對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的重視程度逐漸加深，2011—2014年中央一號(hào)文件對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)規(guī)范均有不同層次的涉及和規(guī)定，而農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)進(jìn)程也在進(jìn)一步加快，且在過程中日臻完善，但同時(shí)也存在價(jià)值混亂等問題。2015年，集體經(jīng)營性建設(shè)用地入市試點(diǎn)在全國范圍內(nèi)展開。為保障農(nóng)民現(xiàn)實(shí)利益，保護(hù)農(nóng)村集體建設(shè)用地資產(chǎn)，出臺(tái)相應(yīng)的評(píng)估指導(dǎo)意見已成為當(dāng)前亟待解決的現(xiàn)實(shí)問題。

以河北省景縣2013年農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)情況來看，流轉(zhuǎn)面積大，涉及鄉(xiāng)鎮(zhèn)及農(nóng)戶范圍廣泛，流轉(zhuǎn)已成為各鄉(xiāng)鎮(zhèn)普遍態(tài)勢，且經(jīng)營主體和流轉(zhuǎn)方式多樣化（見表1）。與此同時(shí)，關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地的價(jià)值并沒有確切的明文規(guī)定，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)在入市及價(jià)值評(píng)估方面依然存在較多問題。為解決這些問題，有必要明確集體農(nóng)村用地流轉(zhuǎn)價(jià)值構(gòu)成并采取適用的價(jià)值評(píng)估方法，保障土地資源價(jià)值的實(shí)現(xiàn)。

一、 文獻(xiàn)綜述

現(xiàn)階段農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)是土地制度改革的重要環(huán)節(jié)，國內(nèi)學(xué)者關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)值評(píng)估問題的研究主要圍繞以下幾方面：

1. 農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)研究。齊小軍（2009）結(jié)合土地價(jià)值評(píng)估基礎(chǔ)理論，深入研究了較為常用的土地估價(jià)方法并對(duì)各方法的特點(diǎn)進(jìn)行比較分析。楊杰等（2010）結(jié)合具體的評(píng)估試點(diǎn)工作重點(diǎn)分析了農(nóng)村集體建設(shè)用地基準(zhǔn)地價(jià)評(píng)估特點(diǎn)和流程，強(qiáng)調(diào)指出實(shí)際評(píng)估過程中存在的主要問題并提出相應(yīng)的解決辦法，使得評(píng)估工作更加合理可行。

2. 農(nóng)村集體建設(shè)用地定級(jí)估價(jià)研究。陳立本（2009）通過概述農(nóng)村集體建設(shè)用地使用權(quán)定級(jí)估價(jià)的理論基礎(chǔ)，歸納了影響地價(jià)的因素，分析了農(nóng)村集體建設(shè)用地界定范圍、價(jià)值內(nèi)涵和定級(jí)估價(jià)的涵義，綜合評(píng)價(jià)不同級(jí)別土地價(jià)值。

3. 農(nóng)村集體所有建設(shè)用地使用權(quán)流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估研究。張林楠（2010）調(diào)整了傳統(tǒng)估價(jià)方法，基于價(jià)值構(gòu)成、市場規(guī)則和估價(jià)原理創(chuàng)新性的嘗試了法定補(bǔ)償擴(kuò)充法和準(zhǔn)建設(shè)用地剩余法。劉金國（2011）構(gòu)建了完整的土地價(jià)值體系，通過市場比較法和成本法評(píng)估了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，采用條件價(jià)值法評(píng)估了農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)生態(tài)價(jià)值。江恩賜（2013）認(rèn)為土地價(jià)值構(gòu)成受到集體建設(shè)用地類型、權(quán)利類型和利用現(xiàn)狀的影響，在構(gòu)建完整土地價(jià)值的基礎(chǔ)上，綜合研究經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值及發(fā)展權(quán)價(jià)值評(píng)估思路得出農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)完整價(jià)值。張洲（2014）區(qū)分了集體出讓建設(shè)用地使用權(quán)和集體劃撥建設(shè)用地使用權(quán)，明確各自價(jià)值內(nèi)涵，以防評(píng)估價(jià)值存在矛盾。

綜上所述，農(nóng)村集體建設(shè)用地入市及使用權(quán)出讓價(jià)值評(píng)估是我國城市化進(jìn)程中存在的特有問題，土地私有制國家擁有不同的土地產(chǎn)權(quán)體系，產(chǎn)權(quán)較為清晰完整，市場交易靈活度高，因此對(duì)土地流轉(zhuǎn)現(xiàn)象探討較少。但對(duì)市場交易以及農(nóng)地價(jià)格方面研究較為全面，對(duì)本研究有較大的理論借鑒意義。對(duì)于農(nóng)村集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的研究，國內(nèi)學(xué)者主要集中在其動(dòng)因、模式、利益分配、影響因素、機(jī)制等方面，而對(duì)集體經(jīng)營性建設(shè)用地使用權(quán)出讓價(jià)值評(píng)估的研究比較少，缺乏對(duì)集體經(jīng)營性建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)值類型、評(píng)估思路和估價(jià)特點(diǎn)的系統(tǒng)研究。

表1 河北景縣2013年度農(nóng)村土地流轉(zhuǎn)明細(xì)表（新增百畝以上）

數(shù)據(jù)來源：2014年河北景縣農(nóng)業(yè)局、土地局農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)匯總文件

二、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)值構(gòu)成

（一）土地價(jià)值構(gòu)成

研究集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的完整價(jià)值，首先應(yīng)準(zhǔn)確把握土地的價(jià)值構(gòu)成，不同經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域?qū)ν恋貎r(jià)值構(gòu)成研究的角度各不相同。根據(jù)馬克思主義經(jīng)濟(jì)學(xué)角度，土地價(jià)值是由土地自然價(jià)值和土地資本價(jià)值構(gòu)成。其中，土地自然價(jià)值又可以進(jìn)一步具體分為土地資源價(jià)值和土地生態(tài)價(jià)值，土地資本價(jià)值又可進(jìn)一步細(xì)化為土地資本現(xiàn)在價(jià)值和土地資本潛在價(jià)值。微觀經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域中認(rèn)為土地作為農(nóng)民的生產(chǎn)資料和生活資料，由土地生產(chǎn)資料價(jià)值、土地生活資料價(jià)值、生態(tài)環(huán)境價(jià)值和潛在價(jià)值構(gòu)成。產(chǎn)權(quán)經(jīng)濟(jì)學(xué)的研究視角側(cè)重于由土地衍生出來的各項(xiàng)權(quán)利，認(rèn)為土地價(jià)值可概括為土地所有權(quán)使用權(quán)、社會(huì)保障權(quán)、生態(tài)環(huán)境價(jià)值和未來發(fā)展權(quán)價(jià)值。從資源環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)觀點(diǎn)看，土地價(jià)值即為經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)保障價(jià)值、選擇價(jià)值及存在價(jià)值。

通過不同經(jīng)濟(jì)學(xué)領(lǐng)域的比較分析，土地價(jià)值構(gòu)成在本質(zhì)上是相互聯(lián)系的，可概括為由經(jīng)濟(jì)價(jià)值、社會(huì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和潛在價(jià)值構(gòu)成，缺少任何一部分都使得土地價(jià)值不夠完整，造成土地整體價(jià)值的流失。

（二）農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)值構(gòu)成

作為土地構(gòu)成的重要組成部分，農(nóng)村集體建設(shè)用地的價(jià)值構(gòu)成體現(xiàn)在土地價(jià)值構(gòu)成中，但農(nóng)村集體建設(shè)用地屬性存在一定特殊性，其價(jià)值構(gòu)成應(yīng)當(dāng)有所差別。

我國農(nóng)村土地分為三類：農(nóng)用地、集體建設(shè)用地和未利用土地。根據(jù)該分類標(biāo)準(zhǔn)，農(nóng)村集體建設(shè)用地由存量集體建設(shè)用地和增量集體建設(shè)用地構(gòu)成。存量集體建設(shè)用地即為當(dāng)前現(xiàn)有的集體建設(shè)用地，由于流轉(zhuǎn)不涉及土地所有權(quán)的變化，社會(huì)價(jià)值并未顯現(xiàn)，存量集體建設(shè)用地價(jià)值即為經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和潛在價(jià)值。增量集體建設(shè)用地由屬性為農(nóng)用地和未利用土地的土地類型流轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地而來，該項(xiàng)活動(dòng)并未造成社會(huì)價(jià)值流失，增量集體建設(shè)用地的價(jià)值同樣為經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和潛在價(jià)值。因此，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)完整價(jià)值構(gòu)成涵蓋經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和潛在價(jià)值。

三、農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)值評(píng)估方法及要點(diǎn)

根據(jù)近年來的實(shí)踐過程可以看出，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的全面、快速展開已是大勢所趨。理論上而言，實(shí)現(xiàn)農(nóng)村集體建設(shè)用地與國有土地同權(quán)同價(jià)也是理所應(yīng)當(dāng)。以下就完整的農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)值即經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和潛在價(jià)值分析評(píng)估要點(diǎn)，確立評(píng)估方法。

（一） 經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估方法與要點(diǎn)

介于關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地的經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估并無確切的文件規(guī)范，可借鑒2014年更新發(fā)布的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》。據(jù)該規(guī)程規(guī)定，對(duì)于經(jīng)濟(jì)價(jià)值的評(píng)估方法主要有市場比較法、收益還原法、剩余法和成本逼近法。現(xiàn)實(shí)條件下農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值評(píng)估中經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估方法的應(yīng)用較為普遍，本文將著重分析各種經(jīng)濟(jì)價(jià)值評(píng)估方法的應(yīng)用要點(diǎn)。

1. 市場比較法應(yīng)用要點(diǎn)

市場比較法適用于市場活躍，有充足可比的交易案例的農(nóng)村集體建設(shè)用地地區(qū)。選擇使用市場比較法時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意：所評(píng)估的農(nóng)村集體建設(shè)用地地區(qū)市場的活躍程度，可以找到至少三個(gè)可比的交易案例；采集可比交易案例時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意選取數(shù)據(jù)的真實(shí)性和全面性，以便各因素的比較修正。

2. 收益還原法應(yīng)用要點(diǎn)

收益還原法只適用于有現(xiàn)實(shí)收益或者潛在收益的農(nóng)村集體建設(shè)用地估價(jià)情況。估算土地年總收益時(shí)，考慮正常情況下合理利用待估土地而取得的穩(wěn)定持續(xù)的收益，該收益是客觀收益，而非某一待估農(nóng)村集體建設(shè)用地的實(shí)際收益，待估土地所在地區(qū)若無活躍的市場和充足可比的交易案例，土地年總收益可按集體土地農(nóng)業(yè)產(chǎn)值倍數(shù)粗略估計(jì)。土地年總費(fèi)用的確定應(yīng)根據(jù)土地的利用方式進(jìn)行具體分析，可參照《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》中的年總費(fèi)用分類。土地還原率的數(shù)據(jù)選取應(yīng)注意使用年期、不同時(shí)期、土地權(quán)利、區(qū)位、土地用途的土地之間還原率的差別。

3. 剩余法應(yīng)用要點(diǎn)

剩余法適用于農(nóng)村集體建設(shè)用地土地估價(jià)案例中具有現(xiàn)實(shí)投資開發(fā)或者再開發(fā)潛力的條件。使用剩余法進(jìn)行地價(jià)評(píng)估時(shí)，應(yīng)注意以下兩方面：確定未來開發(fā)價(jià)值時(shí)，待估土地所在地區(qū)若無活躍的市場和充足可比的交易案例，可參考借鑒相似環(huán)境下國有建設(shè)用地價(jià)格。核算土地開發(fā)成本時(shí)，應(yīng)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目和土地開發(fā)項(xiàng)目在項(xiàng)目開發(fā)及建設(shè)期間所發(fā)生的客觀費(fèi)用加以區(qū)別，分析不同項(xiàng)目間費(fèi)用發(fā)生的差別。

4. 成本逼近法應(yīng)用要點(diǎn)

成本逼近法主要適用于土地市場欠發(fā)育、少有交易的地區(qū)或新開發(fā)土地類型、無法采用其他評(píng)估方法對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值進(jìn)行估價(jià)的情況。在使用成本逼近法的情況下，由農(nóng)用地流轉(zhuǎn)為集體建設(shè)用地或者集體建設(shè)用地的土地類型流轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地的過程中，土地的各種權(quán)益將得到進(jìn)一步或者完全釋放，土地增值收益由此產(chǎn)生。因此，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的價(jià)值應(yīng)當(dāng)包含這部分土地增值收益，也就是集體建設(shè)用地與國有土地實(shí)現(xiàn)“同地、同權(quán)、同價(jià)”的經(jīng)濟(jì)內(nèi)涵。

（二）生態(tài)價(jià)值評(píng)估方法與要點(diǎn)

隨著經(jīng)濟(jì)進(jìn)程的推動(dòng)，農(nóng)村集體建設(shè)用地的生態(tài)價(jià)值越來越受到重視，對(duì)于生態(tài)價(jià)值評(píng)估方法的研究已經(jīng)成為國內(nèi)外專家學(xué)者關(guān)注的熱點(diǎn)之一，近年來在評(píng)估方法的理論研究上取得了很大的進(jìn)展。農(nóng)村集體建設(shè)用地生態(tài)價(jià)值評(píng)估基本上是借鑒資源環(huán)境生態(tài)價(jià)值核算的一些方法，目前研究較為深入、應(yīng)用較為廣泛的農(nóng)村集體建設(shè)用地生態(tài)價(jià)值評(píng)估方法有市場價(jià)值法、生產(chǎn)率變動(dòng)法、影子工程法、市場替代法、固碳制氧法、機(jī)會(huì)成本法、旅行費(fèi)用法、防護(hù)費(fèi)用法、條件價(jià)值法、能值分析法等。根據(jù)以往學(xué)者研究將上述方法分為四類，本文將該分類評(píng)估方法進(jìn)行分析如下。

1. 直接市場技術(shù)

直接市場技術(shù)是資源環(huán)境經(jīng)濟(jì)學(xué)中進(jìn)行價(jià)值評(píng)價(jià)最成熟的技術(shù)方法。直接市場技術(shù)應(yīng)用前提是已有完善的市場交易和市場價(jià)值，通過生態(tài)資源直接體現(xiàn)的實(shí)際市場價(jià)值進(jìn)行估價(jià)，該技術(shù)主要包含兩種評(píng)估方法：市場價(jià)值法和生產(chǎn)率變動(dòng)法。理論上，直接市場技術(shù)是應(yīng)用最廣泛的價(jià)值評(píng)價(jià)方法，但由于生態(tài)系統(tǒng)的變化程度、復(fù)雜性和多樣化，定量評(píng)價(jià)難以確定。生態(tài)價(jià)值由于受到時(shí)間、地域、質(zhì)量、交易情況的影響，需要進(jìn)行各因素的修正，操作過程中易受到主觀因素的影響，難以保證評(píng)估結(jié)果的準(zhǔn)確客觀。

2. 替代市場技術(shù)

替代市場技術(shù)是對(duì)直接市場技術(shù)的擴(kuò)展和延伸，是一種間接市場技術(shù)。由于某種生態(tài)資源尚未形成市場價(jià)值，可以參考已發(fā)展完善的其他替代資源的市場交易和市場價(jià)值，從而得到間接估算的生態(tài)價(jià)值。應(yīng)用替代市場技術(shù)時(shí)，可采用的評(píng)估方法有影子工程法、市場替代法、旅行費(fèi)用法、固碳制氧法、機(jī)會(huì)成本法、防護(hù)費(fèi)用法等，主要圍繞假設(shè)生態(tài)資源破壞付出的代價(jià)及修復(fù)成本費(fèi)用，因此應(yīng)用該技術(shù)所得的生態(tài)資源評(píng)估值相對(duì)較低。

3. 模擬市場技術(shù)

模擬市場技術(shù)是應(yīng)用條件價(jià)值法采用問卷調(diào)查或直接詢問的方式，在假設(shè)預(yù)想市場存在的條件下，調(diào)查市場中可實(shí)施經(jīng)濟(jì)行為的人們對(duì)商品或服務(wù)的接受程度和支付意愿，繼而進(jìn)一步通過人們的意愿來估計(jì)并呈現(xiàn)生態(tài)資源的價(jià)值。在國外，條件價(jià)值法在土地價(jià)值評(píng)估中的應(yīng)用非常普遍，但在國內(nèi)，條件價(jià)值法起步晚，近年來才逐步得到越來越廣泛地應(yīng)用。該方法適用于無直接市場和替代市場的環(huán)境區(qū)域，優(yōu)點(diǎn)是采用直接詢問或問卷調(diào)查的方式簡單易行，缺點(diǎn)是該方法隨意性、主觀性強(qiáng)，取得的數(shù)據(jù)容易產(chǎn)生偏差，且條件價(jià)值法后期需完成的整理和分析工作量大。

4. 能值分析技術(shù)

能值分析法通過構(gòu)建能值分析系統(tǒng)圖和項(xiàng)目表估算太陽能值和能值美元，對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行定量化處理進(jìn)而建立能值分析指標(biāo)體系。該方法提供了不同于僅核算貨幣價(jià)值又可表達(dá)價(jià)值量的環(huán)境價(jià)值度量標(biāo)準(zhǔn)，把生態(tài)系統(tǒng)和社會(huì)經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)有機(jī)統(tǒng)一起來，為自然資源的有效利用和經(jīng)濟(jì)政策的科學(xué)制定提供了技術(shù)手段。在應(yīng)用過程中，能值分析法依然存在一些問題，能值轉(zhuǎn)換率計(jì)算分析的難度較大，而且能值分析主要反映地是自然資源的供給程度，而非社會(huì)對(duì)生態(tài)價(jià)值服務(wù)的需求量。作為一項(xiàng)較新的技術(shù)，能值分析法依然需要進(jìn)一步完善，能否廣泛應(yīng)用于農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值評(píng)估中有待實(shí)踐檢驗(yàn)。

（三） 潛在價(jià)值評(píng)估方法與要點(diǎn)

針對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)現(xiàn)狀來看，潛在價(jià)值主要體現(xiàn)為發(fā)展權(quán)價(jià)值，是指“改變農(nóng)村集體建設(shè)用地用途（例如由集體工業(yè)用地變成商業(yè)用地、城市居住用地等）或提高集體建設(shè)用地利用強(qiáng)度（例如集體工業(yè)用地轉(zhuǎn)為外資開發(fā)的工業(yè)用地）而獲利的權(quán)利”（諸培新等，2009）。雖然各地方政府已陸續(xù)出臺(tái)當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)試行文件，但目前為止并沒有國家性的法律法規(guī)進(jìn)行認(rèn)定，國內(nèi)學(xué)術(shù)界對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地發(fā)展權(quán)的研究不足，尤其缺少發(fā)展權(quán)的價(jià)值評(píng)估方法。目前，對(duì)農(nóng)村集體建設(shè)用地進(jìn)行發(fā)展權(quán)價(jià)值評(píng)估的方法主要是差值法。差值法是根據(jù)改變農(nóng)村集體建設(shè)用地用途或提高土地利用強(qiáng)度后土地的價(jià)值與土地現(xiàn)實(shí)使用條件下的價(jià)值差來評(píng)估，是從土地利用方式的改變角度考慮的，應(yīng)用范圍廣泛，適用于所有具有潛在價(jià)值即發(fā)展權(quán)的土地。在使用差值法評(píng)估潛在價(jià)值時(shí)，應(yīng)當(dāng)注意土地用途轉(zhuǎn)變前后考慮因素的改變，農(nóng)村集體建設(shè)用地現(xiàn)實(shí)價(jià)值是在現(xiàn)有用途的條件下產(chǎn)生的，而土地利用方式改變后則應(yīng)當(dāng)是土地最充分利用和效益最大化條件下產(chǎn)生的價(jià)值。

四、結(jié)論

目前，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)已經(jīng)在全國范圍內(nèi)逐步展開，關(guān)于農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)的法律法規(guī)也在進(jìn)一步調(diào)整完善的過程中，但關(guān)于集體建設(shè)用地的價(jià)值評(píng)估并未體系化，大量農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)價(jià)值存在失真的情況，造成土地利用效率低，土地資源浪費(fèi)，土地市場混亂，妨礙農(nóng)民根本利益的實(shí)現(xiàn)。因此，出臺(tái)相應(yīng)的評(píng)估指導(dǎo)意見已成為當(dāng)前亟待解決的現(xiàn)實(shí)問題。

農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)過程中，集體土地所有權(quán)不發(fā)生改變，仍然保持土地的社會(huì)保障功能，并不體現(xiàn)在流轉(zhuǎn)的土地價(jià)值中。因此，農(nóng)村集體建設(shè)用地流轉(zhuǎn)完整價(jià)值構(gòu)成包括經(jīng)濟(jì)價(jià)值、生態(tài)價(jià)值和潛在價(jià)值。研究不同環(huán)境下，針對(duì)不同價(jià)值采取各自適用的評(píng)估方法，分析各評(píng)估方法的要點(diǎn)，提出相應(yīng)的評(píng)估方案，以便建立合理可行的農(nóng)村集體建設(shè)用地價(jià)值評(píng)估體系。

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