淺析中國住房價格現狀

馮璐

自1992年鄧小平南方談話以來，中國的經濟開始進入大幅度增長階段，隨著經濟制度的不斷變革，跟隨者中國的經濟發展起來的還有中國的房地產市場。從2000年開始，隨著中國的福利分房制度終止，中國的住房制度開始全面進入商品市場，中國的房地產市場價格處在有增無減的狀態之下，尤其中國的一線城市，房價更是節節攀升。2002年左右，北京三環的房價在3500元左右徘徊，而10年之后，北京三環的房價每平米價格在6萬元左右。十年的時間，房價近乎增加了20倍，這就是一線城市的房價。除了新加坡外，亞洲收入最高的國家是日本，根據日本厚生勞動省公布的2011年“勞動者薪資構造統計調查”數據顯示，東京都的人均月基本工資在37萬2900日元，包括獎金以及加班費在內的年均收入在595萬7000日元左右；根據北京市統計局、國家統計局北京調查總隊聯合發布的北京市經濟運行情況顯示，北京2013年城鎮人均收入為40321元，比上年增加10.6%。但是在東京山手線內的60平方米左右的住宅價格約為5000萬日元，而北京三環內60平米的住宅價格為400萬左右。這也就是說，在東京，若將全部的收入用來買一套住房需要9年左右，而在北京則需要100年的時間。這種過高的房價，對于在這些城市工作生活的人們需要承擔巨大的壓力。租房可能是緩解這種壓力的方法之一，但是就中國的傳統觀點，買房依舊是人們奮斗和努力的目標。

這種關于商品房價格快速增長的狀態始于2000年的福利分房政策的終止，因此，從2003年開始，政府就開始一輪一輪的調控著持續過熱的房地產市場，期望能通過政策調控來抑制一下中國房價的節節攀升，直到2013年國五條的推出，依然沒有有效的將中國的房價控制在穩定的范圍之內。直至2014年初，中國的房地產市場以杭州為中心開始出現了價格的下降。根據2014年2月份70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示，新建商品住宅價格方面，與1月相比，70個大中城市中，環比價格下降的有8個城市，持平的有6個城市：對于二手房市場價格，與一月相比，環比價格下降的有4個城市，持平的有1 6個城市。由此我們可以看出，雖然環比價格下降的城市在逐漸增多，但是，更普遍的是各地的房價依然沒有下降。雖然我們在文章開始時陳述杭州的部分新開樓盤開始出現價格的下降，最高降幅達到50%，但是細數中國房價下降的幾個城市，以內蒙古的鄂爾多斯為首，包括浙江的溫州，海南的部分市縣，其房價下降的原因似乎都是根據最基本的供需原理來變化的，當然這其中也包括杭州的部分樓盤。而對于北京、上海這些人口密集，外來人口居多的城市來說，由于剛性需求的不斷增加，商品房的價格一直在有所上升。所以說，政府一輪又一輪的商品房價格調控政策其有效之處也僅僅是將房價的增長速度放緩，而沒有實質性的抑制房價的增長。

截止今年兩會期間前夕，中央銀行的又一次降息，《不動產登記暫星條例》的正式實施，兩會上，有關房地產的話題又一次成為了熱點，國務院總理李克強在做政府工作報告中也提出：“支持居民自住和改善住房需求，促進房地產市場平穩健康發展”。為此，關于如何更有效的對房地產進行調控再次成為焦點問題。

學術界對房地產市場，及其價格漲落的分析直是比較關注的，自然也成為被熱議的話題之一。陸舉鋒、黃君彥（2011）提出隨著我國經濟的快速增長，房地產市場的發展的速度也日益繁榮，部分專家根據部分城市出現的房價過快增長以及供給過大的現象，基于價格增長的因素提出房地產“泡沫”的說法其實并不是根本的闡述了當今房地產市場的發展狀態。由此，他們以西安為例，依據城市經濟的發展，提出一元線性回歸模型，從實際出發，結合理論，提出應對房地產過熱現象的對策。此外，劉明勛、陳學濱（2012）也對房地產市場的不規范引起的種種問題進行探討分析，通過分析以上海和重慶為試點的稅收改革，運用理論，討論了房地產市場的現狀，并對我國房地產市場未來的稅制改革方向進行了預測。除了理論界的研究之外，由于2014年上半期部分城市的房地產成交金額持續下降，導致部分城市的房地產價格大幅下跌。下半年，政府加在房地產市場上的眾多行政政策陸續取消，導致房地產市場調控逐步回歸到市場化。《房地產導刊》在2015年初，對2014年中國的房地產市場做出了總結報告。總結了2014年中國房地產市場中的政府調控，房價走勢等現狀。

通過以上對中國房地產市場簡單的分析，我們可以發現，政府的管制對房地產價格的抑制是起到了一定的作用，但是想要更好的控制中國的房地產市場，使其不要重蹈日本90年代泡沫經濟的覆轍，但是一味的追求政府的管制，而不去考慮市場的作用也是不可取的，所以我們應該兼顧市場的作用，在市場作用之下適當的加之政府的合理管制，使中國的房地產市場沿著更好的方向發展。