三亞：唯一的天堂？

陳振華

2014年6月18日，游客在三亞海棠灣某度假酒店休閑度假

每當日出的時候，三亞海棠灣浩蕩的海面上會灑滿金色的陽光，溫柔地擁抱著初醒的陸地。到了日落時分，便翻轉過來：海岸線上十幾家高端酒店齊齊點上了燈，像是一道金線，閃耀在陸地與海洋之間。

幾年后，這道金線會更加耀眼。在海棠灣21.8公里長的海岸線上，將矗立起32家高端酒店，相當于每700米就會有一家五星級酒店。

這只是三亞高端酒店業的一角。

在國內高端酒店不太景氣的大背景下，已有31家四星級以上酒店的三亞，選擇繼續在高端酒店擴建的路上猛進。三亞不但要打造海棠灣國際頂級品牌濱海酒店帶，甚至還投資逾百億元，建起全球第三座亞特蘭蒂斯酒店。

建這么多高端酒店，有那么多人住嗎？

就目前的數據而言，在2014年第四季度，三亞五星級酒店出租率以71.48%排在全國第三。只是，在不遠的未來，隨著越來越多的高端酒店拔地而起，再加上這個市場消費需求整體不旺之勢，或許就不那么樂觀了。

海南省政協的一份調研報告預測說，三亞的五星級酒店入住率會在近年降至30%左右。

倘若真是這樣，那金色海岸線上密密麻麻的高端酒店可就愁人了。

2014年5月15日，海南省三亞市，扎堆的高端酒店群

海量旅客資源

作為國內旅游城市的典型代表，海島風情濃郁的三亞從來都是旅游熱門地。

《2014年三亞市國民經濟和社會發展統計公報》顯示，2014年，三亞全市接待過夜游客1352.76萬人次，比2013年增長10.1%。而往年的數據則顯示，從2010年至2014年這5年間，在三亞過夜的游客數量平均年增長10%左右。

“人流的增多，與海南省的整個海島規劃分不開。”中國酒店投資協會副秘書長張磊對《瞭望東方周刊》說。而這個海島規劃，依據的是國家層面的政策支持。

2009年12月，《國務院關于推進海南國際旅游島建設發展的若干意見》正式印發，標志著海南國際旅游島建設上升為國家戰略。

海南省委省政府據此編制了《海南國際旅游島建設發展規劃綱要（2010—2020）》，里面明確提到，到2020年，海南接待國內外游客達到7680萬人天次，旅游總收入1240億元，旅游業增加值占地區生產總值比重達到12%以上。

在這股發展熱潮中，三亞又是首屈一指的旅游勝地。海島風情自不用說，不論是旅游休閑還是商務會議，都有吸引力。此外，三亞還有免稅店的誘惑。

有數據顯示，自2011年4月20日海南離島免稅政策正式實施以來，截至2015年4月，三亞市內免稅店共接待進店顧客超過1500萬人次。

五星級酒店房價全國第一

對大部分前往三亞的客人而言，住宿費是基本開銷，他們中的小部分，也是三亞眾多高端酒店的消費人群。

三亞全市列入統計的旅游賓館（酒店）共243家，其中包含15家五星級酒店，以及16家四星級酒店。

螞蜂窩旅行網提供給本刊的數據顯示，通過互聯網訂三亞高端酒店，平均每單消費1505元。而根據國家旅游局公布的《2014年第四季度全國星級飯店統計公報》，2014年第四季度，三亞五星級酒店以每晚1397.42元的價格排全國第一，高出第二名上海近400元。而全國五星級酒店平均房價僅為659.36元。

在不少消費者眼里，三亞高端酒店名實相符。

根據中國飯店協會公布的《2015年中國飯店市場網絡口碑報告》，2014年三亞總體好評率高達85.6%，排名第二。其中，對三亞酒店設施的好評率約為73%，排名第一，且比第二名高出十多個百分點，優勢十分明顯。

每晚近1400元的價格，對動輒參加團購、以低價促銷來提升業務量的許多國內五星級酒店來說，可望而不可即。更讓他們艷羨的是，三亞的五星級酒店開房率也挺高。

《2014年第四季度全國星級飯店統計公報》顯示，2014年第四季度，三亞五星級酒店出租率為71.48%，排名全國第三。相比之下，全國同一時段的五星級酒店出租率僅為57.90%。

“本世紀初，酒店入住率達到百分之四十到五十基本上就能保證不虧，這幾年要達到六成甚至更多才可以。因為從2004年到現在，人工和物價物料翻了幾倍，但是酒店價格卻沒怎么漲過。”國際某知名酒店連鎖集團中國區前高管鄭雷（化名）告訴《瞭望東方周刊》。

今典集團董事長張寶全則向《瞭望東方周刊》表示，除了旅游休閑拉動客源，對高端酒店而言，商務會議的推動力也不可小覷，“到了年末，大公司去三亞開年會，這種‘度假式開會，會越來越多。”

今典旗下的紅樹林品牌度假酒店分別在亞龍灣、三亞灣布了點，下一步，則是即將開業的紅樹林七星度假酒店，地點則選在了高端酒店扎堆的海棠灣。

擴建的國家海岸

海棠灣距三亞市區28公里，是三亞為數不多尚未開發完全的區域。2004年，三亞市委、市政府開始啟動海棠灣規劃，總面積98.78平方公里，規劃2020年期末人口總規劃25萬。

在海棠灣的規劃中，這條狹長的21.8公里海岸線最佳地段被劃定為“酒店帶”，將建設32家國際知名品牌酒店，包括豪華精選、喜來登、溫德姆至尊等。這就相當于每800米，就有一家五星級高端酒店。

這條豪華酒店帶背后，是大量涌入的資本。有數據顯示，2012年以來，海棠灣固定資產投資連續3年突破100億元大關。2015年，海棠灣23個重點項目計劃總投資655.53億元。

鄭雷觀察到，像三亞這樣的二線城市出現高端酒店業擴張，是因為2008年的國際金融危機，“政府大規模主導建設，銀行大規模房貸，企業有錢沒處花，于是大家都在圈地蓋房子，有一部分就成了酒店。”

“需求沒有翻倍增長，而酒店數量翻倍上來了。酒店業其實是一個被過度消費的行業。”鄭雷說。

在張磊看來，這并不是科學規劃的結果。“國際化程度和商業化程度都很高的香港，五星級酒店才50家左右，政府和行業協會都會根據人口規模和消費供給來限定數量，不會盲目任由開發商建酒店。”

張磊預測，在接下來的2016～2018年，將有一批存量高端酒店開業，三亞的海棠灣顯然也會湊上這股熱潮。那時競爭更激烈，壓力也會更大。

平均開房率跌到三成怎么辦

張寶全對本刊記者說，在2016年中段，將有一批國內五星級酒店倒閉。

不是只有他這么看。2013年，海南省政協經濟委員會調研形成了《我省（海南）五星級酒店發展狀況調研報告》（以下簡稱《報告》）。到2020年海南接待國內外游客達到7680萬人天次，按照10%的比例推算，對五星級酒店的年需求人次不會超過800萬人次，而目前海南五星級酒店現有年實際接待能力已高達2800萬人次，遠超前來消費的游客。

而隨著近兩年海南省五星級酒店數量還在飛速增長，《報告》預測，2015年海口、三亞客房平均開房率將降為30%左右。

如果這個預測成真，該怎么辦？

張磊給出的答案是“修煉內功”。在他看來，高端酒店只要將成本控制在合理范圍內，并適時推出親民的、不花里胡哨的產品，還是有前景的。而且最關鍵的，是提升高端酒店的服務水平。

“有一次我去曼谷，飛機晚點半夜兩點才到，入住的酒店派出的翻譯人員還在機場等著我。這才是五星級酒店高質量的服務水準。我們的酒店做得到嗎？”張磊說。

但他對前景并不那么悲觀。他所擔任合伙人的奧博荷行咨詢公司近期關于酒店業績評估業務上升了50%，酒店交易代理業務上升了40%，“這都說明酒店業主都越來越關注業績，想辦法提高收益了，這是正面的”。