住宅產業化下商品房預售制度分析

徐金娟

摘 要：自2006年深圳正式成為首個國家住宅產業化綜合試點城市以來，住宅產業化越來越得到大家的關注。我國目前商品房主要采用預售模式，因此住宅產業化下商品房預售制度能否仍然適用成為值得探討的話題。首先對目前住宅產業化的現狀進行分析，并且列舉出住宅產業化存在的問題。同時，指出住宅產業化下商品房預售可能會面臨的問題，提出一些完善制度的建議，力求住宅產業化更好地發展。

關鍵詞：住宅產業化;商品房預售;制度完善

引言

一直以來，建筑業和制造業作為我國的兩大傳統產業，兩者在生產方式和管理體系方面存在明顯不同，建筑業一直希望并試圖學習和借鑒制造業的生產模式和管理模式[1]?；m和廷伯萊克提出：新建筑不是新在造型、風格上，而是新在更為本質的東西——建造的方法和流程，要在材料科學家、產品工程師和流程設計師的支持下，完成設計和組裝工藝的完全整合[2]。而住宅產業化恰恰就是將建筑業與制造業這兩大產業結合了起來，實現了在工廠里建造房子。沙凱遜 [1]的研究對制造業和建筑業業務流程進行比較，從理論上證實了在建筑業中實施精益項目管理和預制生產與預裝配的可行性，但是又指出精益項目管理并不是簡單地把制造業精益生產的技術移植到建筑業，而是用精益思想對建設項目進行全方位、全過程的改造，在項目的目標、組織、決策、實施過程等各個方面都產生根本性的改變。建筑產業化的實現不僅要借助制造業的先進經驗，更要針對建筑業的自身特點制定對應的實現對策。然而，住宅產業化在我國正處于發展時期，各個方面并不健全，尤其是我國目前商品房基本采用預售制度，兩者相結合必然會面臨諸多問題。

一、產業化現狀

建筑（住宅）產業化是一種新型的住宅建設生產方式，也稱為建筑工業化，就是采用工業化的生產方式來建造住宅。具體來講，就是將住宅生產過程中的設計、構配件和部品生產、現場組裝建造、住宅銷售以及售后服務集為一體的完整產業系統。在實現建筑（住宅）產業化的過程中，需要以工業化的方式來生產部品、構配件，將房子的建造過程搬到生產車間內[3]。目前，現代建筑（住宅）產業對于傳統建筑方式的優勢已經凸顯，建筑（住宅）產業化不僅能夠加快建設周期，而且能夠降低水耗、能耗、人工以及垃圾和污水的排放量，為人們提供健康舒適和高效的住宅。

我國已有國家住宅產業化基地分為政府主導和企業主導兩種形式，深圳市、沈陽市、濟南市和合肥經濟技術開發區、大連花園口經濟區為政府主導形式，企業主導形式主要為建設領域具有代表性的大型領軍企業，例如萬科、遠大住工等。

二、產業化的短板

1.政府短板。自1994年產業化在我國被正式提出以來，政府對相關企業的政策扶持缺少，缺乏政府的鼓勵以及支撐，企業就不能積極有效地聯合高校的科研力量對住宅產業化進行相應的科學技術研究;并且相關優惠策及扶持措施在后續發布的文件也很少提及，住宅產業化相應的政策體系不完善，政策支撐沒有落實到實處。意識到住宅產業化中政府政策支持的重要性后，沈陽市人民政府印發《關于加快推進現代建筑產業發展若干政策措施的通知》，推出18條新政推進現代建筑產發展，對于主動申請采用裝配式建筑技術的開發建設項目，給予一定數量的建筑面積獎勵;對開發建設單位辦理《商品房預售許可證》開辟綠色通道等服務支持;適當上調現行普通住房價格界定標準，以及享受稅收等方面優惠政策;鼓勵消費者購買現代建筑產業化商品住宅。購買采用裝配式建筑技術的商品住宅，公積金貸款首付比例為20%;購買全裝修商品住宅，公積金貸款首付比例為30%。隨著產業化的不斷發展，政府對其的政策支持還會不斷加大。

2.技術短板。住宅產業化的優點之一是成本降低，但是由于目前我國住宅產業化處于起步階段，在加工設備上的自動化程度、加工精度、數控化程度還不能與發達國家相比，并且在規模上沒有達到一定的規模效應。因此，目前我國的住宅產業化要想突破技術關，必須引進、消化、吸收國內外先進的技術體系。

3.標準短板。歐洲在提出住宅產業化之前，就標準化問題做了大量的研究，在提出住宅產業化以后，即制定了產業化建筑和通用部品的標準。日本提出住宅產業化以后成立了日本住宅公團，歸納了大量的通用部品的標準設計，并制定了公共住宅設計標準，開發了標準住宅建筑體系。而我國從正式提出住宅產業化以來，對于相應標準規范沒能進行嚴格確切的制定，在推廣產業化住宅時缺乏系統通用的標準體系。但隨后各地根據項目實際結合國外住宅產業化發展成熟國家的經驗，制定了多項標準，將以往抽象理念轉化為可依據的具體理論，企業、行業技術體系、標準體系從無到有、逐層豐富，奠定了行業發展的基礎，行業整體技術積累開始形成。

4.資金短板。合肥市提出住宅產業化的菜單順序：保障房、棚戶區安置房、公益性項目和工業園區廠房、商品房，這也反映了我國對于住宅產業化的一個發展思路，即先從政府主導的保障房入手，最終擴展到市場主導的商品房。目前，我國住宅產業化主要的建設對象是保障房，查閱相關文獻資料會發現，對于保障房與住宅產業化相結合的研究比較多，但是住宅產業化最終面向的是市場更加廣闊的商品房。由于商品房具有預售制度，因此對于資金的要求有其特殊性。

綜上所述，雖然住宅產業化在政府支持、技術以及標準等方面存在著有待改進的地方，但是上述問題已經在實踐中被認識并且逐漸得到解決。然而當商品房預售遇上住宅產業化，一系列的問題便接踵而至，下面本文主要來分析一下住宅產業化下的商品房預售必須要面對的問題。

三、住宅產業化預售制度問題

我國內地商品房預售是引進香港的通行做法，商品房預售制度的確立，與我國房地產市場發展進程緊密相連，它的引進為成長中的房地產開發商提供了一項扶持政策，降低了房地產業的門檻，解決了房地產開發商先期工程建設資金不足的困難，增加了商品房供應，保證了我國住房制度改革順利進行，目前預售已成為我國商品房銷售的最主要方式。

一般制造業資金需求量相對建筑業來說較少，且制造周期較短，資金回籠快。但由于建筑業的特點是資金需求量大，建造周期長，因此他跟制造業的銷售方式有所不同，目前我國建筑業商品房中大都采用預售方式也就很大程度上解決了房地產開發企業資金不足的問題。如今，商品房預住宅產業化結合，也就是將建筑業跟制造業相聯系。例如，長沙57層的“小天城”只需19天即可建成，實際上就是住宅產業化的成果。人們不禁要考慮：在這么短的時間內就可以完成一項工程，根據預售條件“投入開發建設的資金達到工程建設總投資的25%以上”，且滿足施工進度達到±0才能預售的話，預售時間將大大縮短，并且跟傳統建造方式相比，裝配式住宅在成本上還不能達到規模效應，資金需求相對來說高于現澆式建筑，那么對于龐大的資金需求便又成了亟須解決的問題。

四、建議

根據以上對住宅產業化下商品房預售的分析，不難看出，原有的預售條件不能很好地適用于住宅產業化下的商品房預售，根據分析提出以下建議：

住宅產業化商品房預售，對房地產開發企業來說，所需構配件必須在進行現場組裝前到位，也就是說在項目建設前期，就需要向部品生產企業下訂單，因此建設資金很大一部分需要在項目現場裝配前到位。針對此問題，可以嘗試將預售時間提前，根據項目的具體情況制定預售時間標準。例如將預售提前時間按照計劃工期來制定，或者按照項目的投資金額來確定預售的時間等，這樣就可以滿足開發企業對資金的需求。當然，對于政府來說，可以適當地對購房者提出鼓勵措施，例如沈陽市《關于加快推進現代建筑產業發展若干政策措施的通知》中還提到：如果購買裝配式建筑技術的商品住宅，公積金貸款首付比例為20%，購買全裝修商品住宅，公積金貸款首付比例為30%。通過政府的各項鼓勵措施使購房者更傾向于購買裝配式商品房，這樣對于資金回籠也會起到重大的推進作用。

結語

住宅產業化是住宅建設的趨勢，其各方面的優越性已經證明了這一點，要將住宅在產業化全面推廣，僅僅依靠保障房是不夠的，必須要跟商品房建設相結合，才能實現普遍意義上的住宅產業化。兩者的結合過程中由于建設方式的改變，預售條件、資金管理等問題有待通過項目實踐進行深入探討。

參考文獻：

[1] ?沙凱遜.業務流程再造與建筑業結構調整[J].建筑經濟，2003，（11）.

[2] ?[美]斯蒂芬·基蘭，詹姆斯·廷伯萊克.再造建筑——如何用制造業的方法改造建筑業[M].何清華，祝迪飛，等，譯.北京：中國建筑工

業出版社，2009.

[3] ?王麗華.關于完善商品房預售制度的思考[J].經管視線，2014，（9）.

Analysis of the Pre-sale of Commercial Residential System under Housing Industrialization

XU Jin-juan

（Shandong Jianzhu University，Jinan 250101，China）

Abstract：Housing industrialization has been more 0f our attention，since shenzhen became the first national housing industrialization integrated pilot cities in 2006.In our country，commercial housing mainly adopts the model of pre-sales at present，so it becomes a worthwhile subject to discuss whether the pre-sale of commercial residential system under housing industrialization can still apply .This paper firstly analyzes the present situation of housing industrialization，and lists out the problems existing in the housing industrialization.It also points out the possible problems happened in the pre-sale of commercial residential system under housing industrialization，puts forward some advice to perfect the system，and strives for better development of housing industrialization.

Key words：housing industrialization;pre-sale of commercial r esidential;perfect system