杭州西湖風景區民宿的現狀及發展對策分析

浙江商業職業技術學院 陳春燕

杭州西湖風景區民宿的現狀及發展對策分析

浙江商業職業技術學院 陳春燕

摘要：杭州西湖風景區民宿在近兩年呈現井噴狀態，有民宿200多家。筆者經過調查后分析杭州民宿為旅游民宿，具有同質化經營，經營方式單一，主題性不夠凸顯等特點，提出民宿吸引游客的四個要素，即文化主題性、服務溫情性、主客互動性、體驗參與性，由此對杭州未來民宿發展從經營管理、政府監管等角度提出5項建議，尤其強調要堅守地方文化，突出創意性，制定民宿標準，加強政府監管。

關鍵詞：杭州西湖民宿 文化性 體驗性 互動性

民宿作為這些年旅游界的熱門新名詞，學術界尚未有統一定義。一般認為，民宿究其起源，最早來源于英國的B&B(Bed and Breakfast)，也就是提供早餐和住宿的家庭旅館服務方式，但今日國內對民宿的理解已經有別于歐洲國家的B&B，而與日本和臺灣的民宿相一致。日本的民宿起源于20世紀70年代，主要是農民把自家空余的房子進行整修供游客住宿，并提供餐飲和導游服務，讓游客在休閑中體味家的溫馨。民宿的發展成熟則推臺灣。由于歷史原因，臺灣延續日本民宿的理念，1980年在墾丁國家公園附近開始興起，之后擴展至阿里山等旅游地區。臺灣省2001年出臺的《民宿管理辦法》中對民宿的定義為：民宿是指利用自用住宅空閑房間，結合當地人文、自然景觀、生態、環境資源及農林漁牧生產活動，以家庭副業方式經營，提供旅客鄉野生活之住宿處所。其經營規模，以客房數15間以下且客房總樓地板面積150平方公尺以下為原則。但位于原住民保留地、經農業主管機關核發經營許可證登記證之休閑農業區、觀光地區、偏遠地區及離島地區之特色民宿，則以客房數15間以下，且客房總樓地板面積200平方公尺以下之規模經營[1]。而國內民宿則是在最近十余年間才得以興起和發展。麗江、拉薩、陽朔、成都等地的民宿數量增長較快，品質也很高[2]。

杭州作為首批歷史文化名城，依托世界遺產西湖景區，2014年共吸引游客1.09億人次，旅游收入達1886.33億元。杭州目前的民宿主要集中在桐廬、富陽、余杭、臨安、西湖風景區周邊白樂橋、四眼井、青芝塢等地，截至2014年底己有民宿床位1.1萬張，農莊點300個，從業人員超過2萬人，投入規模約30億元，年營業收入達1.96億元，以每年超過30%的速度發展。杭州市計劃從2015年開始開展農村現代民宿“千百”工程，力爭到2017年，全市改造1500眾幢農村現代民宿戶、打造150個農村現代民宿示范點[3]。本文以西湖風景名勝區內民宿為例對杭州民宿進行分析。

1　民宿吸引游客的四大要素

游客為什么選擇民宿，跟當前自由行盛行的旅行趨勢有著十分密切的關系。游客在選擇民宿時，除了注重優良的生態環境、追求住宿的舒適度外，比較注重的要素有以下幾點。

1.1 置身別樣風景——文化主題性

民宿是一種經營，也是一種生活，更是一種藝術。民宿的個性化設計，突出的文化主題特色是客人對民宿的第一印象。民宿設計風格因境而作、因心而生，結合民宿所在地自然人文生態景觀，設計風格各異，環境自由、輕松，滿足游客追求個性化旅游的渴望，讓游客置身別樣的風景。尤其是首次住店客人，民宿的位置，庭院的布置，內在裝修風格及房間的擺設等成為游客選擇入住的主要原因。民宿最終是客人體味“文化美感”，體驗“美的情趣”，分享“生活哲學”和“生命意境”[4]。

1.2 享受家的溫馨——服務溫情性

民宿的本意是“入宿隨俗”，也就是吃民宿主人家的飯，過民宿主人家的生活，雖是旅行卻時刻感受著家的溫馨[5]。由此可見民宿與飯店的最大區別就是“民”，沒有殷勤好客的主人、家?？谖兜娘埐?、點心、小吃和家庭式的房屋，便不是正宗的民宿[4]。同時，民宿主人的待客之道是“情”。與酒店服務相比，民宿是主人熱愛生活，分享生活方式的平臺，民宿要有殷勤好客的主人，主人非常有人情味，讓客人像在自己家里一樣。

1.3 傳遞生活方式——主客互動性

民宿經營的核心要素是主人必須與客人互動。經營民宿，不僅僅是經營生意，還是經營生活，這是民宿與普通農家樂提供食宿的最大區別。因此，去農家樂消費，我們往往關注的是綠色食品、空氣質量、體驗農業，但去民宿，我們往往會與主人深度交流，感受主人的生活態度，并與之成為朋友?？梢?，經營者豐富的生活歷練，自己對生活的見解，使主客間能提供良好的互動。同時經營者打造民宿，時刻向游客傳遞人文情懷，傳遞主人的生活態度[5]。

1.4 參與旅游活動——體驗參與性

有美景、有個性服務的主題酒店目前也很多，而游客為什么會選擇住民宿呢？還有一個很重要的原因是，民宿能給客人參與活動的體驗，如臺灣的許多民宿，有騎行體驗、陶藝制作體驗、烏鎮民宿推出戲劇節活動等，德清民宿的莫干山騎行，看露天電影，采摘等，周莊構建“民俗文化街”，讓民宿游客體驗各種傳統民俗手工藝表演。通過住客參與各種旅游體驗活動，讓住宿與旅游、休閑、健身、農作等有機結合。

2　杭州西湖風景區民宿現狀

目前，杭州西湖風景區內民宿主要集中在四眼井、白樂橋、龍井、青芝塢一帶，其中又以四眼井的民宿最為密集。西湖民宿出租率較高，旅游旺季及節假日，許多民宿要提前一個月預訂。

2.1 民宿數量較多，近年呈井噴式發展

杭州民宿最早起源于2006、2007年左右，2010年杭州市政府決定在滿覺隴和四眼井一帶發展青年旅社，于是第一家“茶香麗舍”民宿在此建設。從2010年的41家，到2015年的210家，尤其是最近半年，從2014年年底的146家，發展到2015年6月的210家，增長40%以上。僅白樂橋一地，從2013年底的10多家民宿發展到今天40～50家民宿[3]。

民宿近1～2年呈井噴式發展，競爭日趨激烈，經營管理面臨一定困難。

2.2 經營模式以承包租賃為主，資金投資壓力增大

目前，杭州的民宿主要有三種經營管理模式：農戶自主經營型、委托流轉型、公司(協會)+農戶型。民宿本意是由農民自主經營，但杭州民宿80%以上采用委托流轉的方式，這些年，隨著民宿租金的大幅度上漲，200平米左右的民宿從原來20萬/年，到現在的40萬/年，翻一翻，而且民宿裝修成本也逐年提高，一棟200平米的精品民宿一般裝修投資大概100～200萬元左右，投資成本較大，因此，許多民宿采用多人合資的形式，增加了投資者的磨合成本，經營時間一長，則會出現經營理念、利益分成等方面的分歧，導致經驗管理不暢。

圖1　西湖風景區2010～2015年民宿數量

2.3 形式相對單一，以旅游民宿為主

目前杭州民宿依托西湖得天獨厚的旅游資源，每家民宿均為旅游民宿，主要以住宿為主，210家民宿，提供餐飲服務的很少。四眼井、白樂橋一帶的民宿除了部分提供早餐外，很少有民宿提供中餐和晚餐。究其原因，主要是因為旅游景區民宿面積不大，經營餐飲則成本大大提升，外加周邊餐飲配套十分齊全，因此，旅游民宿住客定位為自由行游客，且以年輕游客為主體。這就需要民宿經營者能在民宿文化上下功夫，創特色。

2.4 主管部門缺位，安全隱患嚴重

目前西湖景區的許多民宿主管部門缺位，地方性相關政策制度構建又相對滯后。民宿的歸口管理部門不夠明確，雖然在2014年12月初，西湖景區民宿經營業主自愿發起成立了浙江省內首家民宿協會，但對民宿的經營管理、人員培訓，行業標準確定等仍處在摸索和起步階段。由于“民宿”多為村民房，安全隱患嚴重，普遍不具備也難以辦理消防審批手續。很多老房子耐火等級低、安全疏散條件不足，甚至連救護車都無法到達[6]。民宿經營者及員工的消防意識淡薄，沒有進行專業的消防演練，沒有嚴格的預警機制，一旦碰到火災，許多員工不知如何正確疏散、逃生、報警、救火。

3　西湖風景區民宿發展的對策

對照民宿吸引游客的四大要素，結合杭州民宿的現狀，要維持民宿良好發展態勢，使民宿作為一種新型業態得以可持續發展，需要在經營管理、服務理念、政府監管等方面進行積極探索。

3.1 改變同質化經營，突出文化范

細分市場的差異經營是民宿生存之本。杭州民宿接待的都是自助游、休閑游、深度游的休閑度假散客，主要是學生、白領和老外等喜歡自助游的年輕人和江、浙、滬等長三角一帶來周末度假的小眾群體。除了來電預約，幾乎所有西湖民宿都在攜程、藝龍、去哪兒等網站設計有精致的網頁，接受游客預訂，拼線上服務，拼大眾點評。因此，民宿經營的關鍵是品牌口碑和回頭客，要挖掘文化內涵，突出區域特色，增加民宿類型，從民宿的取名入手，如“水墨居、若隱”等民宿，對應目標客戶為書畫愛好者和佛緣人士。同時部分民宿在房間布置中體現文化范。如花青原客棧，每間客房以詞牌名命名，布置以青花瓷為主題，清新的藍白主色調。木和堂、如來、瓏璟心情等民宿巧妙運用獨特的西湖元素裝修設計，客房以“西湖十景”或西湖景區山洞來命名，連細節處都不忘“精致”。

3.2 結合主人特點，傳遞生活態度

住民宿的樂趣在于體驗性、互動性，民宿的經營者都是有血有肉，有故事的主人，他們可以隨時跟客人分享他們的辦店理念、起緣，自身的興趣愛好、所見所聞，以及生活態度，從而與游客產生共鳴，成為朋友。因此，可以立足市場需求，結合本土特色，打造創意主題，整合當地自然、文化、產業、生活等資源，形成具有本土特色的創意民宿，如溫馨家庭、懷舊復古、龍井茶韻、原住民風情、異國風情、人文藝術等主題創意產品[7]。針對不同主題，設計個性化的體驗活動，如舉行生日派對、藝術沙龍等，同時提高體驗層次，可以融入當地文化的活動式、主題式體驗，如采茶、炒茶、品茶等圍繞茶文化的主題活動。

3.3 優化服務理念，加強員工培訓

民宿業經營者，應著眼于創新的管理理念，民宿是展示民俗風情、自然環境、個性的設計風格；是經營者對某種情懷的向往與憧憬；是生活方式的綜合體現。因此，要培養民宿業服務人員的文化宣傳意識，應根據顧客的實際需求提供服務內容，使游客能在住宿過程中充分感受當地文化[8]?？梢酝ㄟ^舉辦各類專題培訓班，加強從業人員的文化修養、烹飪技術、旅游管理、安全防范、衛生知識、風土人情等方面的培訓，提升文化品位，優化服務理念，實現規范經營。依托高校、科研院所等智力資源，建立專家智能庫，幫助解決民宿建設經營問題。打“溫暖”牌、“家庭”牌，實現親情化經營，提升服務品質[9]。

3.4 合理定價策略，價格不宜過高

價格是民宿能得以生存和發展的重要條件之一。很多客人之所以選擇民宿，就在于它“物美價廉”。這對于占領旅游需求多、購買能力有限的年青人市場無疑是最大的優勢。但目前杭州民宿等級多元，價格普遍偏高，平均房價為500 元/間，不少民宿的房價均突破1000元/間，這對于本身旅游度假型酒店和精品酒店十分豐富的杭州而言，民宿會逐步失去競爭的優勢。因此可以細分民宿標準，分為標準民宿、優品民宿和精品民宿等多個等級，對不同標準民宿進行定價指導，從而保證民宿質價相符。

3.5 制定民宿標準，加強政府監管

民宿作為新型的深度旅游形式，要獲得可持續發展離不開政府管理體制和政策的完善，相關政府部門需要為民宿經營者提供咨詢服務，建立起“評鑒”、“分級”與“認證”制度，提升民宿經營管理品質[7]，亟需制定民宿標準，從具備要素、客房數量、管理模式、經營方式、服務要求、安全保障等方面進行標準制定，使民宿從審批到開辦及經營管理均有章可循，有據可查。同時，除了民宿協會這類民間自發組織外，政府部門要理順管理思路，明確管理權職，加強民宿行業的行政指導和管理?？梢越梃b日本、臺灣等地先進的經營模式，進行深入研究，使民宿管理更加科學有序。

4　結語

由此可見，民宿是個性的、特色的、人文的、情感的，是當地文化的載體，“民宿最好不是資本運作模式，而是生活方式的選擇”[4]，民宿經營者并非以“盈利”為唯一目的，其更重要的是主客雙方融入當地自然環境和社會環境，主人好客熱情，樂于分享，傳遞積極的生活態度，讓客人體驗家人范、友人范的服務。

參考文獻

[1]楊欣，殷燕．兩岸民宿比較研究[J]．經濟研究導則，2012 (34)．

[2]蔣佳倩，李艷．國內外旅游“民宿”研究綜述[J]．旅游研究，2014，6(4)．

[3]江玥．杭州西湖邊民宿半年激增四成多民宿的錢真的很好賺嗎？[EBOL]．http：//zj．people．com．cn/ n/2015/0816/c186806-25999303．html．2015-08-16．

[4]邊曉丹．西湖民宿有了自己的行業協會[N]．杭州日報，2014-12-05．

[5]劉深魁．臺島傳真不賣流行賣回憶——一間鹿港民宿的經營哲學[J]．兩岸關系，2015(4)．

[6] 李平，劉晴．德清縣西部山區“民宿”發展與存在的消防安全問題探討[J]．期消防技術與產品信息，2015(5)．

[7]周瓊．臺灣民宿發展態勢及其借鑒[J]．臺灣農業探索，2014(2)．

[8]葛蔓．民宿在生態文化旅游中的發展路徑研究[J]．安徽農業科學，2013，41(23)．

[9]潘穎穎．民宿在浙江發展的可行性分析——以杭州為例[J]．經營管理者，2013(11)．

中圖分類號：F207

文獻標識碼：A

文章編號：2096-0298(2015)07(c)-122-04

作者簡介：陳春燕(1975-)，女，浙江紹興人，浙江師范大學教育學碩士，浙江商業職業技術學院，主要從事旅游管理方面的研究。