農村集體經營性建設用地利用現狀、問題及對策研究
——以DZ市為例

鄧郁 李珍 劉宇

河北農業大學

農村集體經營性建設用地利用現狀、問題及對策研究
——以DZ市為例

鄧郁 李珍 劉宇

河北農業大學

2014年12月中央通過了《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》，允許農村集體經營性建設用地在一定前提下實行與國有土地同等入市、同權同價。在改革全面實施之前，需要全面掌握農村集體經營性建設用地的利用現狀和存在的主要問題。本文通過問卷調查和實地走訪的形式，對DZ市農村集體經營性建設用地的現狀、問題進行了深入的分析，并以入市改革為切入點總結了相關對策。

農村集體經營性建設用地 利用現狀 土地定價及收益分配

一、引言

目前我國農業現代化建設和農村社會發展進入關鍵期，存在的問題也日趨明顯，其中，農村土地制度改革成為這些因素的核心和基礎。近年來，黨和國家高度重視農村土地問題出臺了一系列改革措施，旨在改革完善農村土地制度，推進中國特色農業現代化和新型城鎮化建設部分。

2014年12月，中央全面深化改革領導小組第七次會議審議了《關于農村土地征收、集體經營性建設用地入市、宅基地制度改革試點工作的意見》。在符合規劃和用途管制前提下，允許農村集體經營性建設用地出讓、租賃、入股，實行與國有土地同等入市、同權同價。

目前，試點地區農村土地制度改革已“箭在弦上”，需要在農村集體經營性建設用地利用現狀和問題的基礎上，提出切實可行、科學合理的具體實施方案。

二、DZ市農村集體經營性建設用地利用現狀

摸清目前農村集體經營性建設用地利用現狀和存在的主要問題是進一步制定相關改革政策的基礎。利用問卷調查數據，從總量和結構兩個角度分析目前DZ市農村集體經營性建設用地利用情況。

（一）DZ市農村集體經營性建設用地總量現狀

根據調查問卷數據，近年來DZ市農村集體經營性建設用地基本上保持了穩中有升的態勢，從2012年的24060畝上升到25920畝，其中南城區和西城區經營性建設用地增長明顯。

（二）DZ市農村集體經營性建設用地產業結構現狀

近年來，DZ市農村集體經濟發展較快，形成了一批具有鮮明特色和一定聚集度的產業，并帶動了當地經濟的快速發展。根據調查問卷數據，DZ市農村集體經營性建設用地主要以工業用地為主達到總面積的84.18%，而且各個地區的產業特色鮮明。商業用地主要集中在城郊的南城區和西城區，占總面積的6.67%。

（三）DZ市農村集體經營性建設用地利用方式現狀

現有的法律對農村集體經營性建設用地的利用方式進行了一些限制，因此，現有的農村集體經營性建設用地主要以出租方式為主，對DZ市部分鄉鎮的調查結果也印證了這一點（出租方式占總面積的87.39%）。然而，盡管法律上有限制，但是在實踐中已經出現了入股甚至轉讓的情況，這也說明市場對農村集體經營性建設用地的利用方式提出了更多的要求。

（四）DZ市農村集體經營性建設用地利用價格及收益分配現狀

農村集體經營性建設用地的價格及收益分配問題關系到廣大農民的切身利益，同樣也是此次改革的重點和核心。

（1）DZ市農村集體經營性建設用地利用價格現狀。影響農村集體經營性建設用地利用價格的因素較多，在目前改革尚未全面展開的情況下，區域、利用方式和產業結構是主要的影響因素。

根據調查結果來看，區域因素目前是影響農村集體經營性建設用地價格的主要因素。距離市中心較近的南城區和西城區農村集體經營性建設用地價格明顯高于其他鄉鎮。同時，這些價格較高的鄉鎮基本上經濟發展水平也較好。

根據調查結果來看，在三種主要產業形式下，商業用地的價格最高，其次是工業用地，畜牧業用地的價格最低。

式中，σr為隨機橫向偏移量Δr的標準差.當通信系統存在隨機角抖動時，偏差角θ為隨機變量，因此與隨機偏差角θ相對應的光纖端面橫向偏移量Δr也是一個隨機變量.當兩模光纖發生橫向偏移Δr時，其模場分布如式(8)所示.當通信系統存在隨機角抖動時，耦合效率應為橫向偏移量Δr所有狀態的系綜平均，即平均耦合效率.由1.1節分析可知，比起單模光纖，少模光纖對橫向偏移有更高的容忍度，因此相比單模光纖，少模光纖在隨機橫向偏移下的平均耦合效率也應更高.于是易得少模光纖對隨機角抖動的容忍度更高.那么在焦平面處，空間光到兩模光纖的平均耦合效率可表示為[21]

（2）DZ市農村集體經營性建設用地收益分配現狀。目前，DZ市農村集體經營性建設用地的收益分配主要包括留在村集體內部、用于村內基礎設施建設、分給村民和其他的幾種方式。

根據調查結果來看，大部分被調查者認為農村集體經營性建設用地的收益留在了村集體內部（占到總量的58%），而且需要注意的一個問題是還有很多受訪者選擇了不清楚土地收益的去向（占到總量的31.54%），這也表明目前部分地區農村集體經營性建設用地的收益不透明、不公開。

三、DZ市農村集體經營性建設用地利用存在的問題

摸清目前農村集體經營性建設用地利用中存在的問題是制定改革思路的基礎和前提。根據調查，目前DZ市農村集體經營性建設用地利用中存在的問題主要體現在定價過程不合理、利益分配不均等問題。

（一）定價中存在的問題

通過上述分析，不同區域間農村集體經營性建設用地價格存在著很大差異，這是由一些客觀因素所決定的。然而，部分地區相鄰區域間、同一利用方式下農村集體經營性建設用地價格也存在著很大的差別。這些情況說明目前農村集體經營性建設用地在定價過程中存在著一些問題。

（1）定價方式不合理。在此次150份有效回收問卷中，有15份村級問卷，其中村級問卷有一個關于通過何種方式確定租賃價格的問題，其中大部分受訪者選擇了與租賃方協商的方式（占到總量的73.33%），這種方式存在著很大的主觀性和隨意性。沒有受訪村聘請專業機構進行科學合理的評價。

（2）定價過程不透明。作為集體所有的經營性建設用地，村集體內部的廣大村民對于經營性建設用地的用途、方式和價格具有決策權和知情權。然而，在調查過程中大部分受訪村并沒有對經營性建設用地的租賃價格和定價過程進行公示（占到總量的56.69%）。缺乏監督的定價過程和定價結果會產生一定的隨意性和主觀性，不利于保障村集體內部廣大農民的利益。

（二）利益分配中存在的問題

目前，利益分配不均是受訪農民反映最為集中也最為強烈的一個問題。其中，問題主要體現在城鄉間利益分配不均、村集體內部之間利益分配不均。

（1）城鄉間利益分配不均。現行的土地制度建立在“二元”經濟體制背景下，農村土地和城鎮土地在“身份”上的差異導致兩者價值差距很大。然而，一旦由農村土地的身份轉變成城鎮土地，大量的增值收益大部分流向了城鎮。以DZ市為例，2014年城市建設用地拍賣價格為210萬元/畝，按照目前對于糧食作物種植的農用地補償標準（包括各種補償費用）補償農民的費用為13萬元/畝，增值收益大部分流向了城市。

另外，即便不是通過農用建設用地轉成城市建設用地把土地增值收益轉移到城市，同樣臨近位置的農村集體經營性建設用地的價格與城市建設用地相比仍有較大差距。例如，南城區和西城區位于DZ市中心周邊，相鄰區域內農村集體經營性建設用地的每畝租金相對于城市建設用地租金約低1200元/月左右。

上述數據說明，由于“身份”的差異，農村集體經營性建設用地收益遠低于城市建設用地，這也導致大量的收益流向了城市。

（2）部分村集體內部利益分配不透明。在調查過程中，群眾們反映最集中的問題仍是農村集體經營性建設用地租賃收入在村集體內部的分配問題。在調查中，很多村集體并沒有完善透明的賬目和利益分配機制。有59.33%的受訪村集體并沒有建立完善的農村集體經營性建設用地收益分配公示制度。這種情況也為收益分配的不公平埋下隱患。

四、農村集體經營性建設用地改革對策

通過上述分析，隨著鄉鎮經濟的不斷發展農村集體經營性建設用地的需求量將不斷上升。然而，目前農業集體經營性建設用地利用過程中還存在著很多的問題和矛盾。農村集體經營性建設用地改革可謂“箭在弦上不得不發”，然而改革是一項系統性復雜工程，需要循序漸進、穩步實施。然而，在實施農村集體經營性建設用地入市改革之前必須有完善的配套制度和體系予以支持。

（一）完善農村集體經營性建設用地增值稅收體系

農村集體經營性建設用地“同等、同權”入市，必將對城市國有土地市場產生一定的影響和沖擊，與此同時土地增值的收益分配問題也將成為各方關注的重點和核心。因此，對于農村集體經營性建設用地入市后大量的土地增值收益，必須建立完善的稅收征集體系，以確保各方利益的平衡。

（二）完善農村集體經營性建設用地定價和利益分配機制

目前，農村集體經營性建設用地各種利用方式定價存在很大的隨意性，必須建立完善的價值評估體系以保護農民的合法權益。另外，必須在各村集體建立規范的定價和利益分配的協商制度和公示制度，真正由村集體內部農民決定收益的分配。

［1］前無古人的創新：中央提出農地產權改革三條底線 ［EB/OL］. http://news.qq.com/ a/20141202/065656.htm.

［2］農村集體經營性建設用地［EB/OL］. http://baike.baidu.com/link

［3］蔡繼明. 農村集體建設用地流轉的主體和利益分配［J］.學習論壇. 2010（7）

本文為2015年度河北省社會科學發展研究民生調研專項課題（課題編號：201501101）、2015年度保定市哲學社會科學規劃課題（課題編號：201505018）研究成果。